Una recente modifica alla disciplina agevolativa per l’acquisto della prima casa inserita nella L. 207/2024 (Legge di Bilancio 2025), offre lo spunto per esporre alcune riflessioni sulla gestione dell’agevolazione in caso di vendita dell’abitazione acquistata con l’agevolazione o di acquisto di una nuova “prima casa”. L’agevolazione “prima casa” consente alle persone fisiche di acquistare una casa di abitazione (purché non classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) con l’imposta di registro nella misura del 2% (o con l’Iva al 4%) in presenza delle condizioni stabilite nella Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al D.P.R. 131/1986.
Tra i requisiti richiesti, la predetta disposizione prevede che il contribuente dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, di altra abitazione acquistata con l’agevolazione prima casa su tutto il territorio nazionale. La norma agevolativa, infatti, intende favorire l’acquisto di una sola abitazione con le imposte ridotte, anche se in realtà vi sono alcune situazioni in cui il contribuente, almeno per un periodo, può acquisire la titolarità di due abitazioni acquistate con l’agevolazione. Più in particolare, a partire dall’1.1.2016, nella Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al D.P.R. 131/1986, è stato aggiunto il comma 4-bis, secondo cui l’agevolazione prima casa può applicarsi anche a colui che, al momento del rogito, sia già titolare di un’abitazione acquistata con i benefici, purché proceda alla vendita della stessa entro un anno. In buona sostanza, la norma consente alla persona fisica di possedere per tale periodo temporale due abitazioni acquistate con i benefici prima casa.
Ed è proprio su quest’ultimo aspetto che si inserisce la recente novità inserita nell’articolo 1, comma 116, L. 207/2024 (Legge di Bilancio 2025), che estende il predetto periodo temporale a due anni, con la conseguenza che il contribuente potrà fruire di un maggior periodo temporale per “disfarsi” della precedente abitazione acquistata con i benefici. La legge di Bilancio 2025 non ha però modificato la disciplina relativa al credito d’imposta per il riacquisto della prima casa (articolo 7, L. 448/1998), il cui contenuto si rende applicabile, non solo quando il riacquisto segue la vendita (purché avvenga entro un anno), ma anche nell’ipotesi contraria, ossia quando la vendita segua il riacquisto, purché anche in questo caso la cessione dell’ex prima casa avvenga entro un anno dal nuovo acquisto. Pertanto, coordinando il nuovo testo della Nota II-bis della Tariffa con la normativa del credito d’imposta, emergono due possibili situazioni:
- il contribuente che acquista una nuova prima casa e rivende quella già posseduta entro un anno fruisce del credito d’imposta di cui all’articolo 7, L. 448/1998 (che, come detto, non è stato oggetto di modifica);
- il contribuente che acquista una nuova prima casa e rivende quella già posseduta dopo il decorso di un anno, ma entro due anni (nuovo termine inserito dalla Legge di Bilancio 2025), non potrà fruire del credito d’imposta, ma potrà, comunque, pagare le imposte ridotte sul nuovo acquisto (2% di imposta di registro o 4% di Iva).
Nessuna novità, invece, è stata introdotta nell’ipotesi “tradizionale” del contribuente che abbia acquistato un’abitazione con l’agevolazione prima casa e proceda alla sua alienazione entro cinque anni, nel qual caso per evitare la decadenza dall’agevolazione deve procedere entro un anno all’acquisto di una nuova casa di abitazione. Laddove tale acquisto presenti tutti i requisiti di cui alla Nota II-bis potrà fruire del credito d’imposta per il riacquisto, altrimenti pagherà le imposte ordinarie (registro nella misura del 9% o Iva del 10%), ma eviterà comunque la decadenza dall’agevolazione sulla rivendita infraquinquennale dell’ex prima casa.
