L’applicazione in misura fissa delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, in presenza dei requisiti di cui all’articolo 7 D.L. 34/2019, è prevista anche per le cessioni di immobili da parte delle imprese e rientranti nell’articolo 10, n. 8-bis e 8-ter, D.P.R. 633/1972.
È quanto emerge dalla lettura dello Studio n. 12-2020/T del Consiglio Nazionale del Notariato in cui si affrontano alcune questioni relative all’ambito applicativo dell’articolo 7 D.L. 34/2019, in base al quale, fino al 31 dicembre 2021, sui trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese che entro i successivi dieci anni provvedano alla demolizione e successiva ricostruzione, ovvero vi eseguano interventi di ristrutturazione, con successiva vendita, le imposte di registro, ipotecarie e catastali si applicano nella misura fissa di euro 200 cadauna.
Tra i diversi aspetti affrontati nel citato Studio, è correttamente evidenziato che l’articolo 7 D.L. 34/2019 prevede l’applicazione delle imposte fisse anche nel caso di operazioni esenti ai sensi dell’articolo 10 D.P.R. 633/1972.
Ciò significa, secondo il Notariato, che le imposte indirette in misura fissa si applicano, in presenza delle condizioni indicate nell’articolo 7 D.L. 34/2019, a tutte le cessioni di immobili, sia abitativi sia strumentali, e a prescindere dal regime Iva delle stesse.
Per quanto riguarda la cessione di immobili abitativi, come noto, l’articolo 10, n. 8-bis, D.P.R. 633/1972 prevede l’obbligo di assoggettamento ad Iva delle cessioni poste in essere dalle imprese che hanno costruito o ristrutturato entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori.
Se la cessione avviene in un momento successivo a tale termine, il trasferimento diviene esente da Iva salva l’opzione per l’imponibilità, mentre in tutti gli altri casi l’operazione è esente senza alcuna possibilità di opzione per l’applicazione dell’Iva.
Poiché per le cessioni di immobili abitativi da parte delle imprese si rende applicabile il principio di alternatività Iva-registro di cui all’articolo 40 D.P.R. 131/1986, nello Studio del Notariato si evidenzia correttamente che l’agevolazione prevista dall’articolo 7 D.L. 34/2019 trova maggior favore in presenza di operazioni esenti da Iva, poiché in tali casi in luogo dell’imposta proporzionale di registro del 9% si rende applicabile l’imposta fissa di euro 200 (così come per le imposte ipotecarie e catastali in misura di 50 euro ciascuna).
Al contrario, l’applicazione dell’Iva (per obbligo o per opzione) rende neutra la norma agevolativa poiché, in ogni caso, le imposte indirette sono applicate nella misura fissa di euro 200 cadauna.
Diversamente per le cessioni di immobili strumentali, l’articolo 10, n. 8-ter, D.P.R. 633/1972 prevede l’applicazione delle imposte ipotecarie e catastali nella misura complessiva del 4% anche in presenza di cessioni soggette ad Iva (per obbligo o per opzione).
È quindi evidente che, per le cessioni di immobili strumentali, l’applicazione della norma agevolativa di cui all’articolo 7 D.L. 34/2019 è in ogni caso conveniente, poiché consente di “abbattere” le imposte indirette alla misura fissa di euro 200, sia nell’ipotesi di cessione imponibile Iva (per obbligo o per opzione), sia per le cessioni esenti da Iva.
A tal fine si ricorda che l’articolo 10, n. 8-ter, D.P.R. 633/1972 prevede l’obbligo di applicazione dell’Iva per le cessioni poste in essere dalle imprese che hanno costruito o ristrutturato l’immobile, se la vendita avviene entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori, mentre in tutti gli altri casi l’operazione è esente, salva l’opzione per l’imponibilità Iva.
