Le locazioni brevi e le locazioni turistiche sono fattispecie distinte: le prime hanno durata fino a 30 giorni e sono riservate a persone fisiche non imprenditori, mentre le seconde non hanno limiti temporali e possono essere svolte anche in forma d’impresa. Sul piano fiscale, entrambe possono generare redditi fondiari, ma le locazioni brevi seguono una disciplina specifica, con presunzione di imprenditorialità oltre determinate soglie. La qualificazione dipende da durata, numero di immobili e servizi offerti, che possono comportare l’inquadramento come attività d’impresa.
Le locazioni turistiche e le locazioni brevi non necessariamente coincidono. Infatti, seppur istituti utilizzati come corrispondenti, non possono essere impiegati come sinonimi.
Si tratta, infatti, di 2 istituti giuridici spesso sovrapposti nella prassi operativa, ma distinti sotto il profilo normativo, fiscale e amministrativo, come indicato anche dal Consiglio nazionale dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e dalla Fondazione nazione dei Commercialisti (FNC) con il documento del 16 febbraio 2026.
Le locazioni brevi trovano disciplina specifica nell’art. 4, D.L. n. 50/2017, che le definisce come contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. La norma include anche i contratti che prevedono la fornitura di servizi accessori di natura non alberghiera, quali la pulizia dei locali e la fornitura di biancheria.
Le locazioni turistiche, invece, non sono oggetto di una disciplina unitaria a livello nazionale, ma si collocano nell’ambito delle locazioni a uso abitativo disciplinate dal Codice civile (artt. 1571 ss.) e dalla normativa regionale in materia di turismo. Si caratterizzano per la finalità esclusivamente turistica del soggiorno, senza che ciò comporti automaticamente l’applicazione del regime fiscale delle locazioni brevi.
Dal punto di vista soggettivo, le locazioni brevi sono riservate a soggetti persone fisiche che operano al di fuori dell’attività d’impresa, mentre le locazioni turistiche possono essere esercitate anche in forma imprenditoriale, qualora ricorrano i presupposti di abitualità e organizzazione.
La differenza principale tra le 2 fattispecie risiede nel requisito temporale: mentre la locazione breve è necessariamente limitata a un massimo di 30 giorni, la locazione turistica non è soggetta a tale vincolo. Ne consegue che non tutte le locazioni turistiche sono “brevi”, né tutte le locazioni brevi sono necessariamente qualificate come turistiche, trattandosi di categorie che si intersecano ma non coincidono.
Sul piano fiscale, entrambe le tipologie possono generare redditi fondiari, qualora l’attività sia esercitata in forma non imprenditoriale e senza servizi accessori rilevanti. In tal caso, i canoni percepiti confluiscono nel reddito complessivo del contribuente, con possibilità di optare per il regime della cedolare secca. Tuttavia, per le locazioni brevi, il Legislatore ha previsto un regime specifico, estendendo la cedolare secca anche a fattispecie che, in assenza di tale previsione, genererebbero redditi diversi, come la sublocazione o i contratti a titolo oneroso del comodatario.
Ulteriori differenze emergono in relazione ai limiti quantitativi introdotti dal Legislatore. A partire dal periodo d’imposta 2026, infatti, la disciplina delle locazioni brevi prevede una presunzione di imprenditorialità qualora il contribuente destini a tale finalità più di 2 unità immobiliari per ciascun periodo d’imposta. Il superamento di tale soglia comporta l’inquadramento dell’attività come esercizio di impresa, con conseguente applicazione delle regole proprie del reddito d’impresa e degli obblighi IVA. Tale presunzione non si applica automaticamente alle locazioni turistiche “pure”, soprattutto se di durata superiore ai 30 giorni.
La qualificazione del reddito rappresenta un ulteriore elemento distintivo. Le locazioni turistiche producono redditi fondiari se poste in essere dal proprietario o titolare di diritto reale, mentre in caso di sublocazione si configurano redditi diversi. Qualora, invece, l’attività sia svolta con organizzazione di mezzi e in modo abituale, si rientra nell’ambito del reddito d’impresa. Analoga impostazione vale per le locazioni brevi, con la peculiarità della disciplina speciale che consente, entro certi limiti, l’applicazione della cedolare secca anche a redditi non fondiari.
Particolare attenzione deve essere prestata al tema dei servizi accessori. La presenza di servizi ulteriori rispetto a quelli strettamente connessi alla locazione – quali somministrazione di pasti, servizi turistici o assistenza continuativa – può determinare la riqualificazione dell’attività in termini imprenditoriali, indipendentemente dalla durata dei contratti. In tal senso, la linea di confine tra locazione e attività ricettiva risulta spesso sottile e richiede una valutazione caso per caso.
Infine, assume rilievo il rapporto con la normativa regionale, che disciplina gli aspetti amministrativi e turistici delle locazioni. Sebbene tali disposizioni non incidano direttamente sulla qualificazione fiscale del reddito, esse possono determinare, in concreto, l’obbligo di inquadrare l’attività come struttura ricettiva, con effetti indiretti anche sul piano tributario.
In conclusione, la distinzione tra locazioni brevi e locazioni turistiche non può essere ricondotta a un unico criterio, ma richiede un’analisi integrata dei profili civilistici, fiscali e amministrativi.
