Il property manager si occupa della gestione immobiliare per conto di soggetti terzi.
Si tratta di una figura professionale o imprenditoriale, a seconda della tipologia di struttura organizzativa, che, nel corso degli ultimi anni, ha conquistato sempre maggiore rilevanza, soprattutto collegata alle locazioni brevi di immobili abitativi.
L’obiettivo principale del property manager è quello di assicurare il massimo rendimento delle proprietà dei soggetti terzi, garantendo, al contempo, una gestione professionale e efficiente.
Solitamente il professionista (o imprenditore) si occupa di diverse attività, quali: il check-in e il check-out degli ospiti, la risoluzione di eventuali problematiche delle singole unità immobiliari o di organizzazione dell’ospitalità, la pulizia dei locali o il coordinamento della stessa, la stipula di contratti di locazione, la “burocrazia” collegata all’attività (come ad esempio la comunicazione alla questura compente territorialmente per il tramite del portale “Alloggiati Web” della Polizia di Stato) e molto altro ancora.
Il codice ATECO 2025 più corretto per la figura del property manager in ambito turistico è il 68.32.01 – “Gestione di beni immobili per conto terzi”, al quale è collegata una categoria di rischio basso.
In merito alla disponibilità degli immobili, come indicato dall’Associazione italiana Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili (AIDC), con il documento “Nuova disciplina delle locazioni brevi: casi e questioni”, n. 1/2026 del 2 febbraio 2026, si possono verificare 2 ipotesi:
- il property manager opera in nome e per conto del contribuente individuando il conduttore delle singole unità e provvedendo a “retrocedere” una somma, collegata alle singole locazioni, al proprietario, al netto delle spese sostenute;
- il property manager acquisisce la disponibilità delle unità immobiliari da locare e procede a remunerare il proprietario, indipendentemente dal fatto che le stesse unità siano o meno locate (si tratta del cosiddetto “vuoto per pieno”).
Nella prima ipotesi trovano applicazione le disposizioni modificate, a seguito della pubblicazione della Legge di bilancio per il 2026, e collegate alla presunzione di attività svolta in forma imprenditoriale, ai sensi dell’art. 2082, c.c., nel caso di destinazione alla locazione, entro i 30 giorni, di 3 o più appartamenti.
Infatti, il property manager, in tale ipotesi, svolge la sua attività di mera intermediazione, percependo un compenso o una provvigione per l’attività professionale o imprenditoriale svolta.
Quindi, se il proprietario, grazie anche al lavoro del property manager, loca 3 o più unità nel corso del periodo d’imposta, scatta la presunzione di attività svolta in forma imprenditoriale da parte del proprietario stesso.
Diversamente, nella seconda ipotesi il property manager acquisisce la diretta disponibilità degli immobili. Il reddito prodotto in capo al proprietario non deriva dal rapporto locativo con i singoli conduttori ma da una remunerazione correlata al fatto che il singolo proprietario mette a disposizione di un professionista (o. imprenditore) l’immobile o gli immobili, al di là che poi le locazioni avvengano o meno.
Come indicato nel documento AIDC, “Nuova disciplina delle locazioni brevi: casi e questioni”, n. 1/2026 del 2 febbraio 2026, «in tale situazione il reddito prodotto in forza della “vendita” nei confronti del pubblico della disponibilità dell’immobile sarà necessariamente qualificato come reddito d’impresa in capo al property manager scongiurando il rischio che tale attività possa alterare il mercato e la concorrenza».
Vale a dire che, siccome la disposizione di cui al comma 595 della Legge di bilancio per il 2021, ora modificata in termini numerici, ha introdotto la presunzione di imprenditorialità con il fine “della tutela dei consumatori e della concorrenza”, tale tutela risulta rispettata proprio grazie alla figura professionale/imprenditoriale del property manager.
Questo tema sarà approfondito durante il Forum Web Fisco del 25 marzo.
