La risposta n. 108/2026 riconosce l’agevolazione prima casa anche per l’acquisto di un fabbricato collabente in categoria F/2. Il beneficio spetta se l’immobile, strutturalmente destinato ad abitazione, viene effettivamente recuperato a uso abitativo entro il termine triennale, nel rispetto delle altre condizioni previste dalla norma.
Con la risposta n. 108 del 26 maggio 2026, l’Agenzia delle Entrate, adeguando il proprio indirizzo a quello espresso dall’ordinanza n. 3913/2025 della Cassazione, ha riconosciuto la possibilità di godere dell’agevolazione prima casa anche per l’acquisto di un fabbricato collabente di categoria catastale F/2.
A tal fine, si richiede che ricorrano le altre condizioni previste dalla nota II-bis all’art. 1, Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986, e che l’immobile, a seguito di lavori, risulti “effettivamente destinato ad abitazione entro il termine triennale di decadenza” utile per l’esercizio dell’attività accertativa di cui all’art. 76, comma 2, D.P.R. n. 131/1986 (pena, in mancanza, la decadenza dal beneficio).
In precedenza, l’Agenzia aveva negato tale possibilità, con la risposta n. 357/2019, in quanto la nota II-bis all’art. 1, Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986, prevede l’agevolazione prima casa per l’acquisto di “case di abitazione” e, a parere dell’Agenzia, un immobile collabente non avrebbe potuto essere considerato tale. Nella categoria F/2 rientrano, infatti, costruzioni inidonee a utilizzazioni produttive di reddito/all’utilizzabilità a causa dell’accentuato livello di degrado (cfr. art. 3, comma 2, lett. b), D.M. n. 28/1998), quindi totalmente o parzialmente inagibili, iscritte in catasto senza rendita catastale ai soli fini dell’identificazione.
Nella risposta n. 108/2026, l’Agenzia recepisce, invece, le ragioni espresse dalla citata Cass. n. 3913/2025, secondo cui la nota II-bis non richiede che l’idoneità abitativa dell’immobile sussista al momento dell’acquisto, ma è necessario che l’immobile sia strutturalmente concepito per uso abitativo.
Si tratta delle medesime ragioni già espresse dalla Cass. n. 18200/2004 e dalla circolare n. 38/E/2005, nonché da numerose altre sentenze, a favore del riconoscimento dell’agevolazione per l’acquisto di immobili in corso di costruzione (categ. F/3), purché ultimati con destinazione abitativa entro il triennio.
Si ricordi che all’esito dei lavori l’immobile dovrà risultare iscritto in Catasto con categoria abitativa diversa da A1, A8 e A9 (categorie escluse dall’agevolazione); inoltre, che il termine di decadenza per l’accertamento, come espresso dalla circolare n. 38/E/2005, par. 5.1, per gli immobili in costruzione, decorre in tal caso non dalla data di registrazione dell’atto di acquisto, ma dalla data di ultimazione dei lavori o, in mancanza, dalla scadenza del termine triennale.
Dalla risposta può evincersi, peraltro, che il titolo abilitativo dell’intervento edilizio possa essere successivo all’atto di acquisto dell’immobile (l’istante aveva precisato che la pratica edilizia sarebbe stata avviata e completata entro 3 anni dall’atto di acquisto) e che l’intervento possa consistere anche in una demolizione e ricostruzione (caso indicato dalla Cass. n. 3913/2025, citata nella risposta).
