La tassazione, ai fini dell’imposta sul registro, del contratto preliminare di compravendita immobiliare non può eccedere l’imposta dovuta sul successivo atto di trasferimento del bene. Inoltre, la previsione nel preliminare del pagamento di una caparra (o di un acconto escluso da Iva) comporta, in ogni caso, l’applicazione dell’imposta proporzionale dello 0,5%. È quanto emerge dalle modifiche apportate alla nota all’articolo 10, della tariffa, parte I, allegata al D.P.R. 131/1986, a seguito del D.Lgs. 139/2024 (attuativo della riforma fiscale) con decorrenza dal prossimo 1.1.2025.
Allo stato attuale, la tassazione del contratto preliminare, ai fini dell’imposta di registro, avviene con il pagamento dell’imposta fissa di euro 200 per la sua registrazione, e dell’eventuale pagamento dell’imposta proporzionale in presenza di somme di denaro corrisposte dal promissario acquirente. In particolare, la citata nota all’articolo 10, della Tariffa, stabilisce che, se il contratto preliminare prevede il pagamento di:
- una caparra confirmatoria è dovuta l’imposta di registro nella misura dello 0,5% (articolo 6 della stessa Tariffa);
- un acconto (non soggetto ad Iva), è dovuta l’imposta di registro nella misura del 3% (articolo 9 della stessa Tariffa).
In entrambe le ipotesi, l’imposta proporzionale pagata in sede di preliminare si scomputa dall’imposta principale dovuta sul contratto definitivo di compravendita. Ed in tale contesto sorge il problema della gestione dell’eventuale eccedenza dell’imposta di registro corrisposta in sede di contatto preliminare, rispetto all’imposta principale dovuta sull’atto definitivo (si pensi, ad esempio, all’acquisto con agevolazione prima casa, con contestuale applicazione del regime del prezzo-valore che consente di applicare l’imposta sul valore catastale e non sul prezzo). In tal caso, la prassi notarile (Studio del Notariato n. 185-2011/T) ha ritenuto non corretto applicare l’imposta proporzionale sulla caparra o sull’acconto pagato all’atto del preliminare, laddove il successivo rogito di vendita sia soggetto ad imposta fissa o, comunque, ad un’imposizione inferiore. Purtroppo, l’Agenzia delle entrate non ha mai consentito di tassare in misura inferiore il contratto preliminare, qualora l’atto definitivo sconti un’imposta inferiore, ma ha ammesso il diritto al rimborso dell’eccedenza. Infatti, a proposito dell’agevolazione prevista per l’acquisto di case di abitazione con i requisiti prima casa da parte dei giovani under 36 (articolo 64, comma 6, D.L. 73/2021), la circolare n. 12/E/2021, ha affermato che, in questa situazione, è possibile, dopo la stipula del contratto definitivo, presentare un’istanza di rimborso per il recupero dell’imposta proporzionale versata per l’acconto o la caparra.
Con l’approvazione del D.Lgs. 139/2024, sono state introdotte due importanti novità:
- la previsione nel preliminare del pagamento di una caparra o di un acconto non soggetto ad Iva comporta, in ogni caso, il pagamento dell’imposta proporzionale dello 0,5%. Viene in tal modo eliminata la distinzione presente oggi nella misura dell’imposta, in funzione del titolo giuridico attribuito alla somma corrisposta;
- la tassazione del contratto preliminare deve avvenire in prospettiva dell’imposta dovuta nel contratto definitivo. Ciò significa che, se quest’ultimo è soggetto ad un’imposizione inferiore rispetto all’imposta dovuta sul preliminare, all’atto della registrazione di quest’ultimo è necessario applicare tale minore imposta, evitando in questo modo di costringere il contribuente a richiedere il rimborso dell’eccedenza.
Come anticipato, le novità descritte troveranno applicazione a partire dal prossimo 1.1.2025, e quindi sugli atti formati e sottoposti a registrazione a partire da tale data.
