Vi è decadenza dall’agevolazione “prima casa” nel caso in cui i coniugi si separino consensualmente davanti all’ufficiale di stato civile e, successivamente, cedano a terzi l’immobile per cui hanno fruito della suddetta agevolazione; questa è la posizione espressa dall’Agenzia delle Entrate nella risposta all’istanza di interpello n. 80 pubblicati ieri, 27 febbraio 2020.
Le condizioni per l’agevolazione prima casa
Nel caso di acquisto di un fabbricato abitativo trova applicazione l’aliquota agevolata del 2% ai fini dell’imposta di registro (ovvero il 4% se l’operazione è soggetta ad Iva), quando ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986:
- l’abitazione deve essere non di lusso, ossia deve essere censita in una categorie catastale diversa da A/1, A/8 e A/9;
- l’immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha stabilito, ovvero intenda stabilire entro diciotto mesi dall’acquisto, la propria residenza o, se diverso, in quello in cui egli svolge la propria attività;
- l’acquirente deve dichiarare in atto (ovvero anche nel preliminare se l’atto è soggetto ad Iva) di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare (deve trattarsi di un immobile oggettivamente e soggettivamente idoneo ad essere utilizzato ai fini abitativi);
- l’acquirente deve dichiarare in atto (ovvero anche nel preliminare, se l’operazione è soggetta ad Iva) di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale del diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”, ovvero deve dichiarare che l’immobile agevolato sarà ceduto entro il termine di un anno dall’acquisto del nuovo immobile.
La separazione
Il caso esaminato nella risposta ad interpello riguarda due coniugi proprietari di una abitazione acquistata applicando l’agevolazione “prima casa”, ceduta a terzi successivamente alla separazione consensuale avvenuta con accordo di separazione siglato davanti all’ ufficiale di stato civile del Comune.
Tale cessione non è poi seguita dall’acquisto di un’altra abitazione, per cui l’istante si interroga se essa possa comportare la decadenza dall’agevolazione.
L’istante richiama le previsioni dell’articolo 19 L. 74/1987 secondo cui tutti gli atti, i documenti e i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio nonché ai procedimenti, anche esecutivi e cautelari, diretti ad ottenere la corresponsione o la revisione degli assegni, sono esenti dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa.
Sul punto si era formata una posizione giurisprudenziale e di prassi secondo cui va esclusa la decadenza dalle agevolazioni “prima casa” nell’ ipotesi di cessione a terzi dell’immobile agevolato a seguito di patti di divisione dei beni, con trasferimento a terzi, siglati alla presenza di un giudice.
L’Istante osserva altresì che il medesimo regime dovrebbe applicarsi anche nel caso di accordo concluso innanzi all’ufficiale dello stato di civile; in merito, si richiama la circolare 19/E/2014 del Ministero dell’interno, che parifica tali atti ai provvedimenti giudiziali che definiscono i procedimenti di separazione personale, di cessazione degli effetti civili del matrimonio, di scioglimento del matrimonio e di modifica delle condizioni di separazione o di divorzio.
La separazione consensuale di cui all‘articolo 12 D.L. 132/2014 è una modalità semplificata di separazione, in cui la presenza dei difensori non è obbligatoria, soggetta a precise limitazioni.
Sul punto l’Agenzia osserva che essa non può contenere patti di trasferimento patrimoniale, con la conseguenza che eventuali pattuizioni aventi ad oggetto trasferimenti patrimoniali non possono essere considerati parte integrante della descritta procedura di separazione consensuale.
Pertanto, afferma l’Agenzia, non può trovare applicazione la disposizione agevolativa richiamata dal contribuente e l’esonero dalla decadenza dall’agevolazione prima casa: esonero da considerarsi quindi limitato al solo caso di accordo di separazione omologato dal giudice, già esaminato nella risoluzione 80/E/2019.
