Corte di Cassazione, Sentenza 21 settembre 2026, n. 25657, Sezione Seconda, Presidente Giudice Dott. Mocci, Relatore Giudice Dott.ssa Gigantesco
Massima: “Il potere-dovere di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio, attribuito all’amministratore di condominio dall’art. 1130 n. 4 cod. civ., implica in capo allo stesso la correlata autonoma legittimazione processuale attiva ex art. 1131 c.c. in ordine alle controversie in materia di risarcimento dei danni, qualora la domanda appaia connessa o consequenziale alla conservazione delle cose comuni”.
CASO
Il Condominio Beta, rappresentato dal proprio amministratore, citava in giudizio Tizio, titolare dell’omonima impresa individuale, e l’Arch. Caio, in veste di direttore dei lavori, in relazione al contratto di appalto del 14 agosto 2008.
Il Condominio ne sosteneva la responsabilità in solido, richiamando gli artt. 1667, 1668 e 1669 c.c., per l’esecuzione errata dei lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale.
I convenuti non si costituivano e restavano contumaci. Dopo lo svolgimento della CTU, il Tribunale riteneva fondata la domanda e condannava Tizio e Caio a versare € 32.108,00, oltre alle spese del giudizio.
Entrambi i convenuti impugnavano la decisione con due appelli separati, poi riuniti, fondati su quattro motivi: la nullità della sentenza per mancata notifica dell’atto di citazione; l’inesistenza della propria responsabilità rispetto ai vizi e ai difetti lamentati; il carattere eccessivo della somma liquidata per rimediare ai vizi accertati dal CTU; la difformità tra le competenze liquidate in primo grado e la tariffa in vigore.
Si costituiva il Condominio appellato e la Corte d’Appello di Salerno, con sentenza n. 1145/2021, accoglieva in parte gli appelli e, riformando parzialmente la pronuncia di primo grado, fissava in €21.381,14 la somma dovuta al Condominio. La Corte poneva inoltre a carico di ciascuna parte un terzo dell’importo liquidato al CTU e, per quanto rileva in questa sede, disponeva la compensazione integrale tra le parti delle spese del giudizio di appello.
A sostegno della propria decisione, la Corte affermava che dovevano essere esclusi dai danni riconosciuti al Condominio quelli subiti dai singoli condomini sulle rispettive proprietà esclusive, perché l’azione promossa dall’amministratore aveva natura risarcitoria e si fondava sulla responsabilità contrattuale dell’appaltatore e del direttore dei lavori.
Il Condominio proponeva ricorso per cassazione articolato in tre motivi.
Caio e Tizio hanno replicato con controricorso.
Tutte le parti hanno depositato memoria illustrativa entro i termini.
SOLUZIONE
La Corte di Cassazione accoglieva il primo motivo di ricorso ritenendo assorbiti il secondo ed il terzo; cassava la sentenza impugnata in relazione al motivo oggetto di accoglimento e rinviava alla Corte di Appello di Salerno, in diversa composizione anche la determinazione delle spese dei giudizi di merito e di legittimità.
QUESTIONI
Con il primo motivo di ricorso, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., il ricorrente censurava la sentenza di secondo grado per violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1669 cod. civ. e 1130, comma 1, n. 4 c.c.; sosteneva infatti che la Corte territoriale avesse erroneamente escluso dall’importo riconosciuto in primo grado per l’eliminazione dei vizi e dei difetti delle opere le somme relative ai danni riguardanti le proprietà esclusive dei singoli condomini. A suo avviso, infatti, l’amministratore del condominio era legittimato a proporre l’azione anche con riferimento a tali pregiudizi, dal momento che aveva agito ai sensi dell’art. 1669 c.c. e che i vizi denunciati e accertati dal CTU incidevano, sia pure di riflesso, anche sulle porzioni di proprietà privata.
Il motivo veniva ritenuto fondato.
La sentenza impugnata, infatti, si discostava dall’orientamento di legittimità secondo cui il potere-dovere dell’amministratore di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio, attribuitogli ai sensi e per gli effetti dell’art. 1130, n. 4, c.c., comportava anche una autonoma legittimazione processuale attiva ai sensi dell’art. 1131 c.c. Tale legittimazione invero, veniva riconosciuta con riferimento alle controversie risarcitorie quando la domanda risultava connessa o conseguenziale alla conservazione delle cose comuni[1].
Nello stesso senso era già la risalente pronuncia della Corte di Cassazione n. 23065/09, secondo cui i poteri rappresentativi spettanti all’amministratore in forza degli artt. 1130 e 1131 c.c., sul piano processuale, comprendevano anche la facoltà di promuovere le azioni necessarie alla tutela delle parti comuni, comprese quelle di natura risarcitoria[2].
In tale prospettiva, l’amministratore può agire autonomamente, senza una preventiva autorizzazione dell’assemblea, non soltanto per esercitare l’azione di danno temuto, ma anche per ottenere il risarcimento dei pregiudizi arrecati alle parti comuni e consistenti nelle spese necessarie al loro ripristino. La sua legittimazione può invero estendersi anche alla proposizione dell’azione prevista dall’art. 1669 c.c. quando i gravi difetti di costruzione interessano l’intero edificio e, al contempo, i singoli appartamenti, configurandosi una causa comune di danno.
La stessa Corte di legittimità con la pronuncia n. 2436/18, così disponeva “in tema di condominio, l’art. 1130, n. 4, c.c., che attribuisce all’amministratore il potere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, deve interpretarsi estensivamente nel senso che, oltre agli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi a questa o a quella parte comune, l’amministratore ha il potere – dovere di compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l’edificio condominiale unitariamente considerato; pertanto, rientra nel novero degli atti conservativi di cui all’art. 1130 n. 4 c.c. l’azione di cui all’art. 1669 c.c. intesa a rimuovere i gravi difetti dì costruzione, nel caso in cui questi riguardino l’intero edificio condominiale e i singoli appartamenti, vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno che abilita alternativamente l’amministratore del condominio e i singoli condomini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto”.
La stessa legittimazione deve essere riconosciuta anche per le azioni dirette a ottenere il risarcimento dei danni arrecati alle parti comuni quando questi interessano quindi, sia pure indirettamente, le porzioni di proprietà esclusiva, purché l’amministratore agisca a tutela dell’edificio considerato nella sua unitarietà.
Diversa deve essere considerata, invece, l’ipotesi in cui la domanda verta esclusivamente i danni subiti dalle singole unità immobiliari e non diretta alla rimozione di vizi che interessano contemporaneamente le parti comuni e quelle di proprietà esclusiva. In questo secondo caso vengono in rilievo diritti di credito autonomi e specificamente riferibili ai singoli condomini, la cui tutela eccede le finalità conservative dell’edificio nel suo complesso. In assenza di uno specifico mandato conferito dai singoli proprietari, pertanto, l’amministratore non risulta legittimato a proporre le relative azioni risarcitorie, tanto in forma specifica quanto per equivalente[3].
Nel caso concreto, la Corte territoriale riteneva che l’amministratore non avesse proposto un’azione risarcitoria ai sensi dell’art. 1669 c.c. volta a ottenere l’equivalente monetario delle opere necessarie per eliminare i difetti imputabili all’appaltatore e riguardanti le parti comuni. Secondo la ricostruzione accolta nella sentenza impugnata, il contratto di appalto approvato dall’assemblea comprendeva infatti interventi sia sulle parti comuni sia sulle porzioni private che risultavano danneggiate soltanto in via riflessa.
Occorreva tuttavia considerare che, in materia di appalto, le garanzie previste dagli artt. 1667 e 1669 c.c. concorrono tra loro, in funzione del rafforzamento della tutela riconosciuta al committente. Nel caso per cui è lite, la prospettazione del ricorrente, che trovava riscontro nel contenuto del contratto di appalto stipulato dall’amministratore del condominio, era nel senso che l’intervento oggetto della controversia avesse carattere complessivo e fosse diretto al ripristino manutentivo dell’intero fabbricato condominiale.
In tale contesto, “i balconi e le ringhiere, così come le lesioni capillari presenti sulle due facciate principali, i soffitti e i frontalini di tutti i balconi”, non potevano essere considerati elementi del tutto estranei alla struttura dello stabile. Essi venivano infatti in rilievo, secondo quanto dedotto dal ricorrente, nell’ambito di un intervento conservativo unitariamente riferito all’edificio.
La Corte territoriale, pertanto, ad avviso dei giudici di legittimità errava nel negare la legittimazione dell’amministratore sulla sola base del carattere esclusivo di alcuni dei beni interessati, senza verificare se i danni dedotti fossero funzionalmente collegati alla conservazione dell’edificio nella sua unitarietà. Proprio tale verifica avrebbe dovuto essere compiuta alla luce dei principi elaborati dalla giurisprudenza richiamata.
Non risultava invece fondata l’eccezione dei controricorrenti, secondo cui la censura sarebbe stata inammissibile perché avrebbe investito valutazioni di merito relative alla gravità dei vizi.
La Corte territoriale, infatti, esaminava preliminarmente la questione della legittimazione dell’amministratore ad agire per il risarcimento dei danni derivanti dall’esecuzione dell’appalto e, sulla base della natura esclusiva dei beni interessati, escludeva dal risarcimento gli interventi relativi ai balconi e alle ringhiere.
Il sindacato della Corte di Cassazione riguardava, dunque, la corretta applicazione degli artt. 1130 e 1131 c.c., alla fattispecie così come era stata accertata dal giudice di merito. Tale verifica non comportava né una nuova valutazione della gravità dei difetti né una diversa qualificazione dell’azione ai sensi dell’art. 1669 c.c., trattandosi di attività che avrebbero richiesto ulteriori accertamenti di fatto e che, come tali, non potevano essere compiute in sede di legittimità.
Spettava quindi al giudice del rinvio riesaminare la questione sulla base degli accertamenti di fatto che erano già stati compiuti e nel rispetto dei principi sopra richiamati. La decisione della Corte di Cassazione non comportava, invece, alcuna qualificazione dei vizi né esprimeva una valutazione sulla loro gravità.
Con il secondo motivo, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. per violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto in ordine all’esclusione dell’IVA dal risarcimento del danno, in relazione anche all’art. 1917 c.c., nonché ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c., per nullità della sentenza per omessa motivazione o, comunque, motivazione apparente, perplessa e obiettivamente incomprensibile in ordine alla mancata considerazione dell’IVA nella quantificazione dei costi per l’eliminazione dei vizi dell’opera, il ricorrente censurava la decisione della Corte territoriale per non avere riconosciuto, sull’importo liquidato a titolo di risarcimento per l’eliminazione dei vizi dell’opera, anche l’importo corrispondente all’IVA sulla sorte capitale.
Tale somma ad avviso del ricorrente risultava quantificata dallo stesso CTU nella relazione di consulenza e, secondo la prospettazione del ricorrente, avrebbe dovuto essere ricompresa nel danno risarcibile, dal momento che l’imposta era destinata a gravare in via definitiva sul Condominio, che non disponeva del diritto alla detrazione.
L’accoglimento del primo motivo determinava tuttavia l’assorbimento della seconda censura. La cassazione della sentenza impugnata avrebbe reso infatti necessario un completo nuovo esame dell’estensione dei danni risarcibili alla luce dei principi affermati dalla Corte e, in tale prospettiva, anche della questione relativa alla rilevanza dell’IVA nella quantificazione del danno.
Con il terzo motivo, ai sensi dell’art. 360, comma 1, c.p.c., per asserita violazione e falsa applicazione degli artt. 91 e 92, il ricorrente contestava inoltre la decisione della Corte territoriale nella parte in cui disponeva l’integrale compensazione delle spese di lite relative sia al primo sia al secondo grado di giudizio.
Tale statuizione veniva giustificata dalla Corte d’Appello sulla base della ritenuta soccombenza reciproca, derivante dalla riduzione, sotto il profilo quantitativo, dell’importo riconosciuto al Condominio e, in particolare, dall’esclusione di una parte dei danni dedotti, riguardanti anche beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Il ricorrente osservava, al contrario, che l’esito complessivo del giudizio di appello, pur avendo comportato una riduzione quantitativa della pretesa, aveva determinato la sostanziale e totale soccombenza degli appellati, i cui motivi di impugnazione venivano respinti. Per tale ragione, secondo la prospettazione del ricorrente, la Corte d’Appello avrebbe dovuto porre a carico degli appellati, nelle rispettive qualità, le spese di lite relative tanto al primo quanto al secondo grado di giudizio, in applicazione del principio di soccombenza.
Anche il terzo motivo rimaneva assorbito dall’accoglimento del primo.
La disciplina delle spese adottata dalla Corte territoriale si fondava, infatti, anche sulla parziale riduzione dell’importo riconosciuto al Condominio. Tale riduzione derivava dall’accoglimento della tesi sostenuta dagli appellanti, odierni controricorrenti, secondo cui l’amministratore era privo di legittimazione attiva con riferimento ai danni riguardanti i balconi e le ringhiere.
Poiché tale presupposto veniva ritenuto erroneo a seguito dell’accoglimento del primo motivo di ricorso, anche la regolamentazione delle spese dei giudizi di merito doveva essere nuovamente esaminata dal giudice del rinvio, tenendo conto del diverso esito cui conduceva la decisione della Corte di cassazione.
Restava comunque fermo il principio affermato dalle Sezioni Unite, secondo cui “in tema di spese processuali, l’accoglimento in misura ridotta, anche sensibile, di una domanda articolata in un unico capo non dà luogo a reciproca soccombenza, configurabile esclusivamente in presenza di una pluralità di domande contrapposte formulate nel medesimo processo tra le stesse parti o in caso di parziale accoglimento di un’unica domanda articolata in più capi, e non consente quindi la condanna della parte vittoriosa al pagamento delle spese processuali in favore della parte soccombente, ma può giustificarne soltanto la compensazione totale o parziale, in presenza degli altri presupposti previsti dall’art. 92, comma 2, c.p.c”[4].
[1] Cass. Civ. n. 2127/21.
[2] Orientamento recentemente confermato dalla Cass. Civ. n. 14871/25.
[3] Ex multis Cass. Civ. n. 3846/20.
[4] Cass. Civ. SS.UU. n. 32061/22.
