Il primo aspetto da ricordare quando si affrontano gli aspetti “operativi” dei contatti di locazione, può apparire banale, ma è rappresentato dalla forma. Su tale aspetto, si ricorda che, ai sensi dell’articolo 1 comma 4 della L. n. 431/1998, i contratti di locazione devono essere stipulati in forma scritta, a pena di nullità. Analogamente, l’articolo 1350 comma 1 n. 8 del codice civile richiede la forma scritta a pena di nullità per la locazione di immobili di durata ultranovennale. Di conseguenza, ogni possibile altra soluzione non è consentita per la legittimità dei contatti di locazione.
Fatta tale doverosa premessa, è utile ricordare che secondo quanto stabilito dall’articolo 5 D.P.R. n.131/86, l’obbligo di registrazione del contratto può manifestarsi alternativamente entro un termine fisso o solo in caso d’uso.
Nella prima ipotesi – registrazione entro un termine fisso – in sostanza si è in presenza di un obbligo di registrazione dell’accordo contrattuale, seconda una scadenza stabilita normativamente.
Nel secondo caso, invece, si è in presenza di una registrazione volontaria, non “imposta” da alcuna fonte normativa. A titolo esemplificativo si verifica il caso d’uso quando l’atto si deposita, per essere acquisito, presso le cancellerie giudiziarie nell’esplicazione di attività amministrative o presso le Amministrazioni dello Stato o degli enti pubblici territoriali e i rispettivi organi di controllo, salvo che il deposito avvenga per l’adempimento di un’obbligazione delle Amministrazioni stesse, oppure quando è obbligatorio per legge o regolamento.
Con riferimento ai contratti di locazione è necessario affermare che possono presentarsi entrambe le ipotesi, nonostante la maggior parte dei citati contratti sia sottoposta all’obbligo di registrazione. Infatti, tutti i contratti di locazione aventi ad oggetto immobili, compresi i fondi rustici, devono essere registrati entro 30 giorni dalla loro stipulazione (termine fisso), a prescindere dalla soggettività passiva Iva o meno delle parti contrattuali o da altre caratteristiche oggettive o soggettive, ad eccezione:
- dei contratti di locazione stipulati mediante scrittura privata non autenticata aventi una durata non superiore a 30 giorni complessivi nel corso dell’anno, di cui all’articolo 2-bis della Tariffa, Parte II D.P.R. n.131/86;
- dei contratti soggetti a particolari regimi agevolativi, quali ad esempio i contratti agevolati per i giovani agricoltori (sono esclusi i contratti in regime di cedolare secca).
Una precisazione è d’obbligo con riferimento ai contratti di durata non superiore a 30 giorni, in alcuni casi fonte di forti dubbi e abusi volti ad evitare proprio la registrazione del rapporto contrattuale. In particolare, la precisazione che si vuole mettere in evidenza è quanto affermato dall’Agenzia delle entrate con le C.M. 12/E/1998 e C.M. 26/E/2001 secondo cui, al fine di valutare se il contratto abbia durata inferiore a trenta giorni nell’anno, “la durata del contratto deve essere determinata computando tutti i rapporti di locazione anche di durata inferiore a trenta giorni intercorsi nell’anno con il medesimo locatario”. In altri termini, quindi, non possono essere “simulate” delle interruzioni volte a non superare il limite massimo stabilito dal già citato articolo 2-bis della Tariffa, Parte II D.P.R. n. 131/86.
Come già accennato, secondo quanto stabilito dall’articolo 17 D.P.R. n. 131/86, i contratti di locazione devono essere registrati entro 30 giorni dalla data della loro stipulazione, ricordando che l’Agenzia delle Entrate, con la R.M. n. 154/E/2003, ha indicato che se è prevista una data di decorrenza anteriore alla data della stipula, il contratto deve essere registrato entra 30 giorni dalla data di decorrenza (e non di stipula), in ossequio alle norme relative alla registrazione del contratto verbale.
Ad esempio, se il contratto di locazione viene stipulato il 10.7.2015, precisando che il contratto è già in atto al momento della stipula, in quanto il locatore è già stato messo nel possesso dell’immobile dall’1.7.2015, il termine per la registrazione decorre dall’1.7.2015. Invece, ove il contratto venga stipulato il 10.7.2015, prevedendo che esso decorra dall’1.8.2015, il termine per la registrazione decorre dal 10.7.2015.
Ancora con riferimento all’aspetto temporale, si ricorda che sebbene l’articolo 13 D.P.R. n. 131/86 indichi in 20 giorni il termine generale per registrare gli atti in termine fisso, quello per il versamento dell’imposta sulle locazioni è stato prolungato da 20 a 30 giorni dall’articolo 68 L. n. 342/2000. Poiché il successivo articolo 16 comma 1 D.P.R. n.131/86 stabilisce che la registrazione è eseguita previo pagamento dell’imposta, è evidente che il termine di registrazione dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili deve essere inteso nei 30 giorni dalla loro stipulazione.
Per approfondire le problematiche relative ai contratti di locazione immobiliare ti raccomandiamo il seguente seminario di specializzazione:
