Cassazione civile, sez. II, Sentenza del 15.09.2025 n. 25226, Pres. M. Falaschi, Es. G. Fortunato
Massima: “Il diritto di sopraelevare nuovi piani o nuove fabbriche spetta al proprietario esclusivo del lastrico solare o dell’ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi e con le limitazioni previste dall’art. 1127 c.c., senza necessità di alcun riconoscimento da parte degli altri condomini, mentre limiti o divieti all’esercizio di tale diritto sono assimilabili ad una “servitù altius non tollendi” e possono esser costituiti soltanto con espressa pattuizione, che può esser contenuta anche nel regolamento condominiale di tipo contrattuale”.
CASO
Il Condominio Alfa citava in giudizio il condomino Tizio, chiedendo la demolizione delle opere da lui compiute in mancanza di autorizzazione e in asserita violazione degli artt. 18 e 19 del regolamento condominiale, consistenti nella realizzazione di una scala interna all’appartamento al terzo piano, nel mutamento di destinazione d’uso del locale caldaia, nella realizzazione di un vano in adiacenza a quello preesistente sul lastrico solare e nella soprelevazione di un muretto in comunione fino a mt. 2.10.
Invero, il Codominio sottolineava come il regolamento poneva il divieto di realizzare sopraelevazioni parziali o totali lesive del decorso architettonico dell’edificio.
Disposta l’integrazione del contraddittorio nei confronti di Caia, comproprietaria degli immobili, il Tribunale, respingeva la domanda di demolizione delle opere realizzate sul lastrico solare, ritenendo che l’ampliamento di locali preesistenti, destinati a caldaia, posto in essere dai convenuti, non fosse effettivamente lesivo del decoro architettonico, e che le modifiche fossero state assentite, avendo il Condominio calcolato le quote in base alla destinazione abitativa delle porzioni controverse.
Per contro, il giudice ordinava la riduzione dell’altezza del muro presente sul lastrico, elevato oltre mt. 2.10, e la realizzazione di opere per separare la proprietà comune dall’attico del convenuto, respingendo le riconvenzionali e ponendo a carico dei convenuti l’obbligo di pagare la somma di €. 25.000,00 a titolo di indennizzo per l’ampliamento e cambio di destinazione d’uso del locale ex caldaia.
Proposto appello dal condomino soccombente, la Corte leccese assolveva l’appellante dal pagamento di €. 25.000,00 a titolo di indennizzo, per assenza di domanda.
Tuttavia, il giudice di seconde cure confermava la condanna al ripristino del muro di confine e ordinava parimenti la riduzione in pristino dei locali al quarto piano – reputando infondata la tesi dell’appellante secondo cui le modifiche sarebbero state realizzate dal precedente costruttore – giacché anche il muro comune elevato oltre l’altezza originaria costituiva una sopraelevazione vietata dal regolamento.
Tizio, anche quale erede di Caia, proponeva, pertanto, ricorso per cassazione sulla base di sette motivi, cui resisteva con controricorso il Condominio Alfa.
SOLUZIONE
La Corte di cassazione rigettava il ricorso e condannava il ricorrente al pagamento delle spese processuali.
QUESTIONI
Per quanto di interesse relativamente alla presente trattazione, verranno esaminati i motivi dal terzo al sesto.
Con il terzo motivo il ricorrente deduceva la violazione della L. 47 del 1985 e dell’art. 2730 c.c., per aver la sentenza ritenuto che egli avesse ammesso, nella domanda di condono, di aver realizzato le sopraelevazioni.
Tizio osservava che nell’atto di acquisto dell’immobile le porzioni al quarto piano erano individuate come locali e nelle tabelle millesimali erano classificate tra le abitazioni.
Inoltre, secondo il ricorrente l’eliminazione del vano caldaie e il successivo ampliamento erano stati realizzati dal costruttore prima dell’adozione del regolamento; tale circostanza, secondo il ricorrente, avrebbe trovato conferma nelle dichiarazioni rese dall’amministratore di condominio in sede di interrogatorio, il quale, con riferimento al vano caldaie, aveva riferito che, già da tempo, i singoli condomini si erano dotati di impianti autonomi.
Tizio sosteneva, invero, di essersi limitato a richiedere la regolarizzazione sotto il profilo urbanistico delle opere preesistenti.
In tale prospettiva, veniva altresì evidenziato il contrasto tra gli esiti delle due consulenze tecniche d’ufficio: mentre il primo c.t.u. aveva escluso che gli abusi fossero stati realizzati dall’acquirente, il secondo aveva, invece, ritenuto sussistente tale imputazione, fondandola essenzialmente sulla circostanza che il medesimo avesse presentato una richiesta di sanatoria.
Quanto, infine, all’ampliamento del vano posto al quarto piano, il ricorrente deduceva che la Corte territoriale avesse omesso di considerare i rilievi fotografici dai quali risultava che tale manufatto era già esistente dal 1987.
Con il quarto motivo, il ricorrente deduceva l’omesso esame di un fatto decisivo, con riferimento all’asserito ampliamento nel corso del 2002.
In particolare, lamentava che il giudice di merito avesse omesso di considerare la lettera dell’amministratore di condominio del 22 maggio 2002, dalla quale sarebbe già risultata l’esistenza del volume oggetto dell’ampliamento.
Con il quinto motivo, il ricorrente deduceva la violazione dell’art. 2934 c.c., sostenendo l’intervenuta prescrizione dell’azione di riduzione in pristino, poiché al momento della proposizione della domanda giudiziale erano trascorsi oltre dieci anni dalla realizzazione dei manufatti.
Secondo i giudici di legittimità i motivi risultavano infondati.
La Corte di legittimità, in primo luogo, ricordava come il diritto di sopraelevazione di nuovi piani o nuove fabbriche competa, ai sensi dell’art. 1127 c.c., al proprietario esclusivo del lastrico solare ovvero al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio condominiale, entro i limiti e alle condizioni stabiliti dalla medesima disposizione, senza che a tal fine sia necessario alcun riconoscimento o consenso da parte degli altri condomini.
Per contro, limiti o divieti all’esercizio di tale diritto sono assimilabili ad una “servitù altius non tollendi” e possono esser costituiti soltanto con espressa pattuizione, che può esser contenuta anche nel regolamento condominiale di tipo contrattuale[1].
Sul punto la Suprema Corte di recente ha specificato come “il divieto di sopraelevazione pattuito in un regolamento condominiale contrattuale equivale alla costituzione di una servitù “altius non tollendi”, la cui utilita reale si concreta nel dovere del proprietario del fondo servente di astenersi da qualunque attività edificatoria che muti l’altezza del proprio fondo e sussiste indipendentemente dalla consistenza più o meno estesa della violazione. Poiché tale divieto equivale a servitù negativa, nella quale l’esercizio del diritto non si esplica mediante un comportamento positivo sul fondo servente, il non uso si identifica nella mancata osservanza dell’onere di riattivazione del diritto successivamente ad un evento che lo abbia violato e assume rilievo soltanto ove perduri per un periodo di oltre venti anni, comportando l’estinzione della servitù per prescrizione ex art. 1073 c.c.”[2].
Allo stesso modo, le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio, volte a vietare lo svolgimento di determinate attività all’interno delle unità immobiliari esclusive, costituiscono servitù reciproche, dovendo, pertanto, essere approvate mediante il consenso di tutti i condomini[3].
Orbene, poiché il regolamento condominiale di natura contrattuale prevedeva uno specifico divieto di sopraelevazione, nessun rilievo poteva assumere la circostanza che i locali fossero stati classificati come abitativi ovvero che gli stessi non fossero più destinati ad alloggiare le caldaie di proprietà esclusiva.
Non veniva, infatti, in rilievo il rispetto di un vincolo di destinazione d’uso, bensì l’osservanza di un divieto di modificazione dello stato di fatto.
Ne conseguiva che, ove i divieti di modificazione dello stato di fatto contenuti nel regolamento contrattuale fossero qualificabili quali servitù, validamente costituite per effetto del regolamento stesso, la domanda volta alla rimozione delle opere abusive avrebbe dovuto essere proposta nei confronti del proprietario dell’unità che si estendeva su due piani, e non già nei confronti dell’autore materiale delle modifiche ritenute illegittime[4].
In secondo luogo, l’azione di demolizione, in quanto avente natura reale, era soggetta alla prescrizione ventennale prevista dall’art. 1073 c.c., sicché l’estinzione della servitù avrebbe potuto verificarsi esclusivamente per effetto del non uso protratto per venti anni, non trovando applicazione, invece, il termine ordinario decennale di prescrizione.
In tale prospettiva, nessuna delle circostanze che il ricorrente assumeva essere state omesse poteva ritenersi decisiva.
Non occorreva, infatti, accertare né quale fosse l’esatto oggetto dell’acquisto compiuto dal ricorrente con il rogito del 1988, né chi avesse materialmente realizzato le opere, rilevando, piuttosto, la sola circostanza che le modificazioni dello stato dei luoghi fossero state eseguite anteriormente all’adozione del regolamento condominiale e alla conseguente costituzione del vincolo, il quale vietava le modificazioni dello stato di fatto esistente a tale data.
La prova di tale anteriorità incombeva sul ricorrente, il quale, secondo l’apprezzamento della Corte di merito, non era tuttavia riuscito a fornire.
Invero, la questione relativa alla datazione delle opere abusive risultava, peraltro, essere stata oggetto di valutazione da parte del giudice di merito.
Non sussisteva, pertanto, il dedotto vizio di omesso esame di un fatto decisivo ai sensi dell’art. 360, n. 5, c.p.c., non essendo il giudice tenuto a dare puntualmente conto di tutte le risultanze istruttorie acquisite al processo.
Non poteva, parimenti, ritenersi consentito al ricorrente contrapporre le risultanze della prima c.t.u. a quelle della seconda, posto che la prima relazione era stata ritenuta inutilizzabile dal Tribunale per la mancata partecipazione al giudizio di tutti i litisconsorti ed era stata, conseguentemente, disposta la rinnovazione della consulenza, con regressione del processo alla fase iniziale, come dedotto dallo stesso ricorrente.
Con la sesta doglianza il ricorrente denunciava la violazione degli artt. 885 e 886 c.c., per avere la Corte di merito disposto la riduzione in pristino del muro divisorio, sebbene l’innalzamento dello stesso sino all’altezza prevista dalla legge non fosse soggetto alle limitazioni stabilite dagli artt. 18 e 19 del regolamento condominiale, in difetto di una lesione del decoro architettonico, essendo l’opera destinata esclusivamente a contenere le immissioni di fumo provenienti dalle canne fumarie.
Anche tale motivo per i giudici di legittimità si qualificava come infondato.
Anzitutto, il Supremo Collegio sottolineava come non fosse oggetto di contestazione il fatto che il divieto previsto dal regolamento condominiale avesse ad oggetto qualsiasi opera realizzata all’ultimo piano, ivi compresa l’elevazione del muro divisorio, potenzialmente lesiva del decoro architettonico dell’edificio; vieppiù, la questione attinente alla portata di tale divieto riguardava un profilo squisitamente interpretativo del regolamento stesso, che non risultava essere stato specificamente censurato in tale sede.
Ciò posto, le facoltà riconosciute dall’art. 885 c.c. possono essere limitate da specifiche pattuizioni vincolanti, con le quali i condomini abbiano convenuto all’unanimità il divieto assoluto di apportare modificazioni allo stato dei luoghi.
[1] Cass. civ., n. 10916/2023.
[2] Cass. civ., Sent. n. 11403/2026.
[3] Cass. civ., Sent. n. 24526/2022.
[4] In tema, Cass. civ., Ord. n. 1332/2014, afferma che riguardo all’azione confessoria servitutis, la legittimazione dal lato passivo è anzitutto di colui che, oltre a contestare l’esistenza della servitù, abbia un rapporto attuale con il fondo servente (proprietario, comproprietario, titolare di un diritto reale sul fondo o possessore suo nomine). Sicché solo nei confronti di tali soggetti può esser fatto valere il giudicato di accertamento, contenente, anche implicitamente, l’ordine di astenersi da qualsiasi turbativa nei confronti del titolare della servitù o di rimessione in pristino ex articolo 2933 c.c.. Gli autori materiali della lesione del diritto di servitù possono, invece, essere eventualmente chiamati in giudizio ex art. 1079 c.c., soltanto se la loro condotta si sia posta a titolo di concorso con quella di uno dei predetti soggetti o abbia comunque implicato la contestazione della servitù. Diversamente, nei loro confronti possono essere esperite, ai sensi dell’art. 2043 c.c., l’azione di risarcimento del danno e, ai sensi dell’art. 2058 c.c., l’azione di riduzione in pristino con l’eliminazione delle turbative e molestie.
