Corte d’Appello di Torino, sez. II civile, Sentenza del 03.06.2026, Pres. M. Rossi, Es. A. G. Melani
Massima: “La partecipazione all’adunanza dell’avente diritto, che potrebbe far valere il vizio di convocazione, non esime l’assemblea dal controllo della validità della convocazione (pena l’abrogazione della norma ex art. 1136, co. 6, c.c.) e non rende l’assemblea per ciò solo validamente convocata”.
CASO
Tizio aveva adito il Tribunale di Verbania, proponendo impugnazione avverso le deliberazioni assunte dall’assemblea del Condominio Alfa in data 5 ottobre 2022.
In particolare, il ricorrente aveva esposto che, con comunicazione del 26 settembre 2022, pervenutagli il giorno successivo, era stata convocata l’assemblea straordinaria del Condominio, in prima convocazione per il 4 ottobre 2022 e in seconda convocazione per il 5 ottobre 2022, avente ad oggetto, tra l’altro, l’affidamento dei lavori ammessi al c.d. “bonus 110%” e ai c.d. “bonus trainati”, nonché il riconoscimento dei compensi spettanti ai professionisti incaricati.
Il ricorrente aveva altresì rappresentato che, nel corso dell’assemblea in seconda convocazione, si era discussa parimenti la questione, sopravvenuta, relativa alle infiltrazioni d’acqua in alcuni appartamenti, sebbene tale argomento non fosse stato inserito all’ordine del giorno.
Quanto, invece, agli interventi connessi alle agevolazioni fiscali, l’assemblea aveva deliberato di proseguire nell’attuazione dei progetti relativi all’“ecobonus 110%” e ai c.d. “bonus minori”, di approvare il preventivo formulato dai professionisti incaricati, riconoscendo altresì un acconto sui relativi compensi, di affidare alla Società Beta l’esecuzione dei lavori e, infine, di incaricare i singoli condomini di segnalare ai tecnici eventuali ulteriori opere da ricomprendere nel progetto.
Il ricorrente aveva censurato, in primo luogo, la legittimità della convocazione dell’assemblea, assumendo che l’amministratore, trovandosi in regime di prorogatio, fosse privo del potere di convocare l’assemblea per la trattazione di affari non aventi carattere urgente.
Aveva inoltre dedotto l’irregolarità della convocazione, in quanto effettuata soltanto sette giorni prima della data fissata per la prima convocazione, in violazione del termine di dieci giorni previsto dal regolamento condominiale.
Il ricorrente aveva altresì lamentato che il verbale assembleare non avesse dato adeguatamente conto della trattazione della questione urgente sopravvenuta relativa alle infiltrazioni d’acqua, dei costi preventivati per le prestazioni dei professionisti incaricati, del rischio di mancato assorbimento nel beneficio fiscale nell’ipotesi di mancata cessione dei crediti d’imposta, della sintesi dei quesiti da lui formulati e delle risposte ricevute, nonché dell’ammontare dell’acconto da corrispondere ai tecnici e del relativo termine di pagamento, nonché delle deleghe delle condomine Caia e Sempronia.
Il ricorrente aveva poi contestato che il verbale riportasse l’esito delle votazioni in forma generale, anziché essere specificamente indicato all’esito della discussione di ciascun singolo argomento.
Aveva, infine, censurato l’omessa costituzione del fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori oggetto di deliberazione.
Sulla base di tali deduzioni, Tizio aveva chiesto dichiararsi la nullità ovvero disporsi l’annullamento delle deliberazioni impugnate.
Si era costituito in giudizio il Condominio Alfa, il quale aveva contestato integralmente le deduzioni e le domande avversarie e aveva chiesto il rigetto delle medesime, nonché la condanna del ricorrente al risarcimento dei danni per lite temeraria, da liquidarsi anche in via equitativa.
Il Tribunale di Verbania aveva rigettato il ricorso e aveva condannato il ricorrente alla rifusione delle spese di lite.
Avverso detta ordinanza, Tizio proponeva appello, articolato in tre motivi, con il quale riproponeva le domande già formulate in primo grado.
Il Condominio Alfa si costituiva nel giudizio di appello, chiedendo il rigetto del gravame, anche in rito.
SOLUZIONE
La Corte d’Appello di Torino annullava le delibere del 5 ottobre 2022, limitatamente a quelle impugnate e compensava per intero tra le parti le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
QUESTIONI
Con il primo motivo di appello, l’appellante censurava il rigetto delle domande formulate in relazione al vizio derivante dalla tardiva convocazione dell’assemblea condominiale.
In particolare, deduceva l’erroneità della decisione impugnata, sul presupposto che il giudice di primo grado non avesse considerato che la convocazione dell’adunanza gli era stata comunicata in violazione del termine di preavviso di dieci giorni previsto dal regolamento condominiale.
Secondo i giudici del gravame il motivo era fondato.
Invero, era pacifico che l’appellante fosse stato convocato in data 27 settembre 2022 per l’adunanza fissata, in prima convocazione, per il 4 ottobre 2022, e che, pertanto, il preavviso fosse stato di soli sette giorni.
Sul punto, veniva anzitutto in rilievo il significato da attribuire alla disposizione del regolamento condominiale contenuta nell’art. 14, comma 1, secondo cui “l’assemblea è convocata dall’Amministratore a mezzo lettera raccomandata, spedita individualmente a ciascun condomino, almeno dieci giorni prima del giorno fissato per la convocazione”.
Secondo l’interpretazione prospettata dall’appellante, la previsione del termine di preavviso di dieci giorni aveva portata generale.
Di contro, l’appellato sosteneva che la disposizione aveva carattere particolare e trovasse applicazione esclusivamente nelle ipotesi in cui l’assemblea fosse chiamata a deliberare sul rendiconto e sul preventivo e quindi in caso di ordinaria e non straordinaria.
Secondo la Corte territoriale la corretta interpretazione era quella sostenuta dall’appellante.
In primo luogo, dando un’interpretazione letterale alla disposizione, ai sensi degli artt. 12, comma 1, delle preleggi e 1362, comma 1, c.c., risultava, infatti, inequivoco che essa avesse portata generale.
Inoltre, non vi era nel regolamento alcuna previsione che subordinasse l’applicazione del termine di preavviso di dieci giorni all’oggetto delle questioni sottoposte all’esame dell’assemblea.
In secondo luogo, sotto il profilo giuridico, ai sensi dell’art. 66, comma 3, primo periodo, disp. att. c.c., l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione.
La disposizione, in forza dell’art. 72 disp. att. c.c., esprime una norma inderogabile. Tale inderogabilità, tuttavia, non deve essere intesa in senso assoluto, bensì relativo, come si desume dalla ratio della previsione, che costituisce altresì il parametro per valutare la validità delle disposizioni regolamentari concernenti la forma e il contenuto dell’avviso di convocazione.
La disciplina dettata dall’art. 66, comma 3, primo periodo, disp. att. c.c., quanto al tempo, alle modalità e al contenuto dell’avviso di convocazione, è volta a tutelare l’interesse dei condomini a ricevere tempestiva conoscenza della convocazione dell’assemblea, in modo da poter organizzare la propria partecipazione e intervenire all’adunanza in modo consapevole e proficuo.
Ciò posto, secondo la Corte territoriale, non vi è ragione di ritenere che il legislatore avesse inteso imporre un termine di preavviso unico, reputandolo adeguato alle esigenze di ogni realtà condominiale.
Doveva, piuttosto, ritenersi che il termine legale individuasse la soglia minima di garanzia, al di sotto della quale non era consentito scendere, ferma restando la facoltà dei condomini, nell’esercizio della propria autonomia regolamentare, di stabilire un termine più ampio, qualora quello previsto dalla legge fosse ritenuto insufficiente a soddisfare le specifiche esigenze della compagine condominiale.
Tale interpretazione è sostenuta dalla stessa giurisprudenza di legittimità, la quale in tema di modalità di comunicazione dell’avviso di convocazione, alternative rispetto a quelle previste dalla norma in commento, sottolinea come “il regolamento condominiale, allo scopo di garantire un sollecito svolgimento di tutte le attività concernenti i comuni interessi, può stabilire forme alternative di comunicazione, sempre che esse, tuttavia, prescelgano un valido sistema convenzionale di presunzione di conoscenza degli avvisi diretti agli aventi diritto […]. Opera, invero, il limite dell’art. 72 disp. att. c.c., il quale, prescrive che “i regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69”[1].
Vieppiù, l’art. 66, comma 3, seconda parte, disp. att. c.c. prevede l’annullabilità della delibera assembleare in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto.
Secondo l’appellato, la delibera sarebbe annullabile solo se non viene rispettato il termine minimo previsto dalla legge.
Questa interpretazione, secondo i giudici, renderebbe tuttavia inutile la volontà dei condomini di modificare il termine di preavviso in senso più favorevole, perché la violazione del termine previsto dal regolamento condominiale non comporterebbe alcuna sanzione.
La violazione del termine previsto dal regolamento comporta invece l’annullabilità della delibera, in base all’applicazione congiunta dell’art. 1137, comma 2, c.c., che è la norma generale, e dell’art. 66, comma 3, prima parte, disp. att. c.c., che è la norma specifica.
A sua difesa, l’appellato sosteneva che l’art. 14, comma 1, del regolamento condominiale faceva riferimento alla spedizione dell’avviso (da farsi almeno entro dieci giorni dalla data dell’adunanza) e non alla ricezione; quindi, non si tratterebbe di un termine di garanzia assimilabile a quello legale.
Tuttavia, secondo i giudici del gravame, al termine “spedizione” va assegnato un significato compatibile con la ragione della previsione dell’avviso, ovverosia la conoscibilità del condomino circa l’adunanza, in tempo e in modo utile per potervi partecipare proficuamente.
Ad ogni buon conto anche l’art. 66, comma 3, disp. att. c.c. non fa espressamente riferimento alla
parola ricezione, disponendo semplicemente che l’avviso di convocazione debba essere comunicato.
Pertanto, in ragione della ratio della norma, anche all’art. 14 del regolamento, andava data analoga lettura volta a garantire agli aventi diritto un più ampio preavviso, e pertanto il termine spedizione, che ben può intendersi come sinonimo di trasmissione, quindi di comunicazione, andava colto nella prospettiva del risultato della ricezione.
L’appellato sosteneva inoltre che il vizio di convocazione avrebbe dovuto ritenersi sanato per effetto della partecipazione dell’appellante all’adunanza assembleare.
Anche questa tesi non era condivisibile per la Corte torinese.
Ostava a tale conclusione il tenore letterale dell’art. 66, comma 3, disp. att. c.c., che riconosce la legittimazione a impugnare la deliberazione per irrituale convocazione tanto al condomino assente quanto al dissenziente.
Secondo i giudici, ritenere che la partecipazione all’assemblea sani il vizio di convocazione significherebbe, in via interpretativa, privare di efficacia la disposizione nella parte in cui legittima all’impugnazione anche il dissenziente.
Una simile interpretazione finirebbe, inoltre, per indurre il condomino a non partecipare all’adunanza al fine di preservare il diritto di impugnazione, in contrasto con il suo ordinario interesse a prendere parte alla formazione della volontà assembleare e ad acquisire, anche in tale sede, le informazioni eventualmente mancanti a causa dell’irregolare convocazione.
L’irregolare convocazione anche di un solo avente diritto preclude all’assemblea di deliberare, ai sensi dell’art. 1136, comma 6, c.c.[2].
Sicché, accertato il vizio, l’assemblea deve essere riconvocata prima di procedere alla deliberazione; ove, invece, il controllo sia omesso o l’irregolarità ignorata, essa assume il rischio dell’annullabilità delle decisioni adottate.
La partecipazione dell’avente diritto non esonera l’assemblea dalla verifica della regolarità della convocazione, né sana di per sé il relativo vizio.
Solo un’inequivoca accettazione della deliberazione, con specifico riferimento al vizio di convocazione, potrebbe integrare acquiescenza o rinuncia all’impugnazione sotto tale profilo.
Nel caso di specie, il presidente aveva dichiarato l’assemblea validamente costituita, sebbene ciò fosse erroneo quanto meno con riguardo alla posizione dell’appellante.
Il dissenso da questi manifestato avverso le deliberazioni esclude, pertanto, che possa ravvisarsi un’acquiescenza, anche soltanto parziale.
Essendo l’appellante stato convocato tardivamente, le deliberazioni assunte il 5 ottobre 2022 dovevano conseguentemente essere annullate, limitatamente a quelle oggetto di impugnazione.
A chiosa di questo commento, valga un ulteriore “glossa”; quasi certamente la vicenda – stante gli interessi coinvolti (delibera superbonus, etcc.) avrà seguito nelle sede di legittimità e con curiosità giuridica dello scrivente, potrà non avare il medesimo esito del grado d’appello, in ragione del fatto che criticamente alla motivazione della sentenza della Corte sabauda, una volta che viene garantito il rispetto minimo del termine di preavviso stabilito dalla legge all’art. 66 disp att. cc., non vi è una logica considerazione per la quale la volontà regolamentare debba derogarvi, in quanto la valutazione effettuata dal legislatore anche in esito alla riforma L.220/12, suggerisce che quel termine minimo è di per sé sufficiente a garantire il rispetto della legge e quindi assolvere alla funzione di conoscenza degli argomenti trattati. Infatti, allorquando il termine di preavviso legale della convocazione venisse lasciato alla disponibilità del condominio, anche all’interno del regolamento ed in deroga al termine minimo di legge, lascerebbe ai condomini la discrezionalità di stabilire a piacimento – all’interno del regolamento – qualsiasi termine ritenendo insufficiente quello legale. Neppure appare persuasivo, a parere di chi scrive, il richiamo a cassazione n.16399/25 in epigrafe, in quanto ivi la suprema corte disquisiva riguardo al modus della comunicazione, specie in esito alle conseguenze del periodo pandemico; non caso la critica trova conferma nella compensazione delle spese di lite del grado.
[1] Cass. Civ., Ord. n. 16399/2025
[2] Secondo Cass. civ., Sent. n. 29878/2019 “E’ perciò compito dell’assemblea, e per essa del suo presidente, controllare la regolarità degli avvisi di convocazione e darne conto tramite verbalizzazione, sulla base dell’elenco degli aventi diritto a partecipare alla riunione eventualmente compilato dall’amministratore (elenco che può essere a sua volta allegato al verbale o inserito tra i documenti conservati nell’apposito registro), trattandosi di una delle prescrizioni di forma richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.), la cui inosservanza importa l’annullabilità della Delib., in quanto non presa in conformità alla legge”.
