23 Dicembre 2014

Le recenti evoluzioni normative nella cessione dei parcheggi “Tognoli”

di Luca Caramaschi Scarica in PDF

Con riferimento ad una disciplina risalente a venticinque anni fa, quella cioè relativa ai vincoli di trasferibilità dei parcheggi costruiti in base alla cosiddetta Legge “Tognoli”, il legislatore nel corso dell’ultimo triennio ha apportato una serie di modifiche normative finalizzate ad incentivare maggiormente gli scambi di box auto e parcheggi realizzati all’interno degli edifici privati. Vediamo, quindi, quali sono in dettaglio le modifiche introdotte alla L. n. 122/1989 e quali sono le possibilità oggi concesse agli operatori.

Con l’art. 9 della Legge n.122/89 (c.d. “Legge Tognoli”) il legislatore ha introdotto una disciplina derogatoria delle norme urbanistiche comunali, al fine di incentivare la realizzazione di posti auto per le costruzioni preesistenti che ne sono sprovviste. Tali parcheggi possono essere realizzati secondo tre modalità:

  • nel sottosuolo dei fabbricati, nei locali siti al piano terreno (che vengono così a mutare la destinazione d’uso) o nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato;
  • su aree comunali o nel loro sottosuolo con concessione del diritto di superficie a singoli privati o a cooperative edili (art. 9, comma 4);
  • su aree esterne condominiali, da parte di singoli condomini (art. 9, comma 3).

In tutti e tre i casi la legge, all’art. 9, comma 5, istituiva un vincolo di pertinenzialità tra l’unità immobiliare e il parcheggio secondo il quale “I parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli.

Occorre tuttavia precisare che la stessa legge disciplina, invece, all’art. 2, un’altra categoria di parcheggi, vale a dire quelli da ricavare necessariamente in caso di realizzazione di nuove costruzioni; in particolare l’art. 2 citato ha sostituito l’art. 41-sexies della L. n. 1150/1942, aumentando la quantità di superficie a parcheggio necessaria per le nuove costruzioni (da 1 mq ogni 20 mc di costruzione, a 1 mq ogni 10 mc.).

Tornando alla prima disposizione, andiamo a verificare quali sono stati gli interventi che nel corso degli anni hanno modificato il richiamato articolo 9 della “Legge Tognoli”.

Una prima importante modifica va ricollegata alla disposizione contenuta nell’art. 137, comma 2 del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizio) e riguarda il titolo abilitativo edilizio necessario per realizzare tali parcheggi, costituito dalla DIA. Per effetto delle modifiche introdotte al citato testo unico ad opera del D.L. n. 70/2001, la DIA deve intendersi ora sostituita con la SCIA.

Una ulteriore ed importante modifica che in questa sede analizzeremo – introdotta dal più recente Decreto Semplificazioni (D.L. n. 5/2012, convertito in Legge n. 35/2012) – ha invece riguardato proprio la disciplina riguardante la circolazione dei parcheggi realizzati in base alla più volte richiamata Legge Tognoli. Essa prevede che “Fermo restando quanto previsto dall’ articolo 41-sexies, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e successive modificazioni, e l’immodificabilità dell’esclusiva destinazione a parcheggio, la proprietà dei parcheggi realizzati a norma del comma 1 può essere trasferita, anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio che ha legittimato la costruzione e nei successivi atti convenzionali, solo con contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune.

Pertanto, con riferimento ai soli parcheggi realizzati ai sensi del comma 1 della citata Legge (quelli indicati al primo punto della precedente elencazione) è possibile, a differenza di quanto avveniva in precedenza, la loro cessione separata rispetto all’unità immobiliare della quale costituivano pertinenza, con il limite che deve essere comunque istituito un vincolo pertinenziale con un altro immobile sito nel medesimo Comune. Nella sostanza, si tenta di contemperare l’obiettivo di semplificare le compravendite tra privati per liberalizzare la circolazione dei beni con l’obiettivo pubblicistico di destinare spazi a parcheggio; permane, infatti, la destinazione a parcheggio dell’immobile.

Il Decreto Semplificazioni mantiene, invece, in prima battuta inalterato il divieto di vendere separatamente dalla relativa unità immobiliare i parcheggi realizzati ai sensi del comma 4 dell’art. 9 (quelli indicati al secondo punto della precedente elencazione) confermando la sanzione della nullità degli atti di alienazione posti in essere in violazione di tale divieto.

Poiché, tuttavia, tale modifica aveva creato un’ingiustificata disparità di trattamento tra i parcheggi realizzati su aree private e quelli realizzati su aree pubbliche, in sede di conversione, il legislatore ha aggiunto il seguente periodo al comma 5 citato: “I parcheggi realizzati ai sensi del comma 4 non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale e i relativi atti di cessione sono nulli, ad eccezione di espressa previsione contenuta nella convenzione stipulata con il comune, ovvero quando quest’ultimo abbia autorizzato l’atto di cessione”.

Nella sostanza, viene rimessa alla discrezionalità dei Comuni la scelta se consentire la vendita separata di questa categoria di parcheggi.

A seguito delle richiamate modifiche la dottrina ha evidenziato i seguenti aspetti critici:

  • l’obbligo di mantenere il vincolo di destinazione a parcheggio e il vincolo di pertinenzialità con altra unità immobiliare sita nello stesso comune sono sforniti di sanzione;
  • posto che l’esercizio del potere discrezionale da parte del Comune è soggetto pur sempre al principio della ragionevolezza, ci si chiede quale motivazione logica e razionale potrebbe addurre il Comune per autorizzare la cessione separata;
  • i limiti che il modificato comma 5 prevede per i parcheggi ai sensi del comma 1 (destinazione a parcheggio e pertinenzialità rispetto ad altra unità immobiliare dello stesso Comune) valgono anche per i parcheggi ai sensi del comma 4? Il testo di legge non lo dice espressamente, per cui per questa via potrebbe essere stata introdotta una ulteriore (forse non voluta) disparità di trattamento tra le due tipologie di parcheggi.

Con il successivo Decreto cosiddetto “Del Fare” (D.L. n. 69/2013, convertito con modificazioni dalla Legge n.98/2013) il legislatore ha ulteriormente modificato la Legge n. 122/1989 (Legge Tognoli), ampliando ulteriormente l’ambito di applicazione della previsione introdotta dal precedente Decreto Semplificazioni (il D.L. n. 5/2012 convertito dalla Legge n. 35/2012) e stabilendo che “la disposizione di cui al primo periodo si applica anche in caso di trasferimento del solo vincolo di pertinenzialità dei parcheggi realizzati ai sensi del comma 1” .

In particolare all’art. 30 comma 2 del Decreto del Fare viene contemplata una previsione che consente, relativamente ai parcheggi costruiti ai sensi della Legge Tognoli, il trasferimento del solo vincolo pertinenziale. Con tale modifica, pertanto, il trasferimento della proprietà dei parcheggi pertinenziali, realizzati dai proprietari degli appartamenti che compongono l’edificio condominiale, da una unità immobiliare a un’altra, sempre però all’interno della stessa città, potrà riguardare anche il solo vincolo pertinenziale. Nella sostanza viene introdotta la possibilità di scindere la proprietà del parcheggio pertinenziale dal vincolo pertinenziale stesso.

Sotto il profilo pratico il proprietario dell’unità immobiliare a cui favore è stato originariamente costituito il vincolo pertinenziale relativo al parcheggio, e che sia proprietario anche di altra unità immobiliare ubicata nel medesimo comune, potrà trasferire il vincolo pertinenziale a favore di quest’ultima.

In pratica, nell’attuale situazione normativa è quindi possibile trasferire il vincolo pertinenziale senza procedere all’alienazione del parcheggio visto che il proprietario delle due unità immobiliari interessate è il medesimo soggetto.