Cassazione civile, sez. II, Sentenza del 19.03.2026 n. 6623, Pres. M. Falaschi, Es. G. Tedesco
Massima: “In materia di condominio, la realizzazione da parte del condomino di modificazione incidente sulla statica e sicurezza dell’edificio, risulta illegittima, ex artt. 1102 e 1120 c.c., pur in difetto dei presupposti per l’applicabilità della normativa antisismica, cosicché il giudice del merito, a fronte di una domanda proposta da un condomino per modifiche denunziate, a carico di altro condomino, non solo sotto il profilo del decoro architettonico e della violazione del limite del pari uso, ma anche con riguardo a pregiudizi alla statica dell’edificio, ha il dovere di esaminare anche gli inconvenienti attinenti a tale ulteriore aspetto”.
CASO
Tizio proprietario di un appartamento aveva citato in giudizio dinanzi al Tribunale di Napoli, sez. distaccata di Ischia, la società Alfa, proprietaria di un vano compreso nel medesimo stabile, adibito a gioielleria, in quanto la medesima, secondo Tizio, aveva apportato una molteplicità di modifiche all’unità, realizzate abusivamente e che avevano inciso sulla statica del fabbricato, circa la tenuta antisismica della struttura, oltre che arrecare pregiudizio all’estetica del medesimo.
Il giudice di primo grado aveva accolto la domanda limitatamente a un unico profilo, riguardante la modifica di un balcone.
La Corte d’Appello, adita da Tizio con appello principale, aveva rigettato le domande dello stesso e aveva accolto, invece, l’appello incidentale promosso da Alfa.
In particolare, la Corte territoriale aveva ritenuto che Tizio non avesse fornito la prova dell’epoca di realizzazione delle modifiche, ritenuta essenziale per giustificare l’applicazione della normativa antisismica integrativa dell’art. 873 c.c., essendo irrilevante nel giudizio civile ogni altra violazione di natura amministrativa.
I giudici di seconde cure avevano ritenuto, inoltre, legittime, in quanto consentite dall’art. 1102 c.c., sia l’apertura, da parte della convenuta, di un varco nel muro perimetrale, sia l’installazione di un condizionatore sulla facciata esterna del fabbricato, escludendo un pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio.
Di conseguenza, Tizio proponeva ricorso per cassazione sulla base di sette motivi.
La società convenuta resisteva con controricorso.
SOLUZIONE
La Corte di Cassazione accoglieva i primi cinque motivi di ricorso e rigetta il sesto e il settimo motivo; cassava la sentenza in relazione ai motivi accolti e rinviava, anche per la liquidazione delle spese di legittimità, innanzi alla Corte d’Appello di Napoli in diversa composizione.
QUESTIONI
Con il primo motivo di ricorso il ricorrente lamentava, in primo luogo, la violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., deducendo l’esistenza di numerosi elementi istruttori che confermavano l’epoca di realizzazione delle modifiche fatte dalla convenuta, che risalivano al 1997.
Tizio, inoltre, eccepiva la violazione dell’art. 2697 c.c. sul riparto dell’onere della prova e sosteneva che l’epoca di realizzazione delle modifiche non fosse stata contestata, avendo, al contrario, la convenuta ammesso di avere eseguito opere di straordinaria manutenzione nel 1997.
Con la seconda doglianza Tizio denunciava l’omesso esame di fatti decisivi, consistenti in elementi provenienti da entrambi le parti, che comprovavano l’epoca di realizzazione delle opere, derivando da tale omissione la conseguente violazione delle norme di urbanistica e di edilizia, oltre che della normativa antisismica.
Il terzo motivo riguardava, invece, l’omesso esame di fatti decisivi per il giudizio con particolare riferimento alle modifiche del vano sottoscala.
Con il quarto e con il quinto motivo Tizio lamentava che il vizio incorso nella decisione, nella parte in cui si imputava ad egli di non avere dato la prova dell’epoca di realizzazione delle modifiche, aveva determinato molteplici violazioni di legge, tenuto conto in particolare che le opere realizzate dalla convenuta non rispettavano la normativa antisismica.
I primi cinque motivi venivano esaminati congiuntamente e venivano ritenuti fondati, nei limiti di seguito indicati.
La Corte d’Appello aveva ritenuto necessaria la prova dell’epoca di realizzazione delle opere oggetto di causa, sia per verificare l’applicabilità della normativa antisismica, quale disciplina integrativa dell’art. 873 c.c., sia in relazione alla prospettazione difensiva della convenuta, che aveva posto in evidenza la rilevanza della collocazione temporale delle modifiche ai fini dell’eventuale acquisto del diritto a mantenere la situazione attualmente esistente.
Il primo rilievo della sentenza impugnata, secondo i Giudici di legittimità, non era pertinente, poiché, nel caso di specie, Tizio aveva contestato le modifiche sotto diversi profili, nessuno dei quali riguardava la disciplina delle distanze tra costruzioni.
Era, altresì, erroneo, secondo la Suprema Corte, il riferimento all’usucapione, prospettato dalla convenuta e accolto dalla sentenza impugnata.
Invero, sia con riferimento alle innovazioni sia alle modificazioni della cosa comune, è preclusa la realizzazione di opere che contrastino con le esigenze tutelate dall’art. 1120, comma 2, c.c., secondo il quale sono vietate e non possono essere eseguite dai condomini le innovazioni che arrechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dell’edificio.
La medesima disciplina deve ritenersi applicabile, in via analogica, anche alle modificazioni della cosa comune consentite al singolo condomino ai sensi dell’art. 1102, comma 1, c.c., considerata l’identità della ratio.
La realizzazione, su una parte comune dell’edificio condominiale, di opere o innovazioni non consentite ai sensi dell’art. 1120 c.c. attribuisce agli altri condomini il diritto di chiedere la rimessione in pristino.
Ciò vale, in particolare, quando l’innovazione, essendo stata realizzata in violazione della normativa antisismica, sia idonea a pregiudicare la stabilità e la sicurezza dell’edificio.
In questo caso, l’azione diretta a ottenere la restitutio in integrum, spettante agli altri condomini, non è soggetta al termine di prescrizione ventennale.
Secondo tale principio, i condomini possono opporsi alla sopraelevazione realizzata dal condomino dell’ultimo piano sul proprio terrazzo a livello o lastrico solare, qualora essa pregiudichi le caratteristiche architettoniche dell’edificio. Se la sopraelevazione è già stata realizzata, gli altri condomini possono chiederne la riduzione in pristino, oltre al risarcimento degli eventuali danni.
La relativa azione, tuttavia, quando è diretta a tutelare il diritto dei proprietari dei piani sottostanti, anch’essi comproprietari delle parti comuni, a non vedere alterato il decoro architettonico dell’edificio, è soggetta alla prescrizione ventennale. Ciò in quanto, per contro, il condomino che abbia realizzato la sopraelevazione in violazione dell’art. 1127, comma 3, c.c. può acquistare per usucapione il diritto a mantenere la costruzione nello stato in cui è stata realizzata, qualora gli altri condomini non ne abbiano contestato la realizzazione per venti anni.
Diverso, tuttavia, è il caso in cui la sopraelevazione comprometta le condizioni statiche dell’edificio. In tale ipotesi, infatti, non si tratta della semplice violazione di un limite posto al diritto di sopraelevare, ma viene meno lo stesso presupposto per l’esercizio di tale diritto. Ne consegue che la relativa azione di accertamento negativo è imprescrittibile[1].
Il giudice di merito, pertanto, investito di una domanda con la quale vengono denunciate modifiche incidenti sulla statica e la sicurezza dell’edificio, e non solo sul decoro architettonico, deve accertare il pericolo in concreto, non essendo rilevante, in tale ambito, il decorso del tempo.
Questa indagine, secondo gli Ermellini, era stata totalmente omessa dalla Corte d’Appello, la quale aveva ritenuto dirimente la prova dell’epoca di realizzazione delle modifiche in rapporto all’applicabilità della normativa antisismica.
Tale decisione si era basata sul principio secondo cui la disciplina in materia di costruzioni antisismiche, prevista dalla L. 2 febbraio 1974, n. 64 e dai relativi decreti ministeriali contenenti le norme tecniche di cui all’art. 3 della stessa legge, si applica, ai sensi dell’art. 32, solo alle costruzioni realizzate dopo l’entrata in vigore delle norme tecniche, mentre quelle eseguite anteriormente restano soggette alla disciplina della L. 25 novembre 1962, n. 1684.
Quindi, sebbene la violazione delle cautele imposte dalla normativa antisismica applicabile determini una presunzione di pericolosità delle opere realizzate in violazione di tali disposizioni, non può desumersi, in senso contrario, che, quando non ricorrano i presupposti per l’applicazione di tale presunzione, debba ritenersi esclusa ogni concreta pericolosità dell’opera.
Pertanto, la modifica realizzata dal singolo condomino, qualora sia idonea a incidere sulla stabilità e sulla sicurezza dell’edificio, resta comunque illegittima ai sensi degli artt. 1102 e 1120 c.c., secondo i principi sopra richiamati.
Ne consegue che il giudice di merito, chiamato a decidere sulla domanda proposta da un condomino nei confronti di un altro, al quale siano attribuite modifiche alla cosa comune, non può limitare il proprio esame ai soli profili relativi al decoro architettonico o al rispetto del limite del pari uso ma è tenuto ad esaminare la loro possibile incidenza sulla stabilità e sulla sicurezza dell’edificio.
Con il sesto motivo, invece, Tizio denunciava la violazione degli artt. 1102, 1117 e 1120 c.c., in quanto la Corte territoriale aveva ritenuto che l’apertura di un varco nel muro comune e l’installazione di un condizionatore non violassero l’art. 1102 c.c. nonché il decoro architettonico dell’edificio.
Il motivo era ritenuto infondato, in quanto, sulla base del principio dell’uso più intenso consentito a ciascun condomino, “i lavori eseguiti su di un muro maestro (scavo di una nicchia, allargamento o apertura di un varco) posto all’interno di un singolo appartamento, al fine di conseguire una più comoda fruizione di tale unità immobiliare, qualora non pongano in pericolo la fondamentale funzione di assicurare la stabilità dell’edificio, non integrano un abuso della cosa comune, suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell’art. 1102, comma 1, c.c., a condizione che i lavori non compromettano la sicurezza o altre essenziali caratteristiche del muro posto a servizio dell’edificio”[2].
La sentenza impugnata, secondo i Giudici di Piazza Cavour, aveva ritenuto che tali condizioni fossero rispettate e la relativa valutazione, supportata da logica e adeguata motivazione, non era sindacabile in sede di legittimità, così come sfugge al sindacato della Suprema Corte, l’indagine volta a stabilire se, in concreto, un’innovazione abbia determinato o meno un’alterazione del decoro architettonico dell’edificio, quando la decisione del giudice di merito risulti adeguatamente motivata.
Con il settimo e ultimo motivo, Tizio lamentava l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio con riferimento all’accoglimento dell’appello incidentale della società convenuta, che era stata condannata in primo grado al ripristino del balcone sovrastante la gioielleria.
In particolare, il ricorrente sottolineava che la convenuta non aveva eccepito l’usucapione.
Il motivo era ritenuto infondato.
La Corte d’Appello, invero, aveva valutato che la domanda relativa a tale intervento, anche a prescindere dall’imputabilità della condotta alla società convenuta, fosse comunque infondata, in quanto erano trascorsi più di venti anni dalla modifica.
Gli Ermellini ricordavano, ad ogni modo, che l’eccezione di usucapione, come qualsiasi altra eccezione, non richiede formule particolari o sacrali.
[1] Cfr. Cass. civ., Sent. n. 17035/2012, secondo la quale: “Nel caso di soprelevazione che altera il decoro architettonico – contrariamente a quanto avviene per l’ipotesi in cui le condizioni statiche dell’edificio non consentono la soprelevazione dacché’ in tal caso non vi è un limite all’esercizio del diritto di sopraelevare, ma manca il presupposto della sua stessa esistenza, sicche’ l’eventuale azione di accertamento negativo in quanto tendente a far valere l’inesistenza del diritto è imprescrittibile – il proprietario esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello è titolare del diritto a sopraelevare ed i condomini ove intendano limitare tale diritto entro i confini del decoro o aspetto architettonico dell’intero immobile, possono opporsi, perché’ a loro volta titolari del diritto, spettante a ciascuno di loro quali comproprietari, a non vedere pregiudicata la caratteristica architettonica dell’ immobile comune, ma l’opposizione deve avvenire nei termini della prescrizione ventennale”.
[2] Cass. civ., Ord. n. 35851/2021
