Massima: “L’azione di risarcimento dei danni proposta dall’acquirente ex art. 1494 c.c., sul presupposto dell’inadempimento dovuto alla colpa del venditore, consistente nell’omissione della diligenza necessaria a scongiurare l’eventuale presenza di vizi nella cosa, può estendersi a tutti i danni subiti dall’acquirente medesimo e, dunque, non solo a quelli relativi alle spese necessarie per l’eliminazione dei vizi accertati, ma anche a quelli inerenti alla mancata o parziale utilizzazione della cosa, o al lucro cessante per la mancata rivendita del bene; ne discende che tale azione si rende ammissibile in alternativa, ovvero cumulativamente, rispetto alle azioni di adempimento in forma specifica del contratto, di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto medesimo!.
CASO
La decisione assume particolare interesse perché ribadisce l’ampiezza dei poteri del giudice nell’utilizzo della consulenza tecnica d’ufficio quando siano necessari accertamenti specialistici e conferma che il difetto di agibilità, ove collegato a carenze costruttive o urbanistiche imputabili al venditore, può incidere in modo significativo sul valore economico dell’immobile, dando luogo a un risarcimento parametrato al concreto deprezzamento del bene.
La vicenda trae origine dall’acquisto, avvenuto nel marzo 2007, di un immobile ad uso abitativo situato nel comune di Licciana Nardi da parte di Tizio. A distanza di circa due anni dal rogito, l’acquirente riceveva dal Comune la comunicazione di annullamento dei certificati di abitabilità e agibilità dell’edificio.
Secondo quanto emerso nel corso del giudizio, il provvedimento amministrativo era collegato alla mancata realizzazione di alcune opere di urbanizzazione primaria previste dalla convenzione urbanistica stipulata tra la società costruttrice Gamma S.r.l. e l’ente locale, nonché all’incompleto adempimento di ulteriori opere previste dal capitolato dei lavori. L’acquirente sosteneva quindi che l’immobile fosse affetto sia da carenze costruttive sia da un difetto delle qualità promesse al momento della vendita, chiedendo la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni subiti.
Nel corso del giudizio di primo grado, il Tribunale di Massa respingeva le eccezioni di prescrizione e decadenza sollevate dalla società venditrice. Pur rilevando che la domanda di risoluzione del contratto non era stata successivamente riproposta dall’attore e doveva quindi considerarsi rinunciata, il giudice disponeva una consulenza tecnica d’ufficio al fine di verificare lo stato dell’immobile e l’effettiva presenza dei difetti denunciati.
Il consulente accertava infatti numerose criticità dell’edificio, tra cui fenomeni di degrado nelle opere murarie, problemi di impermeabilizzazione, difetti nelle finiture esterne, irregolarità nelle scale interne e anomalie nei serramenti. Veniva inoltre rilevato che un locale commercializzato come studio non possedeva la superficie minima richiesta dalla normativa e non poteva quindi essere destinato all’uso dichiarato. A ciò si aggiungeva l’assenza di agibilità dell’immobile, destinata a permanere fino al completamento delle opere di urbanizzazione previste dalla convenzione lottizzatoria.
Sulla base delle conclusioni peritali, il Tribunale riconosceva un rilevante deprezzamento del bene, quantificato nel 35% del prezzo corrisposto al momento dell’acquisto. Il danno veniva pertanto determinato nella differenza tra il valore effettivamente pagato e quello che l’immobile avrebbe avuto tenendo conto dei vizi e delle carenze riscontrate. Applicando rivalutazione monetaria e interessi, il giudice condannava la società venditrice al pagamento di oltre 86 mila euro a titolo risarcitorio, oltre agli ulteriori accessori di legge.
La società Gamma proponeva appello contestando sia la decisione non definitiva sia quella conclusiva del giudizio. In particolare, sosteneva che il Tribunale avesse fatto un uso improprio della consulenza tecnica d’ufficio, utilizzandola per colmare lacune probatorie che avrebbero dovuto gravare sull’attore. La società riteneva inoltre che l’acquirente avesse implicitamente rinunciato alla richiesta di consulenza tecnica d’ufficio e lamentava che il giudice avesse riconosciuto voci di danno non comprese nelle domande originariamente formulate, incorrendo così nel vizio di ultrapetizione. Veniva infine richiamato un presunto accordo tra le parti che avrebbe limitato il danno risarcibile a € 26.200,00.
La Corte d’Appello di Genova respingeva integralmente l’impugnazione. I giudici di secondo grado hanno ricordato che la consulenza tecnica d’ufficio costituisce uno strumento rimesso alla valutazione discrezionale del giudice e che, nel caso concreto, essa aveva natura cosiddetta “percipiente“, risultando necessaria per accertare fatti che richiedevano specifiche competenze tecniche. L’attore, inoltre, aveva sin dall’inizio del processo descritto dettagliatamente i vizi lamentati e ne aveva prospettato l’incidenza economica, anche mediante una consulenza tecnica di parte.
La Corte distrettuale ha inoltre ritenuto legittimo l’ampliamento degli accertamenti tecnici agli aspetti urbanistici dell’immobile e alle conseguenze derivanti dall’incompleta realizzazione delle opere di urbanizzazione, osservando come tali profili fossero strettamente correlati alle domande formulate dall’acquirente e non fossero stati oggetto di specifiche contestazioni durante le operazioni peritali in capo a parte venditrice.
Quanto alla dedotta ultrapetizione, i giudici genovesi hanno evidenziato che la richiesta di risarcimento connessa alla mancata esecuzione delle opere di urbanizzazione emergeva chiaramente già dall’atto introduttivo del giudizio. L’annullamento dei certificati di abitabilità e agibilità costituiva infatti una diretta conseguenza delle inadempienze contestate alla società costruttrice.
Parimenti infondata è stata ritenuta la tesi relativa all’esistenza di un accordo transattivo. Dall’esame degli atti processuali non risultava alcun elemento idoneo a dimostrare la conclusione di una transazione, mentre l’acquirente aveva costantemente mantenuto ferme le proprie richieste risarcitorie nel corso dell’intero giudizio.
Soccombente anche in secondo grado la società Gamma S.r.l., proponeva ricorso per Cassazione sulla base di tre motivi. Resisteva con controricorso Tizio. Entrambe le parti depositavano memorie.
SOLUZIONE
La Corte di Cassazione rigettava il ricorso, condannava parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, inoltre ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dava atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera di parte ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato a norma del comma 1-bis del citato art. 13, se dovuto.
QUESTIONI
Con il primo motivo di ricorso, la società ricorrente ha lamentato la violazione e falsa applicazione ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., dell’art. 1492 c.c., sostenendo che i giudici di merito avessero erroneamente riconosciuto all’acquirente un risarcimento parametrato alla riduzione del valore dell’immobile dopo aver ritenuto abbandonata la domanda di risoluzione del contratto.
Secondo la prospettazione della ricorrente, la disciplina dettata dall’art. 1492 c.c. attribuisce al compratore una scelta alternativa tra l’azione redibitoria e quella estimatoria, scelta che, una volta esercitata in sede giudiziale, assume carattere irrevocabile. Da ciò deriverebbe l’impossibilità di sostituire successivamente la domanda di risoluzione con una richiesta diretta a ottenere gli effetti economici riconducibili alla riduzione del prezzo.
La Corte di cassazione, tuttavia, non è entrata nel merito della questione, dichiarando il motivo manifestamente inammissibile.
I giudici di legittimità hanno rilevato come la censura introducesse un tema che non risultava essere stato sottoposto all’esame della Corte d’appello. Si trattava, dunque, di una questione nuova, estranea al perimetro del giudizio di secondo grado e, come tale, non proponibile per la prima volta in sede di legittimità.
La pronuncia richiama il consolidato orientamento secondo cui il ricorso per Cassazione deve necessariamente riguardare questioni già comprese nel thema decidendum definito nel giudizio di merito[1]. Ne consegue che non possono essere esaminate censure che presuppongano accertamenti di fatto non svolti dai giudici precedenti o che introducano profili giuridici mai dedotti nelle fasi processuali antecedenti.
La Corte ribadisce inoltre un principio processuale di particolare rilievo pratico: quando una questione non risulta affrontata nella sentenza impugnata, la parte che intenda riproporla in Cassazione ha l’onere di dimostrare di averla effettivamente sollevata nei precedenti gradi di giudizio. A tal fine non è sufficiente una generica allegazione, ma occorre indicare con precisione l’atto processuale nel quale la questione sarebbe stata dedotta, così da consentire alla Corte di verificarne direttamente la fondatezza attraverso l’esame degli atti[2].
La decisione si inserisce nel solco della costante giurisprudenza di legittimità che delimita rigorosamente la funzione della Corte di Cassazione, la quale non costituisce un terzo grado di merito, ma è chiamata esclusivamente a verificare la corretta applicazione del diritto sulle questioni già devolute e trattate nei precedenti gradi del processo.
Con riferimento alla fattispecie in esame, la ricorrente non ha avuto cura di indicare in modo specifico – mediante la riproduzione nel ricorso dei pertinenti passaggi dei propri scritti difensivi – in che termini avesse sottoposto alla cognizione del giudice d’appello la questione oggetto di censura, ossia l’asserita irrevocabilità della scelta, compiuta dall’attore Tizio nel giudizio di primo grado, di avvalersi del rimedio della risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1492 c.c.
La sentenza impugnata evidenzia, peraltro, con chiarezza che in favore dell’originario attore era stata riconosciuta la somma liquidata in primo grado non già a titolo di riduzione del prezzo, bensì quale risarcimento del danno conseguente ai vizi accertati e riscontrati nell’immobile acquistato.
La censura proposta, pertanto, non si confronta effettivamente con la motivazione della decisione impugnata, la quale ha fatto corretta applicazione del principio più volte affermato dalla Corte di cassazione secondo cui l’azione di risarcimento del danno prevista dall’art. 1494 c.c., fondata sull’inadempimento colposo del venditore consistente nell’omessa adozione della diligenza necessaria a prevenire la presenza di vizi nella cosa venduta, può estendersi a tutti i pregiudizi subiti dall’acquirente.
Tale tutela risarcitoria comprende, infatti, non soltanto le spese necessarie per l’eliminazione dei vizi accertati, ma anche i danni derivanti dalla mancata o ridotta utilizzazione del bene, nonché il lucro cessante conseguente all’impossibilità di rivenderlo.
Ne consegue che l’azione risarcitoria può essere esercitata sia in alternativa sia cumulativamente rispetto alle azioni di adempimento in forma specifica, di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto[3].
Con il secondo motivo, la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., la violazione degli artt. 112, 113, 115 e 116 c.p.c., per contraddittoria ed errata valutazione di circostanze analoghe, sia in fatto che in diritto.
Sostiene che il Tribunale, pur avendo reputata rinunciata la domanda di risoluzione per mancata riproposizione in sede di precisazione delle conclusioni, non avrebbe però fatto altrettanto con la c.t.u., ancorché anch’essa non fosse stata richiesta in tale sede.
Con il terzo motivo, la società ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 112 c.p.c., in quanto il supplemento di c.t.u. sarebbe stato disposto dal giudice di prime cure in ordine a circostanze esulanti dall’oggetto della controversia.
La Corte di cassazione ha esaminato congiuntamente le due censure, ritenendole entrambe infondate.
Quanto al secondo motivo, la ricorrente ha completamente trascurato di considerare che la consulenza tecnica d’ufficio era stata disposta quale consulenza di natura percipiente, con la specifica finalità di accertare e quantificare i danni subiti da Andrea Mussi. La c.t.u., pertanto, era funzionale all’esame della domanda risarcitoria e non alla domanda di risoluzione del contratto.
Parimenti infondato è il terzo motivo, che non si confronta con la motivazione della sentenza impugnata. Quest’ultima ha infatti chiarito espressamente la piena legittimità del supplemento di consulenza, disposto al fine di verificare la conformità urbanistica dell’immobile, i costi delle opere di urbanizzazione primaria, l’incidenza dei vizi costruttivi, gli effetti derivanti dalla mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione previste dalla convenzione, nonché la situazione di un vano progettato e commercializzato come studio/camera che, in realtà, non possedeva la superficie minima richiesta dalla legge.
La Corte ha inoltre evidenziato come l’odierna ricorrente non avesse neppure provveduto, nel corso del giudizio di primo grado, a formulare alcuna contestazione in ordine al suddetto supplemento peritale.
Del resto, costituisce ormai principio consolidato quello secondo cui, in materia di consulenza tecnica d’ufficio, il giudice può conferire al consulente non soltanto il compito di valutare fatti già accertati o comunque dati per esistenti (c.d. consulenza deducente), ma anche quello di accertare i fatti medesimi (c.d. consulenza percipiente). In tale ipotesi, è necessario e sufficiente che la parte alleghi il fatto posto a fondamento della propria pretesa e che il giudice ritenga indispensabili specifiche competenze tecniche ai fini del relativo accertamento[4].
Alla luce delle considerazioni svolte, la Corte ha quindi ritenuto infondati tutti i motivi di ricorso. Ne conseguiva il rigetto dell’impugnazione e la condanna della società ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, nella misura determinata nel dispositivo della sentenza.
[1] Cass Civ n. 2038/19
[2] Cass. Civ n. 3473/25
[3] Ex multis Cass. Civ. n. 14986/21
[4] Cass. civ., sent. n. 4301/26
