Ai fini IVA, il regime delle cessioni immobiliari dipende dalla classificazione catastale del fabbricato, distinguendo tra immobili abitativi e strumentali. Restano fuori dalla disciplina di esenzione i fabbricati non ultimati, sempre imponibili perché ancora inseriti nel circuito produttivo, mentre è controverso il trattamento dei fabbricati collabenti in categoria F/2.
Ai fini IVA, il trasferimento di immobili è soggetto al regime impositivo previsto dall’art. 10, comma 1, n. 8-bis) e 8-ter), D.P.R. n. 633/1972, che distingue i fabbricati abitativi da quelli strumentali in funzione di un criterio oggettivo legato alla classificazione catastale e che prescinde, quindi, dall’effettivo utilizzo dei fabbricati.
La classificazione catastale al momento della cessione è, dunque, il criterio di riferimento principale, indipendentemente dalla destinazione di fatto del fabbricato successiva alla vendita, fatta salva ovviamente la possibilità, per l’Amministrazione finanziaria, di procedere a diverse valutazioni in presenza di eventuali circostanze rilevanti fiscalmente, quali clausole specifiche o accordi preventivi.
In particolare, sono fabbricati abitativi quelli classificati o classificabili nel gruppo catastale “A”, esclusa la categoria “A10”, mentre sono fabbricati strumentali “per natura” – vale a dire, quelli che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni – le unità immobiliari classificate o classificabili nei gruppi catastali “B”, “C”, “D”, “E” e nella categoria “A10” qualora la destinazione a ufficio o studio privato risulti dal provvedimento amministrativo autorizzatorio.
In base all’art. 10, comma 1, n. 8-bis), D.P.R. n. 633/1972, la regola generale prevista per le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricati abitativi è l’esenzione IVA, fatta eccezione per:
- le cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento;
- le cessioni poste in essere dalle stesse imprese anche successivamente, nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione;
- le cessioni di fabbricati abitativi destinati ad “alloggi sociali”, per le quali nel relativo atto il cedente abbia manifestato espressamente l’opzione per l’imponibilità.
In base all’art. 10, comma 1, n. 8-ter), D.P.R. n. 633/1972, le cessioni di fabbricati strumentali sono esenti da IVA a eccezione delle:
- cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi, entro 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento;
- cessioni per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione.
Nel regime in esame non sono specificamente considerati i fabbricati “non ultimati”.
Fermo restando che un fabbricato s’intende “ultimato” nel momento in cui l’immobile è idoneo a espletare la sua funzione, ovvero è idoneo a essere destinato al consumo, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che la cessione di un fabbricato effettuata da un soggetto passivo IVA anteriormente alla data di ultimazione del medesimo è esclusa dall’ambito applicativo dei richiamati n. 8-bis) e 8-ter) dell’art. 10, comma 1, D.P.R. n. 633/1972, trattandosi di un bene ancora inserito nel circuito produttivo, la cui cessione, pertanto, deve essere in ogni caso assoggettata a IVA (risposta n. 241/2020).
Non del tutto chiara è la disciplina IVA delle cessioni di fabbricati c.d. collabenti, vale a dire le costruzioni caratterizzate da un notevole livello di degrado che ne determina un’incapacità reddituale temporalmente rilevante, che a livello catastale sono classificate nella categoria “F2”.
Secondo l’Agenzia delle Entrate, se all’atto della cessione il fabbricato è effettivamente inquadrabile nella categoria “F2”, in base a elementi oggettivi che ne certifichino lo stato di fatto, come una pertinente e databile documentazione fotografica nonché apposite perizie tecniche – possibilmente asseverate – che ne offrano una rappresentazione fedele anche dello status quo ante, tale operazione non rientra nel regime di esenzione di cui ai citati n. 8-bis) e 8-ter) dell’art. 10, comma 1, D.P.R. n. 633/1972, bensì in quello ordinario di imponibilità con applicazione dell’IVA nella misura ordinaria del 22% (risposta n. 554/2022).
In altri termini, la non riconducibilità dei fabbricati collabenti alle categorie catastali ordinarie, rispetto alle quali è possibile applicare il regime di esenzione, implica che le relative cessioni siano sempre imponibili IVA.
Il Consiglio nazionale del Notariato, con lo studio 36-2026/T del 9 aprile 2026, ha criticato tale conclusione, nel presupposto che, per i fabbricati collabenti, la classificazione nella categoria “F2” dipende esclusivamente da un nuovo accatastamento o da una variazione catastale.
Seguendo l’interpretazione dell’Agenzia, per applicare il regime di imponibilità basterebbe, infatti, un semplice accatastamento o una variazione catastale, anziché uno degli interventi di cui alle lett. c), d) o f) dell’art. 3, D.P.R. n. 380/2001, senza considerare che – nella disciplina IVA – le cessioni di fabbricati sono, di regola, esenti.
La tesi erariale implica, quindi, un’illegittima estensione delle ipotesi di esenzione, al di là di quelle normativamente previste.
Ad avviso del Consiglio nazionale del Notariato, invece, la cessione di un fabbricato collabente, proprio perché appartenente alla categoria “F2” e non ad una delle categorie ordinarie, deve considerarsi esente da IVA.
Nello specifico, la cessione, non avendo a oggetto un bene avente natura strumentale, o che non presenta più i requisiti per essere definito ancora come tale, deve essere ricondotta nel perimetro di applicazione del n. 8-bis) dell’art. 10, comma 1, D.P.R. n. 633/1972.
Di conseguenza, non si può escludere che, sempre in base a tale disposizione, la cessione possa essere imponibile.
La cessione di un fabbricato collabente può risultare imponibile se operata dal costruttore originario o dal soggetto passivo che vi abbia effettuato interventi di edilizia “pesanti” prima che il bene sia divenuto fatiscente, oppure se sia posta in essere nei 5 anni dall’ultimazione dei lavori. Inoltre, la stessa cessione può essere imponibile anche in caso di decorso dei 5 anni, se il cedente, qualificabile con riferimento al medesimo fabbricato come impresa di ripristino, esercita l’opzione per l’applicazione dell’IVA.
