La disciplina dei fabbricati “Tupini” prevede un regime IVA agevolato per edifici a prevalente destinazione abitativa non di lusso, purché siano rispettati specifici limiti di superficie per abitazioni e negozi. Il trattamento varia in base all’operazione e ai soggetti coinvolti.
Nel panorama della fiscalità immobiliare italiana, il Legislatore ha storicamente previsto regimi di favore per incentivare l’edilizia residenziale. Tra gli istituti più rilevanti e consolidati vi è la disciplina dei c.d. fabbricati “Tupini”, i quali godono di un trattamento IVA particolarmente vantaggioso, articolato su aliquote ridotte a seconda della tipologia di operazione (costruzione, cessione di beni finiti o vendita dell’immobile in corso di costruzione) e della qualifica dei soggetti coinvolti.
La definizione di fabbricato “Tupini” trae origine dall’art. 13, Legge n. 408/1949. Si tratta di case di abitazione non “di lusso”, ovvero unità immobiliari classificate in categorie catastali diverse dalle categorie A/1, A/8 e A/9. La peculiarità di questi fabbricati risiede nel fatto che, pur avendo una vocazione prettamente residenziale, possono comprendere anche uffici e negozi, a patto che vengano rispettati due rigorosi parametri geometrici dettati dall’art. 1, Legge n. 1493/1962: almeno il 50% più uno della superficie totale dei piani sopra terra deve essere destinato ad abitazioni e non più del 25% della superficie totale dei piani sopra terra può essere destinato a negozi.
È fondamentale sottolineare che, al fine di verificare la sussistenza di tali caratteristiche, la valutazione deve essere condotta con riferimento al singolo fabbricato (o porzione di fabbricato) considerato nella sua unitarietà, e non all’intero complesso edilizio che eventualmente include più edifici. Inoltre, il Legislatore assimila ai fabbricati Tupini (ai sensi dell’art. 1, Legge n. 659/1961) anche edifici destinati a stabile residenza per collettività o altre specifiche opere di urbanizzazione. Tali requisiti si distinguono, ad esempio, da quelli previsti per gli interventi di manutenzione su “fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata”, dove è richiesto unicamente che la superficie abitativa superi il 50%, senza il limite stringente del 25% per i negozi.
Il regime IVA agevolato per i contratti di appalto aventi a oggetto la costruzione di fabbricati Tupini varia a seconda della qualifica del committente. In particolare, si applica:
- l’aliquota IVA del 4% se le prestazioni di costruzione sono effettuate nei confronti di soggetti che svolgono l’attività di costruzione di immobili per la successiva rivendita. Un aspetto di grande rilevanza operativa è che questa aliquota del 4% si estende anche ai contratti di subappalto. Quando l’impresa costruttrice affida a terzi la realizzazione di parte dei lavori (ad esempio, opere di completamento), i subappaltatori fattureranno al 4%;
- l’aliquota IVA del 10% se la costruzione del fabbricato Tupini è commissionata da soggetti diversi dalle imprese costruttrici (es. privati o società non immobiliari) e questi non si avvalgono delle agevolazioni “prima casa”.
Pur in assenza di un contratto di appalto, l’agevolazione si applica alla fornitura dei materiali necessari all’edificazione. Nello specifico, la fornitura di “beni finiti” (escludendo quindi le materie prime e i semilavorati come cemento o mattoni) destinati alla costruzione di un fabbricato Tupini beneficia dell’aliquota IVA del 4%. Per fruire di questa agevolazione, è sufficiente che il bene mantenga una propria individualità e autonomia funzionale pur incorporandosi nella costruzione, e che venga impiegato per edificare un immobile con caratteristiche Tupini. Un elemento di estremo favore è che l’applicazione dell’IVA al 4% sui beni finiti non è condizionata dal fatto che le abitazioni siano destinate a “prima casa”.
Un’ulteriore casistica riguarda la vendita del fabbricato Tupini prima che i lavori siano terminati. La cessione di immobili “in corso di costruzione” è un’operazione sempre imponibile ai fini IVA, poiché il bene è ancora inserito nel circuito produttivo. Se l’impresa costruttrice cede un fabbricato Tupini (diverso dalle singole case di abitazione) quando è ancora non ultimato, tale cessione non sconta l’aliquota ordinaria, bensì beneficia dell’aliquota IVA ridotta del 10% ai sensi del n. 127-undecies della Tabella A, Parte III, allegata al D.P.R. n. 633/1972.
