Corte di Cassazione, Sentenza 18 marzo 2026, n. 6490, Seconda Sezione Civile, Presidente Giudice Dott.ssa Falaschi, Relatore Giudice Dott. Tedesco
Massima: “Il regolamento di condominio, anche se contrattuale, non può privare i condòmini dai diritti che derivino dalla legge dagli atti di acquisto e dalle convenzioni. Ne consegue che la clausola del regolamento condominiale che vieti in radice al condomino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento e di distaccare le diramazioni della sua unità dall’impianto termico comune deve ritenersi nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune, ove il distacco non cagioni un notevole squilibrio di funzionamento o un aggravio di spesa per gli altri condòmini”.
CASO
La vicenda trae origine dall’acquisto, da parte di Tizia, di un appartamento inserito in un edificio condominiale dotato di impianto centralizzato di riscaldamento.
Successivamente all’acquisto, la condomina aveva richiesto in via bonaria al Condominio Beta, l’autorizzazione a procedere al distacco dall’impianto comune. A fronte del diniego opposto dall’assemblea, la stessa aveva comunicato la propria intenzione di procedere comunque all’intervento a decorrere dal 4 febbraio 2008, allegando una perizia tecnica redatta da un perito industriale, nella quale si attestava la fattibilità del distacco senza pregiudizi per l’impianto centralizzato, senza squilibri tecnici o termici e senza aggravio di spese per gli altri condomini.
In data 4 febbraio 2008 Tizia eseguiva il distacco dall’impianto centralizzato.
Successivamente, la condomina aveva promosso un procedimento di accertamento tecnico preventivo, volto a verificare la sussistenza delle condizioni che rendessero legittimo l’intervento già effettuato. Il consulente nominato dal giudice aveva confermato la fattibilità tecnica del distacco; tuttavia, persistendo l’opposizione del Condominio, Tizia aveva introdotto il giudizio di merito per ottenere l’accertamento della legittimità del distacco già eseguito.
All’esito della consulenza tecnica disposta nel corso del giudizio, il Tribunale di Belluno aveva rigettato la domanda.
La decisione era stata impugnata da Tizia dinanzi alla Corte d’Appello di Venezia, la quale, con sentenza n. 4622/2019 depositata il 24 ottobre 2019, aveva respinto integralmente il gravame, confermando la pronuncia di primo grado.
La Corte territoriale aveva innanzitutto valorizzato il regolamento condominiale di natura contrattuale, accettato dalla condomina in quanto richiamato nel proprio atto di acquisto. Tale regolamento non prevedeva un divieto assoluto di distacco dall’impianto centralizzato, ma rimetteva all’amministratore una valutazione circa l’opportunità dell’intervento.
I giudici d’appello avevano inoltre precisato che l’art. 1118, comma 4, c.c., nella formulazione vigente, non era applicabile retroattivamente e non incideva sulla validità del regolamento contrattuale già esistente, trattandosi peraltro di norma non inderogabile.
Nel merito, la Corte d’Appello aveva evidenziato che la domanda proposta da Tizia. era diretta ad ottenere l’accertamento del diritto al distacco dall’impianto condominiale e non la declaratoria di legittimità di un distacco già eseguito nel 2008.
Era stato inoltre rilevato che, nel 2011, l’impianto condominiale era stato oggetto di modifica mediante la sostituzione della centrale termica, circostanza che rendeva non più attuali le valutazioni tecniche svolte in sede di accertamento tecnico preventivo.
Secondo la Corte territoriale, la condomina non aveva comunque fornito la prova della sussistenza delle condizioni necessarie per legittimare il distacco. La stessa perizia di parte evidenziava infatti un possibile peggioramento del rendimento energetico complessivo dell’impianto e un conseguente aumento dei consumi.
Inoltre, il distacco avrebbe comportato ulteriori criticità per il Condominio Beta, in quanto avrebbe richiesto l’installazione di una canna fumaria autonoma, con attraversamento della facciata dell’edificio e incidenza su parti di proprietà di terzi, i quali non erano stati coinvolti.
Alla luce di tali elementi, la Corte d’Appello aveva concluso che Tizia non fosse titolare di un diritto al distacco, sia per la violazione del regolamento condominiale, sia per la mancata dimostrazione dell’assenza di un aggravio economico per gli altri condomini.
Infine, erano state respinte le doglianze relative alla consulenza tecnica d’ufficio, ritenendo che le contestazioni avrebbero dovuto essere sollevate tempestivamente dal consulente di parte nel corso delle operazioni peritali.
Avverso tale decisione Tizia proponeva ricorso per Cassazione articolato sulla base di sei motivi, successivamente illustrati da memoria.
Il Condominio ha resistito con controricorso, depositando a sua volta memoria difensiva.
SOLUZIONE
La Corte di Cassazione accoglieva il primo, il quinto e il sesto motivo; dichiarava assorbiti il secondo e il terzo motivo; dichiarava inammissibile il quarto; cassava la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinviava, anche per la liquidazione delle spese di legittimità, innanzi alla Corte d’Appello di Venezia, in diversa composizione.
QUESTIONI
Con il primo motivo la ricorrente denunciava ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 1, c.p.c. la violazione e falsa applicazione degli artt. 1117, 1118, 1122 e 1138 c.c., atteso che ad avviso della ricorrente il distacco dall’impianto centralizzato, già riconosciuto dalla giurisprudenza prima della novella in materia di condominio negli edifici del 2012, abbia natura istantanea e le condizioni che ne rendono legittimo l’esercizio debbono essere verificate nel momento in cui esso viene operato. Il medesimo diritto, secondo la difesa di Tizia, non poteva essere impedito, nemmeno da un regolamento contrattuale, che non può parimenti imporre all’interessato di chiedere preventiva autorizzazione.
Con il secondo motivo denunciava ai sensi dell’art. 360, comma 1, n.3, c.p.c, la violazione e falsa applicazione degli artt. 1129 e 1130 c.c.. Ad avviso della ricorrente, le attribuzioni dell’amministratore non comprenderebbero il potere di autorizzare o negare il distacco, da parte del condomino, dall’impianto centralizzato.
Con il terzo motivo Il terzo motivo censuava ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 132 c.p.c. per essere la sentenza d’appello ad avviso della ricorrente inficiata sul punto dal vizio di motivazione apparente.
Con il quarto motivo di ricorso censurava ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 1119 e dell’art. 1421 e, conseguentemente, la violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c..
Con il ridetto motivo la ricorrente censurava l’interpretazione della domanda elaborata dai giudici di merito, i quali avrebbero, ad avviso di Tizia, erroneamente ritenuto essa stessa avesse chiesto che fosse accertato il suo diritto a operare il distacco in un secondo tempo, mentre la domanda sarebbe stata univocamente diretta a fare accertare la legittimità del distacco già eseguito.
Con il quinto motivo denunciava ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c, la violazione e falsa applicazione degli art. 116 c.p.c., 1362, 1366, 1369, 1371 e 2697 c.c. La ricorrente esercitava il suo diritto al distacco nel 2008, dandone comunicazione all’amministratore, in presenza di tutte le condizioni che l’abilitavano a effettuarlo unilateralmente, essendo irrilevanti le modificazioni derivanti dalla sostituzione, avvenuta nel 2011, della vecchia caldaia con la nuova caldaia.
Con il sesto e ultimo motivo di ricorso denunciava ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., l’omesso esame di fatto decisivo, consistente nella relazione depositata in sede di ATP.
Per ragioni di ordine logico-sistematico, la Corte di Cassazione ha ritenuto opportuno esaminare preliminarmente il quarto motivo di ricorso, dichiarandolo tuttavia inammissibile.
La censura riguardava l’asserito errore interpretativo commesso dalla Corte d’Appello, la quale aveva ritenuto che Tizia avesse domandato l’autorizzazione a procedere a un futuro distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato, anziché chiedere l’accertamento della legittimità di un distacco già effettuato.
Sebbene tale ricostruzione della domanda fosse effettivamente errata, secondo la Suprema Corte tale inesattezza non aveva determinato una vera e propria omissione di pronuncia rispetto alla domanda concretamente proposta. La Corte territoriale, infatti, aveva comunque esaminato la situazione di fatto già realizzata dalla condomina, negandone la legittimità sulla base di due autonome ragioni.
Da un lato, aveva ritenuto che il distacco fosse stato eseguito in violazione delle disposizioni contenute nel regolamento condominiale; dall’altro, aveva rilevato il mancato assolvimento, da parte della ricorrente dell’onere di dimostrare che l’intervento non avrebbe arrecato alcun pregiudizio agli altri partecipanti al condominio.
A sostegno di tale conclusione, la Corte d’Appello aveva richiamato proprio la relazione tecnica predisposta dal perito industriale e trasmessa dalla condomina all’amministratore contestualmente alla comunicazione della volontà di procedere al distacco.
Individuato in questi termini il contenuto effettivo della decisione impugnata, la questione sottoposta alla Corte di Cassazione riguardava, pertanto, la correttezza delle due rationes decidendi poste a fondamento della pronuncia: la prima relativa all’efficacia impeditiva del regolamento condominiale, oggetto del primo motivo di ricorso; la seconda concernente la mancanza dei presupposti necessari per ritenere legittimo il distacco, contestata con il quarto e il sesto motivo.
Esaminato il primo motivo la Corte di Cassazione lo dichiarava fondato.
I giudici di legittimità ricordavano che già sotto la vigenza della precedente formulazione dell’art. 1118 c.c., applicabile al caso concreto ratione temporis, la giurisprudenza aveva riconosciuto al singolo condomino la possibilità di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento e di separare le diramazioni relative alla propria unità immobiliare dall’impianto comune, senza necessità di ottenere una preventiva autorizzazione o approvazione da parte degli altri condomini.
Tale facoltà, tuttavia, era subordinata alla dimostrazione, posta integralmente a carico del condomino interessato, che il distacco non avrebbe determinato né un incremento delle spese sostenute dagli altri partecipanti che continuavano a utilizzare il servizio comune, né un’alterazione dell’equilibrio termico dell’edificio tale da compromettere il corretto funzionamento dell’impianto.
Una volta fornita tale prova, il condomino che aveva scelto di non usufruire più del riscaldamento centralizzato sarebbe rimasto tenuto esclusivamente al pagamento delle spese relative alla conservazione dell’impianto comune, mentre sarebbe stato esonerato dai costi connessi al suo utilizzo[1].
La Corte ha inoltre ribadito che il condomino che si distacca dall’impianto centralizzato non viene meno all’obbligo di contribuire alle spese necessarie per la conservazione dello stesso, quali, ad esempio, quelle relative alla sostituzione della caldaia. Ciò in quanto l’impianto di riscaldamento comune costituisce comunque un bene accessorio di proprietà condominiale, al quale il singolo condomino potrebbe eventualmente decidere di riallacciarsi in futuro, sul punto, infatti la giurisprudenza di legittimità disponeva che “il condomino autorizzato a rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune rimane obbligato a pagare le sole spese di conservazione di quest’ultimo – quali, ad esempio, quelle di sostituzione della caldaia -, perchè l’impianto centralizzato è comunque un accessorio di proprietà comune, al quale egli potrà, in caso di ripensamento, riallacciare la propria unità immobiliare; qualora tuttavia, in seguito ad un intervento di sostituzione della caldaia, il mancato allaccio non sia espressione della volontà unilaterale di rinuncia o distacco, ma una conseguenza dell’impossibilità tecnica di fruire del nuovo impianto, che non consente neppure un futuro collegamento, egli non può essere più considerato titolare di alcun diritto di comproprietà su tale impianto e perciò non deve più partecipare ad alcuna spesa ad esso relativa”[2].
La Corte di Cassazione ha inoltre precisato che anche un regolamento condominiale di natura contrattuale non può comprimere o eliminare i diritti spettanti ai singoli condomini in forza della legge, degli atti di acquisto o di specifiche convenzioni[3].
Da tale principio deriva che deve considerarsi nulla la clausola regolamentare che vieti in modo assoluto al condomino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento e di procedere al distacco delle diramazioni della propria unità immobiliare dall’impianto comune, qualora tale intervento non determini un significativo squilibrio nel funzionamento dell’impianto né un aumento delle spese a carico degli altri partecipanti al condominio.
La ragione di tale conclusione risiede nel fatto che una disposizione regolamentare contenente un divieto generalizzato e incondizionato di distacco si porrebbe in contrasto con la disciplina legislativa inderogabile derivante dagli artt. 1118, comma 4, c.c., 26, comma 5, della legge n. 10/1991 e 9, comma 5, del d.lgs. n. 102/2014. Tali norme, infatti, sono orientate al perseguimento di interessi di rilievo generale, quali il contenimento dei consumi energetici, l’uso efficiente delle risorse e il miglioramento della compatibilità ambientale degli edifici. Pertanto, una previsione regolamentare incompatibile con tali finalità deve ritenersi nulla o comunque priva di tutela giuridica, sul punto, infatti la Corte di Cassazione disponeva in un precedente disponeva che “è nulla, per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune, la clausola del regolamento condominiale, come la deliberazione assembleare che vi dia applicazione, che vieti in radice al condomino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento e di distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto termico comune, seppure il suo distacco non cagioni alcun notevole squilibrio di funzionamento né aggravio di spesa per gli altri partecipanti” [4].
L’accoglimento del primo motivo di ricorso comporta l’assorbimento del secondo e del terzo motivo, poiché entrambi riguardano la medesima questione relativa alla presunta efficacia preclusiva del regolamento condominiale rispetto alla possibilità di procedere al distacco dall’impianto centralizzato, preclusione che la Corte di Cassazione ha ritenuto invece insussistente.
Il quinto e il sesto motivo di ricorso, esaminati congiuntamente in quanto riferiti all’accertamento dei presupposti fattuali necessari per ritenere legittimo il distacco, sono stati ritenuti fondati.
La Corte d’Appello aveva escluso la rilevanza della consulenza tecnica svolta nell’ambito del procedimento di accertamento tecnico preventivo, ritenendo che tale valutazione fosse ormai superata dalle modifiche successivamente apportate all’impianto condominiale, in particolare dalla sostituzione della caldaia intervenuta nel 2011.
Secondo la Corte di Cassazione, tale impostazione non poteva essere condivisa. La condomina, infatti, aveva agito in giudizio per ottenere l’accertamento della legittimità di un distacco già materialmente effettuato sulla base delle condizioni tecniche esistenti al momento dell’intervento. La domanda proposta aveva quindi natura di accertamento successivo rispetto a un diritto già esercitato, con la conseguenza che le modifiche intervenute successivamente sull’impianto non potevano incidere sulla valutazione della legittimità del distacco originariamente realizzato.
La successiva sostituzione della caldaia, pertanto, non assumeva rilievo ai fini dell’accertamento richiesto dalla condomina, potendo eventualmente determinare questioni diverse, come già chiarito dalla giurisprudenza di legittimità.
A tale proposito, la Corte ha richiamato la pronuncia n. 18131/2020, relativa ad una fattispecie nella quale il distacco era già stato effettuato, secondo cui, qualora il mancato collegamento di un singolo condomino al nuovo impianto centralizzato non derivi da una scelta volontaria di rinuncia o distacco, ma sia conseguenza dell’impossibilità tecnica di utilizzare il nuovo impianto e comporti anche l’impossibilità di un eventuale futuro riallaccio, il condomino non può più essere considerato comproprietario dell’impianto stesso. In tale ipotesi, egli non è tenuto a partecipare alle relative spese, risultando illegittima la delibera assembleare che ponga a suo carico i costi di un servizio dal quale la sua unità immobiliare non è più servita.
Una volta chiarito, da un lato, che la domanda della ricorrente aveva a oggetto l’accertamento della legittimità di un distacco già realizzato e, dall’altro, che le modifiche successive dell’impianto non potevano assumere rilievo decisivo ai fini di tale valutazione, la Corte d’Appello non avrebbe potuto escludere automaticamente la rilevanza della consulenza tecnica svolta in sede di accertamento tecnico preventivo.
L’errore risultava ulteriormente evidente considerando che la stessa Corte territoriale aveva comunque esaminato il distacco unilateralmente effettuato dalla condomina, negandone la legittimità non solo sotto il profilo astratto, ritenendolo contrario al regolamento condominiale, ma anche sotto il profilo concreto, affermando che l’interessata non aveva dimostrato la sussistenza delle condizioni necessarie per procedere al distacco.
A sostegno di tale conclusione, la Corte d’Appello aveva richiamato la relazione tecnica predisposta dal perito di parte nel 2008, prodotta dalla condomina prima dell’intervento. Tuttavia, aveva considerato anche la consulenza tecnica espletata nel giudizio di merito, la quale, secondo quanto evidenziato dal controricorrente, aveva preso in esame una situazione diversa, riferita agli eventuali “squilibri di funzionamento della nuova caldaia”, e non già alle condizioni dell’impianto esistenti al momento del distacco.
Pertanto, la Corte d’Appello aveva fondato la propria decisione su una valutazione incompleta del materiale probatorio, omettendo di considerare un elemento istruttorio rilevante quale la consulenza resa nell’ambito dell’accertamento tecnico preventivo.
Tale omissione assumeva rilievo ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., trattandosi di un elemento potenzialmente decisivo ai fini della verifica della legittimità del distacco effettuato dalla condomina.
[1] Cass. Civ. n. 40839/21
[2] Cass.Civ. n. 26185/23 e Cass. Civ. n. 18131/20
[3] Cass. Civ. n. 9387/00
[4] Cass. Civ. n. 28051/18.
