La Legge di stabilità per il 2016 ha modificato le norme relative alla registrazione dei contratti di locazione. Infatti, con il comma 59 è stato sostituito l’articolo 13 della L. 431/1998, rubricato “Patti contrari alla legge”, prevedendo, in materia di locazione non di “tipo commerciale”:
- la nullità di “ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”;
- l’obbligo da parte del locatore di provvedere alla registrazione, entro il perentorio termine di trenta giorni, del contratto di locazione;
- l’obbligo, sempre in capo al locatore, entro i successivi sessanta giorni, di comunicare, al conduttore ed all’amministratore del condominio, l’avvenuta registrazione del contratto.
Ne discende che, a partire dal 1º gennaio:
- la registrazione dei contratti di locazione presso l’Agenzia delle entrate deve essere realizzata dal proprietario dell’immobile entro e non oltre i trenta giorni dalla data di stipula del contratto stesso;
- la comunicazione al conduttore ed all’amministratore di condominio dell’avvenuta registrazione deve avvenire, sempre da parte del proprietario dell’immobile, entro e non oltre i successivi sessanta giorni dalla data di stipula del contratto.
Sebbene la Legge non specifichi come debba avvenire tale comunicazione si consiglia alternativamente l’invio:
- di una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno;
- tramite posta elettronica certificata.
Così, ad esempio, il proprietario dell’immobile per il quale è stato stipulato un contratto di locazione in data 4 marzo 2016 deve:
- registrare il contratto stesso presso l’Agenzia delle entrate entro il 3 aprile 2016;
- comunicare l’avvenuta registrazione, al conduttore ed all’amministratore di condominio, entro il 2 giugno, ponendo che la registrazione sia avvenuta l’ultimo giorno utile.
In caso di mancata registrazione, il contratto si considera inesistente ed il mancato pagamento del canone non dà luogo ad un procedimento di sfratto, ma solo ad una causa ordinaria di occupazione senza titolo. Nei casi di nullità, il conduttore, entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato.
Infine, si evidenzia che il locatore ed il conduttore devono corrispondere l’imposta di registro in misura uguale. La Legge, infatti, ammette una diversa pattuizione in modo che sia solo il proprietario dell’immobile a farsi carico delle spese, ma non è ammessa la pattuizione contraria.
Pertanto, pare di potersi affermare che, in caso di mancato pagamento, l’Agenzia delle entrate può richiedere il pagamento dell’imposta, compresa di interessi e sanzioni, solo al proprietario. In tal caso la sanzione va dal 120 al 240 per cento dell’imposta dovuta per il pagamento in ritardo.
Ai fini delle imposte dirette, invece, l’omessa registrazione determina l’esistenza di un canone uguale al 10 per cento del valore dell’immobile e la presunzione del rapporto di locazione per i 4 periodi di imposta antecedenti.
