Cassazione civile, sez. II, Ordinanza del 25.03.2026 n. 7222, Pres. G. Tedesco, Es. A. Penta
Massima: “Rientrano tra le parti comuni dell’edificio (art. 1117 c.c.) e, in caso di divisione dell’edificio cui i detti spazi accedono, vi restano compresi anche se l’atto di divisione abbia omesso di inserirli tra le parti comuni, i cc.dd. volumi tecnici, ossia quelli destinati a contenere gli impianti tecnici del fabbricato (quali i vani ascensore, caldaia, autoclave, contatori) o altri beni comuni (quale il vano scale) e quelli insuscettibili di separato o autonomo godimento, per essere vincolati all’uso comune, in virtù della loro naturale destinazione o della loro connessione materiale e strumentale rispetto alle singole parti dell’edificio”.
CASO
Il Tribunale di Trapani, in accoglimento delle domande proposte da Tizia, condannava i convenuti Caio e Sempronia a ripristinare, a loro spese, la prima rampa di scale che dal piano terra conduceva al primo piano, il sottoscala e gli scalini posti al piano terra che dalla scala d’accesso al primo piano consentivano l’accesso al sottoscala.
Caio e Sempronia proponevano, pertanto, appello innanzi alla Corte d’Appello di Palermo, la quale, in parziale riforma alla sentenza di primo grado, revocava la condanna degli appellanti al ripristino ex ante del sottoscala e degli scalini del piano terra.
A motivazione della riforma, la Corte palermitana riteneva come alla luce delle risultanze dell’accertamento tecnico preventivo e dei rilievi fotografici, l’ampliamento in larghezza dei gradini non aveva apportato alcun miglioramento alla cosa comune, determinandone, al contrario, un peggioramento in termini di fruibilità, per effetto della sostituzione del preesistente pianerottolo con due gradini rettangolari. Tale modifica doveva, pertanto, qualificarsi come innovazione illegittima della cosa comune.
Si rilevava, inoltre, che la comproprietà della scala non comportava automaticamente quella del vano sottoscala, non essendo tale circostanza prevista dal titolo di acquisto della dante causa della sig.ra Tizia. Gli appellanti, avendo acquistato l’intero piano terra, dovevano ritenersi proprietari anche del vano sottoscala.
Infine, il CTU non aveva accertato l’esistenza di gradini in comproprietà tra le parti che consentissero l’accesso a tale vano.
Avverso tale sentenza Tizia proponeva ricorso per cassazione sulla base di tre motivi.
Caio e Sempronia resistevano, invece, con controricorso e proponendo ricorso incidentale sulla base di due motivi, a fronte del quale Tizia proponeva, a sua volta, controricorso.
SOLUZIONE
La Corte di Cassazione accoglieva il primo motivo di ricorso, rigettava il secondo e dichiarava assorbito il terzo, cassando la sentenza impugnata sulla base del motivo accolto e rinviando per la decisione, anche delle spese del giudizio di legittimità, alla Corte d’Appello di Palermo in diversa composizione.
Dichiarava, invece, controricorso inammissibile e improcedibile in quanto notificato e depositato in cancelleria oltre i termini previsti dall’art. 370 c.p.c. (ante riforma Cartabia).
QUESTIONI
Con il primo motivo, la ricorrente principale deduceva la violazione dell’art. 1117 c.c., censurando la decisione della Corte territoriale nella parte in cui aveva riconosciuto la proprietà esclusiva del vano sottoscala in capo alle controparti, nonostante tale bene rientrasse tra quelli presuntivamente comuni.
Il motivo era fondato.
In assenza di elementi oggettivi di segno contrario, secondo i giudici di legittimità trova applicazione il principio secondo cui rientrano tra le parti comuni dell’edificio, ai sensi dell’art. 1117 c.c., anche i volumi tecnici – ossia quelli destinati a contenere gli impianti tecnici del fabbricato, quali i vani ascensore, caldaia, autoclave, contatori o altri beni comuni, quale il vano scale -, nonché quelli privi di autonoma utilità, in ragione della loro naturale destinazione o della connessione materiale e strumentale con le singole unità immobiliari[1].
Invero, è noto che l’art. 1117 c.c. non introduce una mera presunzione di comunione dei beni ivi indicati, superabile mediante qualsiasi prova contraria, bensì una presunzione vincibile soltanto in presenza di un titolo contrario, ossia dell’atto che ha determinato la costituzione del condominio mediante il frazionamento dell’edificio in proprietà individuali[2].
Vieppiù, affinché il titolo contrario sia idoneo a superare la presunzione di cui all’art. 1117 c.c., è necessario che dallo stesso emergano elementi univoci e inequivocabili, tali da escludere la natura comune del bene, fatta salva l’ipotesi di acquisto della proprietà a titolo originario[3].
Le conclusioni raggiunta dalla Corte territoriale venivano, peraltro, smentite dalla stessa giurisprudenza di legittimità, la quale ha chiarito che ove un condomino sia proprietario esclusivo della rampa di scale di accesso al proprio appartamento, la superficie sottostante non può, per ciò solo, considerarsi parte integrante di un’entità unica e inscindibile con la scala. I concetti di incorporazione e accessione presuppongono, infatti, un’unione fisica e materiale tra il manufatto e il suolo, ovvero l’impossibilità di utilizzare quest’ultimo autonomamente rispetto al primo, circostanze non ravvisabili con riferimento a una superficie libera sovrastata da una rampa di scale.
Si rivelava, pertanto, erronea l’affermazione della Corte di merito secondo cui Caio e Sempronia, avendo acquistato la proprietà del piano terra dell’edificio condominiale, dovessero essere considerati proprietari esclusivi anche del vano sottoscala.
Con il secondo motivo la ricorrente principale denunciava la violazione degli artt. 116 c.p.c. e 2700 c.c., per non aver la Corte di merito attribuito all’atto pubblico notarile del 27.7.1989, con il quale Tizia aveva acquistato la proprietà dell’intero primo piano dell’edificio, ed al titolo di provenienza della sua dante causa del 30.6.1967 la valenza di piena prova, fino a querela di falso, in ordine alla comproprietà del sottoscala.
Questo motivo per gli Ermellini doveva ritenersi infondato.
In primo luogo, secondo la Corte di cassazione, era inconferente il richiamo all’art. 2700 c.c., atteso che l’efficacia di prova legale dell’atto pubblico è circoscritta ai suoi elementi estrinseci, quali la provenienza del documento dal pubblico ufficiale che lo ha formato, le dichiarazioni rese e i fatti avvenuti in sua presenza, nonché il luogo e il momento della formazione dell’atto. Tale efficacia non si estende, invece, alla veridicità intrinseca delle dichiarazioni rese, le quali possono essere contestate mediante qualsiasi mezzo di prova, senza necessità di proporre querela di falso.
In secondo luogo, come già evidenziato dai Giudici di Piazza Cavour nell’esame del primo motivo, qualora un condomino rivendichi la proprietà esclusiva di uno dei beni contemplati dall’art. 1117 c.c., grava sul medesimo l’onere di fornire la prova del proprio diritto, al fine di superare la presunzione di comproprietà condominiale. A tal fine, non assume rilievo il titolo di acquisto del rivendicante o del suo dante causa, qualora esso non coincida con l’atto costitutivo del condominio, ma consista in un successivo atto di alienazione posto in essere dall’originario unico proprietario, che non abbia riservato a sé la titolarità esclusiva del bene.
Pertanto, entrambi gli atti richiamati da Tizia risultavano privi di qualsivoglia valore probatorio.
Con la terza e ultima doglianza, Tizia censurava la decisione della Corte palermitana nella parte in cui venivano compensate per intero le spese di lite di entrambi i gradi di merito del giudizio, nonostante non fosse stata impugnata la decisione di primo grado con la quale il Tribunale aveva compensato nella misura del 40% le spese, avendo ella contestato la stessa solo per non aver considerato altre spese (per contributo unificato, bolli, compenso al perito nell’ambito dell’ATP ed al CTU) che aveva sostenuto.
Questo motivo risultava assorbito nell’accoglimento del primo.
[1] Cfr. Cass. civ., Sent. n. 4528/2003 riportata da ultimo anche da Cass. civ., Ord. n. 36377/2022.
[2] Cfr. Cass. civ., n. 3580/2020. Ne consegue che, qualora un condomino rivendichi la proprietà esclusiva di uno dei beni contemplati dalla norma, incombe sul medesimo l’onere di fornire la relativa prova, atteso che l’accertamento della proprietà esclusiva esclude, per il bene in questione, la presunzione di comproprietà condominiale. A tal fine, non assume rilievo il titolo di acquisto del rivendicante o del suo dante causa, ove esso non coincida con l’atto costitutivo del condominio, ma consista in un successivo atto di alienazione compiuto dall’originario unico proprietario, il quale non abbia espressamente riservato a sé la titolarità esclusiva del bene.
[3] Cfr. Cass. civ., Sent. n. 27145/2007.
