Corte di Cassazione, sentenza 27 aprile 2026, n. 11246, Sezioni Seconda, Presidente Giudice Dott. A. Scarpa, Relatore Giudice Dott.ssa R. Giannaccari
Massima: “In tema di condominio, l’assemblea, titolare di una competenza generale in ordine alla gestione degli interessi comuni, può sostituirsi all’amministratore, le cui funzioni restano meramente esecutive della volontà assembleare: la rappresentanza processuale non comporta, infatti, né la titolarità del rapporto sostanziale né il potere dispositivo, con la conseguenza che spetta all’assemblea deliberare la transazione o la rinuncia alla lite anche se promossa dall’amministratore, il quale non è portatore di un autonomo interesse alla prosecuzione del giudizio”.
CASO
Con atto di citazione dinanzi al Tribunale di Siracusa, Tizio, Caio, Sempronio, Mevio, Filano, Calpurnio, e altri quattro condomini convenivano in giudizio il Condominio Beta, in persona dell’amministratore pro tempore Tizietto, chiedendo che fosse dichiarata la nullità della delibera assembleare del 30 luglio 2016, con la quale era stato rinnovato l’incarico di amministratore del condominio a Tizietto per il periodo compreso tra il 30 luglio 2016 e il 30 luglio 2018.
Si costituiva in giudizio il Condominio Beta, contestando la domanda avversaria e chiedendone il rigetto.
Il Tribunale di Siracusa dichiarava cessata la materia del contendere, rilevando che la delibera impugnata del 30 luglio 2016 era stata successivamente ratificata dall’assemblea condominiale con una nuova deliberazione adottata il 19 novembre 2016.
La Corte d’Appello di Catania, in parziale riforma della pronuncia di primo grado, dichiarava nulla la delibera assembleare del 30 luglio 2016 relativa all’approvazione del bilancio consuntivo del secondo trimestre 2015 e del primo semestre 2016, limitatamente alla voce di spesa concernente il compenso dell’amministratore, la cui nomina era stata dichiarata nulla nell’ambito di un procedimento di volontaria giurisdizione. Dichiarava, invece, inammissibile, in quanto nuova, la domanda volta a ottenere l’annullamento della successiva delibera del 19 novembre 2016.
Avverso tale sentenza proponeva ricorso per Cassazione Tizietto, in proprio e nella dedotta qualità di amministratore del Condominio Beta in regime di prorogatio imperii, sulla base di tre motivi.
Resistevano con controricorso Tizio, Caio, Sempronio, Mevio, Filano, Calpurnio, e gli altri quattro condomini
I controricorrenti depositavano memoria illustrativa.
SOLUZIONE
La Corte di Cassazione dichiarava inammissibili i ricorsi proposti da Tizietto, nella qualità di amministratore del Condominio Beta e da Tizietto. in proprio; condannava Tizietto. in proprio al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquidava in Euro 2500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge, con attribuzione al procuratore antistatario; compensava integralmente le spese di lite tra il Condominio Beta ed i controricorrenti.
Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dava atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte di Tizietto in proprio di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis, se dovuto.
QUESTIONI
Con il primo motivo, il ricorrente lamentava, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., che la Corte d’Appello avesse trascurato un fatto storico rilevante ai fini della decisione, benché fosse stato oggetto di discussione tra le parti. La doglianza riguardava, in particolare, la delibera del 30 luglio 2016, con la quale l’assemblea condominiale, preso atto della pronuncia del Tribunale di Siracusa del 22 luglio 2016 che aveva annullato la nomina di Tizietto, avrebbe comunque riconosciuto all’unanimità il compenso a lui spettante per l’attività svolta dal 1° agosto 2015 fino al 25 luglio 2016, giorno in cui gli era stata notificata la decisione. Secondo il ricorrente, la mancata considerazione di tale deliberazione aveva impedito alla Corte territoriale di fare corretta applicazione del principio secondo cui il mandato dell’amministratore è oneroso.
La seconda censura, strettamente collegata alla precedente, investiva la motivazione della sentenza sotto il profilo dell’omissione e della contraddittorietà, sempre ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c..
Tizietto rilevava, infatti, che la Corte d’Appello, dopo aver dichiarato inammissibile perché nuova e tardiva la domanda relativa alla delibera del 19 novembre 2016, ne aveva pure esaminato il contenuto, svolgendo considerazioni che, a suo avviso, finivano per incidere sul merito della questione.
Con il terzo motivo, infine, contestava la regolamentazione delle spese processuali, denunciando la violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., per l’erronea applicazione del principio della soccombenza.
Il Condominio Beta, nel resistere al ricorso, ne eccepiva preliminarmente l’inammissibilità nella parte in cui Tizietto agiva quale amministratore in regime di prorogatio imperii, sostenendo che mancasse una deliberazione assembleare che lo autorizzasse a proporre l’impugnazione innanzi la Suprema Corte di Cassazione.
A fondamento dell’eccezione, il Condominio evidenziava che, una volta cessato dall’incarico, l’amministratore poteva compiere soltanto gli atti riconducibili all’ordinaria amministrazione ovvero quelli urgenti, necessari a scongiurare pregiudizi per la compagine condominiale. Nel caso concreto, tuttavia, tali condizioni non ricorrevano, atteso che la sentenza impugnata aveva eliminato dal bilancio consuntivo una voce di spesa, risultando perciò favorevole al Condominio stesso.
A ciò si aggiungeva che, con delibera del 5 settembre 2020, l’assemblea aveva espressamente escluso sia la ratifica dell’operato del precedente amministratore sia l’autorizzazione a resistere nel giudizio di legittimità.
Il ricorso proposto dal Condominio veniva dichiarato inammissibile per sopravvenuta carenza di interesse alla prosecuzione del giudizio.
Dopo che Tizietto, ormai cessato dall’incarico di amministratore, aveva notificato il ricorso per cassazione il 6 luglio 2020, l’assemblea del Condominio Beta, con deliberazione del 5 settembre 2020, provvedeva a nominare un nuovo amministratore e, contestualmente, escludeva sia la ratifica dell’operato del precedente sia l’autorizzazione al nuovo amministratore a resistere nel giudizio di legittimità.
La deliberazione, la cui produzione in giudizio veniva ritenuta ammissibile ai sensi dell’art. 372 c.p.c., in quanto rilevante ai fini della verifica dell’ammissibilità del ricorso, manifestava chiaramente la volontà del Condominio di non proseguire il giudizio avviato dal precedente amministratore e nelle more avvicendato.
Tale decisione assumeva rilievo decisivo, poiché escludeva anche la possibilità di ravvisare una proroga tacita dei poteri di rappresentanza processuale in capo all’amministratore ormai cessato dalla carica.
La Corte sottolineava, inoltre, che la volontà espressa dall’assemblea rifletteva il venir meno dell’interesse del Condominio alla decisione e poteva legittimamente prevalere sulla diversa determinazione assunta dal precedente amministratore.
Il Collegio richiamava l’orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui l’assemblea non potrebbe rinunciare alle azioni che l’amministratore abbia autonomamente promosso nell’esercizio delle attribuzioni previste dall’art. 1130 c.c., quando il loro esperimento non richieda una preventiva autorizzazione assembleare.
Invero, tale impostazione, richiamata anche dalla recente pronuncia del Supremo Collegio n. 10869 del 2023, trovava sostegno in una parte della dottrina, che considerava l’amministratore un organo del condominio e, al contempo, l’unico soggetto legittimato a esprimerne la volontà nell’ambito delle funzioni istituzionalmente attribuitegli (“l’unica voce dell’ente collettivo condominio”), con il che l’assemblea non avrebbe potuto interferire nell’esercizio di tali competenze.
Tuttavia a tale ricostruzione se ne contrappone un’altra, condivisa da una parte della giurisprudenza di legittimità e della dottrina, secondo cui l’amministratore occupava una posizione subordinata rispetto all’assemblea, alla quale spettava il potere di intervenire anche nella gestione ordinaria e di sostituirsi a lui nelle relative decisioni.
A sostegno di quest’ultimo orientamento venivano richiamati gli artt. 1130 e 1133 c.c., nonché la giurisprudenza che riconosceva al regolamento condominiale la possibilità di riservare all’assemblea le decisioni concernenti gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni, subordinando a una deliberazione dell’organo collegiale l’iniziativa giudiziaria dell’amministratore[1].
La competenza dell’assemblea veniva, dunque, ricostruita come generale, in quanto essa poteva sostituirsi all’amministratore e incidere sui suoi poteri, sia con la facoltà di revocarlo prevista dall’art. 1129, comma 11, c.c., sia con la possibilità di sottoporre i suoi provvedimenti al controllo assembleare ai sensi dell’art. 1133 c.c.. In questa prospettiva, se l’assemblea poteva decidere di transigere una controversia, a maggior ragione poteva impedirne l’instaurazione o disporre di non proseguirla.
Né tale conclusione veniva smentita dal fatto che l’amministratore sia titolare della rappresentanza del condominio. La rappresentanza processuale, infatti, non comporta anche la titolarità del rapporto sostanziale controverso, atteso che l’amministratore agisce in giudizio facendo valere diritti spettanti ai singoli condomini sulle parti comuni dell’edificio.
L’amministratore, pur essendo legittimato a rappresentare il condominio in giudizio e a far valere i diritti dei condomini sulle parti comuni dell’edificio, non è autorizzato a disporre autonomamente di tali diritti. Le sue attribuzioni rimangono, infatti, subordinate alla volontà dei condomini rappresentati e si traducono essenzialmente nell’esecuzione delle decisioni da questi assunte.
Di conseguenza, così come non gli è consentito compiere “tutti quegli atti che la legge riserva alla parte, in quanto titolare del potere di disposizione, non ha, tanto meno, un autonomo interesse alla prosecuzione del processo, se l’assemblea voglia rinunciarvi”.
A conferma di tale impostazione, la Corte richiamava anche l’art. 5 ter del D.Lgs. n. 28 del 2010, in combinato disposto con l’art. 71 quater disp. att. c.c..
Invero, la disciplina che conferisce all’amministratore la legittimazione ad avviare, aderire e partecipare al procedimento di mediazione, tuttavia subordina l’efficacia dell’accordo conciliativo, o l’adesione alla proposta formulata dal mediatore, all’approvazione dell’assemblea condominiale. Qualora questa non deliberi entro il termine stabilito nell’accordo o nella proposta, con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c., la conciliazione deve considerarsi non perfezionata.
Tale previsione conferma, dunque, che l’amministratore è tenuto ad adeguarsi alle decisioni legittimamente assunte dall’assemblea, in quanto espressione della volontà dei condomini titolari del rapporto sostanziale.
Pertanto i poteri di gestione dell’amministratore non possono comprimere la competenza dell’assemblea in materia di amministrazione delle parti comuni, in particolar modo quando si tratta di dare esecuzione alle deliberazioni assembleari, come nel caso per cui è lite.
Nell’ambito delle proprie attribuzioni, l’assemblea conserva il potere di decidere se promuovere una controversia, transigerla oppure rinunciare a proseguirla, anche quando l’iniziativa giudiziaria viene assunta autonomamente dall’amministratore nell’esercizio delle sue funzioni.
Alla luce di tali considerazioni, il ricorso proposto dal Condominio Beta veniva dichiarato inammissibile per sopravvenuta carenza di interesse, in conseguenza della deliberazione del 5 settembre 2020, con la quale l’assemblea aveva negato la ratifica dell’operato del precedente amministratore e non aveva autorizzato il nuovo amministratore a resistere nel giudizio di cassazione.
Anche il ricorso proposto da Tizietto in proprio veniva dichiarato inammissibile, questa volta per difetto di legittimazione attiva Atteso che l’amministratore non rivestiva la qualità di condomino, necessaria ai fini dell’impugnazione della delibera ai sensi dell’art. 1137 c.c., né aveva assunto la veste di parte nei precedenti gradi di giudizio.
Quanto alle spese processuali, quelle relative al ricorso proposto personalmente da Tizietto venivano poste a suo carico in applicazione del principio di soccombenza e liquidate secondo quanto indicato in dispositivo, con attribuzione al difensore antistatario dei controricorrenti. Diversamente, le spese concernenti il ricorso presentato nella qualità di amministratore del Condominio Beta venivano integralmente compensate, in considerazione delle peculiarità della vicenda processuale e dell’esito della controversia.
[1] Sul punto ex multis Cass. Civ. n. 8695/19
