16 Luglio 2015

Somme riscosse senza contratto di locazione: risarcimento o canone?

di Leonardo Pietrobon Scarica in PDF

Molto spesso capita di dover gestire l’incasso o il pagamento di somme di denaro in assenza di un contratto di locazione, in quanto in alcuni casi non si è ancora stipulato il relativo atto formale e in altri casi perché il rispettivo contratto è scaduto e non si è ancora provveduto al suo rinnovo. La problematica che si pone, nella sua estrema delicatezza, è di natura trasversale, in quanto tocca sia gli aspetti delle imposte dirette e sia delle imposte indirette, quali Iva ed imposta di registro.

Su tale questione è intervenuta in modo specifico l’Agenzia delle entrate, con la R.M. n. 154/E/2003 e la C.M. n. 43/E/2007, la quale ha analizzato proprio la fattispecie in cui il conduttore, pur pagando il canone di locazione, occupi un fabbricato “senza titolo”, in quanto:

  1. non è ancora stato stipulato il contratto, oppure il medesimo è scaduto e non si è ancora provveduto al suo rinnovo;
  2. il contratto è scaduto ma il conduttore non vuole rilasciare l’immobile.

L’Agenzia delle entrate, con riferimento alle due fattispecie di cui sopra ha stabilito che:

  • nel caso di mancata stipula del contratto di locazione o mancato rinnovo (ipotesi a), le somme corrisposte e rispettivamente percepite costituiscono un’indennità di occupazione aventi la natura di canone di locazione;
  • nel caso, invece, di contratto scaduto e mancato rilascio dell’immobile da parte del conduttore (ipotesi b) le somme corrisposte e rispettivamente percepite assumono la qualifica di indennità di occupazione aventi natura risarcitoria.

L’elemento fondamentale individuato, quindi, dall’Agenzia delle entrate per stabilire la natura delle somme corrisposte è rappresentato dalla volontà delle parti coinvolte.

Nel caso in cui l’indennità di occupazione abbia natura di canone di locazione, ovverosia appaia evidente “la volontà delle parti di instaurare un rapporto contrattuale o di proseguire nello stesso”, trova applicazione la disciplina dei contratti di locazione. Tale manifestazione di volontà si verifica a mero titolo esemplificativo nei casi in cui vengano stipulati appositi atti di impegno a locare, non seguiti dalla stipula del contratto definitivo, oppure non vengano poste in essere, dal proprietario, né procedure di sfratto né azioni dirette inequivocabilmente alla restituzione dell’immobile. In tal caso:

  1. l’imposta di registro va calcolata secondo le aliquote ordinarie indicate dall’articolo 5 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/86;
  2. le modalità di registrazione rimangono immutate e sono analoghe a quelle previste per i contratti verbali;
  3. il conteggio del termine di 30 giorni per l’assolvimento dell’imposta di registro decorre:
  • in caso di occupazione precontrattuale, dal giorno in cui al locatario viene consegnato l’immobile in attesa della formalizzazione del contratto;
  • in caso di occupazione post contrattuale, dal giorno successivo alla scadenza del vecchio contratto, in attesa della stipula del nuovo.

Nel caso in cui, invece, l’indennità di occupazione abbia natura risarcitoria (ipotesi b), ovverosia si è in presenza di una risoluzione del contratto di locazione, ma sussista l’occupazione da parte del precedente conduttore, si determina la cessazione degli effetti negoziali del contratto stesso, di conseguenza non può trovare applicazione la disciplina propria dei contratti di locazione. Su tale questione, l’Agenzia afferma infatti che “l’occupazione dell’immobile avviene o prosegue in aperto contrasto con la volontà del proprietario dell’immobile, senza alcun collegamento con un contratto di locazione (già stipulato in precedenza ovvero da stipulare in futuro)”.

La volontà delle parti contrattuali di “cessazione” del contratto emerge a titolo esemplificativo nei comportamenti posti in essere da parte del proprietario  diretti alla restituzione dell’immobile quali: l’inizio del procedimento di sfratto, la notifica di un provvedimento di rilascio dell’immobile emanato dal giudice competente, la notifica di un atto di precetto, l’esistenza di corrispondenza volta a dimostrare la volontà di non concedere il rinnovo o di risolvere (nel rispetto delle disposizioni normative specifiche) anticipatamente il contratto di locazione.

In tal caso, ai fini delle imposte indirette si ricorda che:

  • l’imposta di registro va calcolata nella misura del 3%, ex articolo 9 della Tariffa, Parte I, D.P.R. n. 131/1986, secondo cui, gli Atti diversi da quelli altrove indicati aventi per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale scontano l’imposizione nella misura indicata;
  • ai fini Iva le somme sono sempre considerate escluse dalla base imponibile, in applicazione delle disposizioni di cui all’articolo 15, comma 1, n. 1 D.P.R. n. 63/1972.

Sotto il profilo “procedurale” si ricorda che l’indennità risarcitoria non regolamentata da atto scritto non sconta l’obbligo di registrazione. Nel caso in cui la stessa venga stabilita e concordata tramite:

  1. corrispondenza commerciale la registrazione è obbligatoria solo in caso d’uso;
  2. convenzione sottoscritta dalle parti la registrazione è obbligatoria e va effettuata entro 20 giorni dalla formazione dell’atto.

In conclusione, si può osservare che la procedura meno onerosa e con un certo margine di “certezza” è costituita da corrispondenza commerciale, in quanto permette di contenere il costo nella semplice spesa postale e di ottenere una certezza temporale degli accordi intercorsi tra le parti coinvolte.

 

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