Corte di Cassazione, Sentenza 19 marzo 2026, n. 6624, Sezione Seconda, Presidente Giudice Dott.ssa M. Falaschi, Relatore Giudice Dott. Tedesco
Massima: “L’art. 1120 c.c., nel prescrivere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con determinate maggioranze, disciplina l’approvazione di quelle innovazioni che comportano oneri di spesa per tutti i condomini, mentre, ove la spesa di cui si tratta sia stata assunta interamente a proprio carico da un solo condomino, trova applicazione l’art. 1102 c.c., in forza del quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto, cosicché egli può apportarvi, a proprie spese, le modificazioni necessarie per il miglior godimento di essa; ne deriva che, ricorrendo tali condizioni, il condomino ha facoltà di installare a proprie spese, nella tromba delle scale dell’edificio condominiale, un ascensore, ponendolo a disposizione degli altri condomini e può far valere il relativo diritto con azione di accertamento, in contraddittorio degli altri condomini che lo contestino, indipendentemente dalla mancata impugnazione della deliberazione assembleare che abbia respinto la sua proposta al riguardo.”.
CASO
Tizio, proprietario di un’unità immobiliare situata all’interno del Condominio Beta, si rivolse all’amministratore del condominio per ottenere l’autorizzazione a modificare una finestra presente nel muro perimetrale dell’edificio. L’intervento avrebbe consentito al condomino di raggiungere una diversa scala condominiale e, conseguentemente, di accedere all’ascensore installato presso tale scala, con autorizzazione dell’assemblea e a spese di alcuni condomini.
A tal fine, era prevista la realizzazione di una passerella, da collocarsi in appoggio alla parete comune, che avrebbe dovuto collegare la finestra del suo appartamento con una terrazza-giardino costituente pertinenza dell’alloggio di proprietà di Tizio.
L’assemblea condominiale, con deliberazione del 3 maggio 2001, respinse la richiesta di autorizzazione. Tizio decise, pertanto, di impugnare la delibera davanti al Tribunale di Salerno, domandando che fosse accertato il proprio diritto a realizzare gli interventi necessari per consentirgli l’utilizzazione dell’ascensore.
Nel giudizio di primo grado si costituirono il Condominio e la condomina Caia, mentre gli altri convenuti – Sempronio, Sempronia, Mevio, Filano e Calpurnio. – rimasero contumaci. Il Tribunale accolse parzialmente la domanda, annullando la deliberazione assembleare per difetto di motivazione. Tuttavia, ritenne di non poter adottare ulteriori provvedimenti, alla luce dei limiti che circoscrivono il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle valutazioni rimesse all’assemblea condominiale.
Avverso tale pronuncia il Sig. Tizio interpose appello, formulando, in primo luogo, una censura relativa all’accertamento della proprietà della terrazza-giardino. Secondo l’appellante, infatti, il Tribunale aveva riconosciuto la proprietà del bene in capo al ricorrente, ma aveva omesso di inserire tale statuizione nel dispositivo della sentenza.
L’appellante contestò, inoltre, la mancata pronuncia sulle ulteriori domande proposte nel giudizio, sostenendo che il Tribunale avesse erroneamente ritenuto che tali richieste fossero state formulate in via subordinata rispetto alla domanda di annullamento della delibera assembleare.
La Corte d’Appello di Salerno, nel contraddittorio con il Condominio, Caia e Sempronio, rigettò il gravame.
Quanto alla domanda volta a ottenere l’accertamento della proprietà della terrazza-giardino, la Corte territoriale ne dichiarò l’inammissibilità. Osservò, infatti, che tale domanda, pur essendo stata formulata dal Tizio già alla prima udienza di trattazione, non trovava fondamento in una vera e propria eccezione dei convenuti. Questi ultimi, infatti, avevano contestato la proprietà della terrazza-giardino esclusivamente sotto il profilo della legittimazione, svolgendo, secondo la Corte, una mera attività difensiva. Una simile contestazione non avrebbe quindi consentito all’attore di introdurre nel processo una nuova domanda.
Con riferimento, invece, alle ulteriori richieste formulate da Tizio, la Corte d’Appello ritenne che esse fossero assorbite dall’annullamento della deliberazione assembleare. Secondo il giudice del gravame, infatti, l’autorità giudiziaria non avrebbe potuto sostituirsi all’assemblea condominiale nella valutazione della legittimità della pretesa avanzata dal singolo condomino. Di conseguenza, una volta eliminata la delibera impugnata per il suo difetto di motivazione, non sarebbe stato possibile attribuire al giudice il potere di procedere direttamente alla verifica richiesta dal condomino e di sostituire la propria decisione a quella dell’organo assembleare.
Soccombente in secondo grado, Tizio ha quindi proposto ricorso per Cassazione articolato in sei motivi, successivamente illustrati anche mediante memoria.
Caia ha resistito al ricorso con controricorso, depositando a sua volta una memoria.
Gli altri condomini, già evocati nel giudizio di merito, sono rimasti contumaci nel giudizio di legittimità.
SOLUZIONE
La Corte di Cassazione accoglieva il primo ed il secondo motivo di ricorso dichiarando assorbiti i restanti, cassava la sentenza rispetto ai motivi accolti e rinviava alla Corte di Appello di Salerno in diversa composizione anche per la liquidazione delle spese di legittimità.
QUESTIONI
Con il primo motivo di ricorso veniva denunciata la violazione in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 e 4, c.p.c. degli artt. 34, 99 e 112 c.p.c., nonché dell’art. 2909 c.c., Il ricorrente articolava la censura sotto diversi profili.
In primo luogo, sosteneva che la contestazione formulata dai convenuti in ordine alla proprietà della terrazza-giardino avesse trasformato l’accertamento della titolarità esclusiva del bene in una questione pregiudiziale rispetto alla decisione della controversia. Proprio per tale ragione, secondo Tizio egli aveva il diritto di ottenere una pronuncia espressa sulla proprietà, destinata ad assumere efficacia di giudicato. Ne sarebbe derivato, quindi, anche uno specifico obbligo della Corte d’Appello di pronunciarsi sulla relativa domanda.
Con una seconda censura, il ricorrente lamentava il carattere meramente apparente della motivazione con cui il giudice di secondo grado aveva dichiarato inammissibile la domanda, ritenendola nuova. La Corte territoriale, infatti, non avrebbe spiegato per quale ragione le deduzioni svolte dalla controparte – con le quali era stata espressamente negata la proprietà della terrazza-giardino allegata dall’attore – non potessero essere ricondotte alla nozione di eccezione.
Il terzo profilo attiene all’interpretazione dell’art. 183 c.p.c. Secondo il ricorrente, il riferimento alle eccezioni contenuto nella disposizione non dovrebbe essere circoscritto alle sole eccezioni in senso stretto, ma dovrebbe comprendere anche quelle in senso lato e, più in generale, ogni deduzione attraverso la quale una parte miri a ottenere il rigetto della domanda proposta dall’altra.
Infine, il ricorrente sosteneva che le specifiche allegazioni della condomina Caia, la quale aveva rivendicato per sé la proprietà della terrazza-giardino negandone la titolarità in capo all’attore, integrassero addirittura un’eccezione in senso stretto. Da ciò sarebbe derivata la possibilità, per il ricorrente, di introdurre nel processo la domanda diretta all’accertamento della proprietà del bene.
La censura formulata al primo punto è stata ritenuta fondata dalla Corte di Cassazione e il suo accoglimento determina l’assorbimento degli ulteriori profili dedotti con il primo motivo.
La statuizione con cui la Corte d’Appello ha escluso l’ammissibilità della domanda proposta dall’attore si pone, infatti, in evidente contrasto con il principio recentemente enunciato dalle Sezioni Unite, secondo cui: “in caso di esercizio dell’azione negatoria della servitù, di cui all’art. 949 c.c., in un processo soggetto alle regole previgenti rispetto alle modifiche di cui all’art. 3, comma 12, lett. i), e comma 13, lett. b), del D.Lgs. n. 149 del 2022, l’attore, anche a fronte della contestazione del diritto di proprietà operata dal convenuto con la comparsa di risposta, può proporre domanda di accertamento del suddetto diritto con efficacia di giudicato, ai sensi dell’art. 34 c.p.c., non solo nell’udienza di cui all’art. 183 c.p.c. ma anche con la prima memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c.”[1]
Il principio affermato dalle Sezioni Unite assume rilievo nel caso in esame proprio perché la contestazione della titolarità del bene da parte dei convenuti non poteva essere considerata irrilevante ai fini della possibilità, per l’attore, di chiedere una pronuncia avente efficacia di giudicato sulla proprietà.
Del resto, anche anteriormente a tale pronuncia, questa Corte aveva già avuto modo di precisare, con specifico riferimento al giudizio promosso ai sensi dell’art. 1137 c.c. per l’impugnazione di una deliberazione assembleare, che la questione relativa alla titolarità di una porzione dell’edificio o all’appartenenza di una determinata unità immobiliare alla proprietà esclusiva di un condomino, ovvero alla sua natura comune, può assumere rilievo nel giudizio avente ad oggetto la validità della deliberazione.
In tale prospettiva, è stato chiarito che “la questione dell’appartenenza, o meno, di un’unità immobiliare di proprietà esclusiva ad un condominio edilizio, ovvero della titolarità comune o individuale di una porzione dell’edificio, in quanto inerente all’esistenza del rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c., può formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validità dell’atto collegiale, ma privo – in assenza di esplicita domanda di una delle parti ai sensi dell’art. 34 c.p.c. – di efficacia di giudicato in ordine all’estensione dei diritti reali dei singoli, svolgendosi il giudizio ai sensi dell’art. 1137 c.c. nei confronti dell’amministratore del condominio, senza la partecipazione, quali legittimati passivi, di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario”[2]
Il secondo motivo denunciava la violazione in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c. degli artt. 99, 112, 342 e 356 c.p.c., nonché dei principi elaborati in materia di assorbimento delle domande, La censura è rivolta contro la statuizione con cui la Corte d’Appello aveva ritenuto che, una volta pronunciato l’annullamento della deliberazione assembleare, le ulteriori domande formulate dal ricorrente dovessero considerarsi assorbite. Secondo il ricorrente, tale conclusione non sarebbe corretta, in quanto le diverse richieste sottoposte al giudice non avrebbero perso la propria autonomia per effetto dell’annullamento della delibera.
Con il terzo motivo veniva dedotta la violazione in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.dell’art. 2909 c.c. e dell’art. 112 c.p.c., Il ricorrente lamenta, anzitutto, la violazione del giudicato, individuandola in alcune affermazioni contenute nella sentenza di primo grado, nelle quali il Tribunale avrebbe riconosciuto la legittimità degli interventi che Tizio intendeva realizzare.
Veniva inoltre censurata l’erronea interpretazione della domanda operata dalla Corte territoriale. Quest’ultima, infatti, avrebbe ricondotto la pretesa del condomino a una richiesta di modifica delle modalità di utilizzazione della cosa comune, mentre, secondo il ricorrente, la controversia aveva in realtà ad oggetto il diritto del singolo condomino a fare della cosa comune uno specifico uso, nei limiti consentiti dalla disciplina codicistica.
Il quarto motivo denunciava la violazione in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., degli artt. 1362, 1367 e 1369 c.c., Con tale censura viene nuovamente affrontata la questione già posta con il motivo precedente, questa volta sotto il diverso profilo della violazione dei criteri legali di interpretazione del regolamento condominiale. Il ricorrente sosteneva, infatti, che la fattispecie concreta non fosse riconducibile all’art. 2 del regolamento condominiale, disposizione che attribuiva all’assemblea il potere di deliberare sulle modificazioni della cosa comune.
Con il quinto motivo, strettamente collegato al precedente, veniva denunciata la violazione in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., degli artt. 833, 1102, 1137, 1138, 1175, 1346, 1375, 1429 e 1421 c.c. Il ricorrente sosteneva che, qualora si dovesse attribuire alla disposizione regolamentare il significato riconosciutole dalla Corte d’Appello, la stessa dovrebbe comunque essere considerata nulla, poiché introdurrebbe un divieto incompatibile con quanto previsto dall’art. 1102 c.c.
Infine, con il sesto motivo, il ricorrente deduce che l’eventuale accoglimento del ricorso dovrebbe comportare la cassazione della sentenza impugnata anche nella parte relativa alla regolamentazione delle spese processuali.
Il secondo motivo è stato accolto perchè ritenuto fondato e con conseguente assorbimento delle censure formulate con i restanti motivi.
Ai fini della decisione assumono rilievo alcuni principi elaborati dalla giurisprudenza di legittimità in materia di utilizzazione della cosa comune e di interventi realizzati dal singolo condomino a proprie spese.
In particolare, è stato affermato che, quando la spesa relativa a un’innovazione non deve essere ripartita tra tutti i condomini, perché uno di essi abbia deciso di sostenerla integralmente, trova applicazione la disciplina generale dettata dall’art. 1102 c.c., la quale ricomprende anche le innovazioni. In forza di tale disposizione, ciascun partecipante alla comunione può utilizzare la cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne un uso analogo secondo il proprio diritto; conseguentemente, il singolo condomino può eseguire a proprie spese le modificazioni necessarie a conseguire un migliore godimento del bene comune.[3]
La medesima impostazione è stata espressamente ribadita con riferimento all’installazione di un ascensore nell’edificio condominiale. È stato infatti precisato che l’art. 1120 c.c., nel prevedere specifiche maggioranze per l’approvazione delle innovazioni della cosa comune, è diretto essenzialmente a disciplinare quelle innovazioni che comportano una spesa destinata a gravare sull’intera collettività condominiale.
Quando, invece, il costo dell’intervento viene integralmente sostenuto dal condomino interessato, trova applicazione la regola generale dell’art. 1102 c.c. Ne deriva che, nel rispetto dei limiti stabiliti da tale disposizione – vale a dire senza alterare la destinazione della cosa comune e senza impedire agli altri partecipanti di farne un pari uso secondo il loro diritto – il singolo condomino può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per conseguire un migliore godimento del bene comune.
In presenza di tali condizioni, pertanto, il condomino può installare a proprie spese un ascensore nella tromba delle scale dell’edificio, mettendolo a disposizione anche degli altri partecipanti, e può far valere tale diritto mediante un’azione di accertamento nei confronti dei condomini che ne contestino l’esistenza. Ciò anche indipendentemente dalla mancata impugnazione della deliberazione con cui l’assemblea abbia respinto la proposta di installazione dell’impianto.[4]
Alla luce di tali principi, la sentenza impugnata non veniva condivisa da parte dei giudici di legittimità.
La domanda di accertamento proposta dal ricorrente nei confronti degli altri condomini presentava, infatti, una propria autonomia rispetto all’impugnazione della deliberazione assembleare. Essa non era diretta semplicemente a ottenere l’eliminazione della delibera, ma trovava il proprio fondamento nell’art. 1102 c.c. e mirava all’accertamento del diritto del singolo condomino a realizzare, a proprie spese e nel rispetto dei limiti previsti dalla legge, gli interventi necessari per consentirgli il particolare utilizzo della cosa comune.
Ne consegue che la Corte d’Appello ha erroneamente ritenuto che l’annullamento della deliberazione comportasse automaticamente l’assorbimento delle ulteriori domande.
In proposito, occorre distinguere l’assorbimento in senso proprio da quello in senso improprio. Il primo “ricorre quando la decisione sulla domanda assorbita diviene superflua” perché, attraverso la pronuncia sulla domanda assorbente, la parte ha già ottenuto, in maniera piena, la tutela perseguita, con conseguente venir meno del suo interesse alla decisione sull’altra domanda. L’assorbimento in senso improprio, invece, si verifica quando la decisione adottata esclude la necessità o la possibilità di esaminare le ulteriori questioni, oppure quando essa comporta un implicito rigetto delle altre domande. In quest’ultima ipotesi, l’erronea dichiarazione di assorbimento si traduce, in concreto, in un’omessa pronuncia sulla domanda non esaminata.[5]
Nel caso in esame, l’annullamento della delibera assembleare per difetto di motivazione non aveva fatto venir meno l’interesse del ricorrente a ottenere una pronuncia sul proprio diritto di eseguire gli interventi prospettati ai sensi dell’art. 1102 c.c. Né l’eliminazione della deliberazione poteva considerarsi equivalente alla tutela richiesta attraverso l’autonoma domanda di accertamento.
La Corte d’Appello avrebbe quindi dovuto esaminare anche tale domanda, verificando la sussistenza dei presupposti per l’esercizio del diritto fatto valere dal condomino, anziché ritenerla semplicemente assorbita dall’annullamento della delibera.
Per la Corte di legittimità non poteva, infine, trovare accoglimento il rilievo formulato dalla controricorrente nella memoria, relativo alla pretesa non integrità del contraddittorio per la mancata partecipazione al giudizio di alcuni condomini.
È principio consolidato che la violazione delle regole sul litisconsorzio necessario e, più in generale, la non integrità del contraddittorio possono essere rilevate anche d’ufficio in qualsiasi stato e grado del processo, compreso il giudizio di legittimità.
In sede di cassazione, tuttavia, la relativa questione può essere sollevata per la prima volta soltanto quando i presupposti e gli elementi di fatto posti a fondamento della deduzione risultino già dagli atti del giudizio di merito e possano essere verificati senza la necessità di acquisire nuove prove o di svolgere ulteriori attività processuali.
Anche in tale ipotesi, la parte che eccepisce la non integrità del contraddittorio è tenuta non soltanto a individuare i soggetti che avrebbero dovuto partecipare al giudizio in qualità di litisconsorti necessari e a dimostrare la sussistenza di tale situazione processuale, ma anche a indicare gli atti del giudizio di merito dai quali sarebbe possibile ricavare la prova degli elementi di fatto posti a fondamento dell’eccezione.[6]
Nella stessa prospettiva, è stato ulteriormente precisato che l’esistenza di altri soggetti che avrebbero dovuto prendere parte al processo non può essere dedotta per la prima volta mediante la memoria di replica prevista dall’art. 378 c.p.c..[7]
Nel caso di specie, pertanto, il rilievo formulato dalla controricorrente nella memoria non è idoneo a determinare una diversa conclusione, non risultando tempestivamente dedotta e adeguatamente dimostrata la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti degli altri condomini.
[1] Cass. SS.UU. n. 11455/2025
[2] Cass. Civ. n. 35794/2021
[3] Cass. Civ. n. 21462/2018
[4] Cass. Civ. n. 3508/1999
[5] Cass. Civ. n. 12193/2020
[6] Cass. Civ. n. 25305/2008; e Cass. Civ. n. 18110/2011
[7] Cass. Civ. n. 593/2001
