8 Ottobre 2018

Il costo degli immobili e terreni pervenuti per donazione

di Sandro Cerato Scarica in PDF La scheda di EVOLUTION

La donazione di un fabbricato o di un terreno comporta in capo al donatario differenti regole per la determinazione del costo di acquisto in caso di successiva vendita ai fini del calcolo della plusvalenza qualificabile tra i redditi diversi di cui all’articolo 67 Tuir.

La disciplina dei redditi diversi immobiliari è contenuta nelle lett. a) e b) del citato articolo 67 Tuir, secondo cui è necessario distinguere:

  • le plusvalenze rivenienti dalla cessione di immobili e terreni non edificabili, la cui rilevanza reddituale sussiste solamente se tra il momento in cui il bene è stato acquisito e la successiva cessione sono intercorsi meno di cinque anni;
  • le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, per le quali è prevista in ogni caso la rilevanza reddituale a prescindere dal periodo di possesso e dal titolo di acquisto.

È opportuno rammentare che ai fini delle imposte sui redditi, ai sensi dell’articolo 36, comma 2, D.L. 223/2006, “un’area è da considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo” (tale definizione opera anche ai fini dell’Imu/Ici, della Tasi, dell’Iva e dell’imposta di registro)”.

È altresì opportuno ricordare che per i terreni non edificabili e per gli immobili pervenuti per successione, anche se tra l’acquisto (successione) e la vendita sono intercorsi meno di cinque anni, la plusvalenza non assume rilievo ai fini Irpef (si presume che in tal caso non sussista alcun intento speculativo).

Una volta verificata la sussistenza del presupposto reddituale, è necessario determinare la plusvalenza soggetta a tassazione, ed a tal fine l’articolo 68 Tuir stabilisce, quale regole generale, che il reddito diverso è quantificato in misura pari alla differenza tra prezzo di cessione e costo di acquisto.

Mentre per la determinazione del primo dei due parametri non vi sono particolari difficoltà, per l’individuazione del costo di acquisto da contrapporre al prezzo di vendita il legislatore distingue in relazione al titolo di provenienza.

Mentre nel caso di acquisto a titolo oneroso è necessario fare riferimento al costo sostenuto per l’acquisto (rivalutato ai fini Istat nel caso di terreni edificabili), particolare attenzione deve essere posta laddove il bene provenga da una donazione. In tal caso, infatti, mancando un costo di acquisto, il legislatore distingue in relazione alla natura del bene donato, ed in particolare prevedendo che:

  • per gli immobili la donazione è “trasparente”, nel senso che il donatario subentra nel medesimo costo fiscale che il bene aveva in capo al donante (articolo 68, comma 1, ultimo periodo, Tuir);
  • per i terreni edificabili (di cui all’articolo 67, comma 1, lett. b), Tuir, diversi da quelli oggetto di lottizzazione di cui alla precedente a), che nel presente contributo non vengono presi in considerazione) si assume il valore dichiarato nell’atto di donazione (aumentato dei costi inerenti e dell’eventuale Invim).

Pertanto, a differenza di quanto accade per gli immobili, la donazione di un terreno non è neutra ai fini della determinazione del costo, poiché il donatario prende in carico il bene in base al valore dichiarato nel relativo atto di donazione (e quindi ai fini di tale imposta).

È importante osservare che nella circolare 81/E/2002 è stato precisato che, nel caso in cui il donante (ma lo stesso principio è esteso in caso di successione avente ad oggetto un terreno edificabile) abbia rivalutato i terreni ai sensi dell’articolo 7 L. 448/2001 (più volte riproposta nel corso degli anni), qualora il valore risultante dalla perizia di stima asseverata redatta dal professionista sia stato utilizzato dal donatario in sede di atto di donazione ai fini delle imposte ipotecarie e catastali, il medesimo valore, sempreché non rideterminato in sede di accertamento o liquidazione, costituirà valore iniziale per il calcolo della plusvalenza derivante dall’eventuale cessione eseguita dal donatario.

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La fiscalità degli immobili