L’acquisto della “prima casa” beneficia di requisiti agevolativi comuni sia nel regime IVA sia in quello dell’imposta di registro, ma con effetti fiscali diversi. Se il venditore è un privato, l’imposta di registro al 2% si applica sul valore catastale tramite il prezzo-valore; se il venditore è un’impresa costruttrice, l’IVA al 4% colpisce invece l’intero corrispettivo.
L’acquisto dell’abitazione destinata a diventare la “prima casa” del contribuente rappresenta, per la generalità delle famiglie, l’operazione economica più rilevante del proprio percorso di vita. Sotto il profilo dell’imposizione indiretta, il regime applicabile dipende dalla natura del venditore: se questi è un privato (o, più in generale, un soggetto che opera al di fuori dell’esercizio d’impresa), l’atto sconta l’imposta di registro; se, invece, il cedente è un’impresa costruttrice o di ripristino che vende entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori (o che opta per l’imponibilità), l’operazione rientra nel campo di applicazione dell’IVA. La distinzione non è di poco conto: pur muovendo dai medesimi requisiti soggettivi e oggettivi, i 2 regimi conducono a un carico fiscale sensibilmente diverso per l’acquirente.
I presupposti che consentono di fruire del beneficio sono i medesimi a prescindere dall’imposta applicata (IVA o registro) e sono elencati alla nota II-bis dell’art. 1, Tariffa, Parte prima, D.P.R. n. 131/1986, richiamata anche ai fini IVA dal n. 21), Tabella A, Parte II, D.P.R. n. 633/1972. In sintesi, occorre che:
- l’immobile non abbia caratteristiche di lusso, ossia non sia accatastato nelle categorie A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico);
- l’immobile sia ubicato nel Comune di residenza dell’acquirente, ovvero in quello in cui questi intende trasferire la residenza entro diciotto mesi dall’acquisto, o ancora nel Comune in cui svolge la propria attività;
- l’acquirente non sia titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa nel territorio del medesimo Comune;
- l’acquirente non sia titolare, neppure per quote, su tutto il territorio nazionale, di diritti su altra abitazione acquistata, dallo stesso soggetto o dal coniuge, con le medesime agevolazioni (salva la possibilità di alienare l’immobile pre-posseduto entro un anno dal nuovo acquisto).
La sussistenza di tali requisiti va dichiarata nell’atto di acquisto (o, nel regime IVA, mediante apposita dichiarazione resa al costruttore). Ferma restando l’identità dei presupposti, ciò che cambia in modo determinante è la misura del prelievo e, soprattutto, la base imponibile su cui esso è calcolato.
Nel regime dell’imposta di registro, l’aliquota agevolata è pari al 2%, cui si aggiungono le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna. Nel regime IVA, invece, l’aliquota agevolata è del 4% sul corrispettivo, oltre alle imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute in misura fissa di 200 euro ciascuna.
La differenza sostanziale, e più favorevole all’acquirente, non risiede tanto nel divario tra le aliquote (2% contro 4%), quanto nella base imponibile. Nelle cessioni soggette a imposta di registro tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività d’impresa, l’acquirente può infatti avvalersi del c.d. meccanismo del prezzo-valore (art. 1, comma 497, Legge n 266/2005). In forza di tale regola, l’imposta è calcolata non sul prezzo pattuito, bensì sul valore catastale dell’immobile, ottenuto rivalutando la rendita catastale del 5% e moltiplicandola per il coefficiente 110 (con effetto complessivo pari a un moltiplicatore di 115,5). Poiché il valore catastale è, di regola, sensibilmente inferiore al valore di mercato, la base imponibile risulta fortemente compressa.
Il regime IVA, per contro, non conosce alcun meccanismo analogo: l’imposta del 4% colpisce sempre e per intero il corrispettivo effettivamente pattuito, ossia il prezzo reale della compravendita. Ne consegue che, a parità di prezzo, l’acquisto assoggettato a imposta di registro risulta di norma nettamente più conveniente per l’acquirente, sia per la minore aliquota, sia per l’effetto riduttivo della base imponibile.
Si consideri l’acquisto di un’abitazione al prezzo di 250.000 euro, con rendita catastale di 900 euro. Il confronto evidenzia in modo immediato la diversa incidenza del prelievo:
Dal lato dell’acquirente, l’acquisto della prima casa con imposta di registro si rivela, nella generalità dei casi, la soluzione fiscalmente più vantaggiosa: alla minore aliquota (2% contro 4%) si somma il beneficio del prezzo-valore, che àncora l’imposta al valore catastale anziché al prezzo di mercato. L’acquisto con IVA, che sconta il 4% sull’intero corrispettivo, resta invece la strada obbligata quando il venditore è un’impresa costruttrice che cede entro i termini di legge. La scelta, in definitiva, non è quasi mai rimessa alla libera determinazione dell’acquirente, ma discende dalla natura del cedente: cionondimeno, la consapevolezza dei diversi effetti impositivi è essenziale per una corretta pianificazione dell’operazione e per una valutazione informata della convenienza complessiva.
