Le conclusioni dell’Avvocato generale nella causa T-397/25 chiariscono che la rettifica della detrazione IVA è dovuta quando un immobile, inizialmente destinato ad attività imponibili, viene successivamente locato in regime di esenzione, anche se concesso al cessionario di un complesso aziendale. La locazione non rientra nel trasferimento d’azienda e non trasferisce l’obbligo di rettifica, che resta in capo al proprietario, in coerenza con il principio di neutralità IVA.
L’ambito applicativo della disciplina della rettifica della detrazione dell’IVA è stato oggetto delle conclusioni dell’Avvocato generale presso il Tribunale UE presentate il 15 aprile 2026 in merito alla causa T‑397/25.
Il caso trattato è relativo a una società belga che gestisce un centro di giardinaggio e che, nel 2013, ha ceduto il predetto centro a un’altra società, fatta eccezione per il fabbricato, rimasto di proprietà della società cedente, ma concesso in locazione quasi integralmente alla società cessionaria, la quale ha proseguito l’attività del centro di giardinaggio.
Il fabbricato è stato costruito tra il 2004 e il 2005 e sottoposto a interventi di trasformazione tra il 2008 e il 2011.
La società cedente ha esercitato la detrazione dell’IVA relativa ai lavori e, successivamente alla cessione del centro di giardinaggio, l’Amministrazione fiscale ha rettificato la detrazione nella misura corrispondente alla locazione del fabbricato in regime di esenzione da imposta.
La società ha contestato la rettifica sostenendo che il fabbricato ricadrebbe nel trasferimento di un complesso aziendale, il quale non integrerebbe un’operazione imponibile e in forza del quale la società cessionaria subentrerebbe nella posizione della società cedente. La rettifica della detrazione dipenderebbe, pertanto, dall’utilizzo del fabbricato da parte della società cessionaria e, siccome quest’ultima utilizza il fabbricato per svolgere la medesima attività imponibile, la destinazione del fabbricato non avrebbe subito alcuna variazione, precludendo la rettifica della detrazione.
Nell’analisi compiuta dall’Avvocato generale, viene osservato che, ai sensi degli artt. 184 ss. della Direttiva n. 2006/112/CE, la rettifica della detrazione dell’IVA assolta sull’acquisto, sulla trasformazione o sulla ristrutturazione di un fabbricato deve essere effettuata a seguito della locazione dello stesso in regime di esenzione.
Infatti, se la detrazione operata inizialmente è stata calcolata sulla base dell’utilizzo del fabbricato per effettuare operazioni imponibili, il successivo utilizzo del fabbricato per compiere operazioni esenti che, a norma dell’art. 168 della Direttiva n. 2006/112/CE, non danno diritto alla detrazione, implica, ai sensi dell’art. 185, par. 1, della stessa Direttiva IVA, l’obbligo di rettificare la detrazione.
Nel caso in esame, però, la questione che si pone è se il meccanismo della rettifica della detrazione sia applicabile anche nell’ipotesi in cui il fabbricato sia concesso in locazione, in regime di esenzione, al cessionario di un complesso aziendale.
In particolare, ad avviso della società cedente, ai sensi dell’art. 19, comma 1, Direttiva n. 2006/112/CE, il cessionario del complesso aziendale è considerato successore del cedente, con la conseguenza che anche l’obbligo di rettifica della detrazione relativa all’immobile riguarderebbe il cessionario e, quindi, dipenderebbe dall’utilizzo dell’immobile da parte di quest’ultimo. Se, pertanto, il cessionario prosegue l’attività imponibile del cedente, non sarebbe necessario operare la rettifica della detrazione.
L’Avvocato generale non ha condiviso la tesi della società cedente, rilevando, in primo luogo, che la conclusione di un contratto di locazione avente a oggetto un immobile non è parte del trasferimento di un complesso aziendale ai sensi degli artt. 19 e 29, Direttiva n. 2006/112/CE.
Infatti, l’art. 19, Direttiva n. 2006/112/CE, non si applica alla locazione di un bene, in quanto non integra una cessione di beni, quale invece è il trasferimento di un complesso aziendale.
La conclusione di un contratto di locazione non può essere considerata parte del trasferimento di un complesso aziendale neppure a norma dell’art. 29, Direttiva n. 2006/112/CE.
È vero che, in base a detta disposizione, l’art. 19, Direttiva n. 2006/112/CE, si applica, alle stesse condizioni, alle prestazioni di servizi.
Tuttavia, alla luce della lettura congiunta di entrambe le disposizioni, tale previsione si riferisce unicamente alle prestazioni di servizi che consistono nel trasferimento di un bene patrimoniale già esistente. Di contro, la conclusione di un contratto di locazione dà luogo a un nuovo rapporto obbligatorio di durata che, da un lato, non trasferisce alcun bene patrimoniale già presente nel patrimonio del cedente e che, dall’altro, non trasferisce nemmeno un diritto, limitandosi a concedere – per un orizzonte temporale circoscritto e rinnovabile – il diritto di utilizzazione del bene.
Del resto, ha osservato l’Avvocato generale, considerare la locazione dell’immobile come parte del trasferimento di un complesso aziendale contrasterebbe con l’obiettivo del regime speciale di cui agli artt. 19 e 29, Direttiva n. 2006/112/CE, che è quello di agevolare i trasferimenti di imprese, semplificandoli ed evitando al cessionario una spesa rilevante, che sarebbe, in ogni caso, recuperata successivamente mediante detrazione dell’IVA pagata in rivalsa.
L’estensione degli effetti giuridici delle disposizioni in esame alla locazione di un immobile si porrebbe in contrasto con l’obiettivo della semplificazione, in quanto tutte le prestazioni erogate in forza del contratto di locazione dovrebbero essere considerate non soggette a IVA benché le disposizioni facciano riferimento a un’unica operazione di trasferimento.
In secondo luogo, l’Avvocato generale ha evidenziato che la rettifica della detrazione andrebbe operata anche laddove gli artt. 19 e 29, Direttiva n. 2006/112/CE, si applicassero alla locazione di un immobile posta in essere nell’ambito del trasferimento di un complesso aziendale.
Infatti, se è vero che la locazione dell’immobile non darebbe più origine ad alcuna operazione imponibile, ciò non inciderebbe sull’obbligo di rettifica della detrazione da parte del proprietario, il quale non effettuerebbe prestazioni di locazione in regime di esenzione, poiché gli artt. 19 e 29, Direttiva n. 2006/112/CE, introdurrebbero una “fictio iuris” secondo cui non sussiste alcuna prestazione di servizi. Tuttavia, con la concessione dell’immobile in locazione, il proprietario non utilizzerebbe più l’immobile per effettuare operazioni imponibili, cosicché, a norma dell’art. 185, par. 1, Direttiva n. 2006/112/CE, l’imposta relativa al costo di acquisto dell’immobile dovrebbe essere rettificata.
Anche la successione giuridica del cessionario nel complesso aziendale trasferito dal cedente non incide sull’obbligo di rettifica della detrazione, atteso che il cedente resta il titolare del diritto di proprietà dell’immobile e, in quanto tale, continua a essere soggetto alla disciplina in materia di rettifica della detrazione.
Infine, l’Avvocato generale ha rilevato che, qualora la detrazione inizialmente operata continuasse a essere riconosciuta anche se l’immobile è stato nel frattempo utilizzato per la realizzazione di operazioni non assoggettate a imposta, come in caso di locazione, ciò lederebbe il principio di neutralità dell’IVA.
In conclusione, la società cedente resta tenuta a rettificare la detrazione dell’imposta relativa al fabbricato anche quando quest’ultimo viene concesso in locazione in regime di esenzione alla società cessionaria del complesso aziendale.
