Le risposte n. 157 e 158/2026 confermano una lettura atomistica delle plusvalenze immobiliari ex artt. 67 e 68 TUIR. La verifica dei requisiti temporali e delle cause di esclusione va effettuata separatamente per ciascun bene, pertinenza o quota, senza considerare unitariamente l’operazione negoziale. Particolare rilievo assumono le cessioni di pertinenze acquistate da meno di cinque anni e le quote di immobili oggetto di Superbonus 110%, per le quali rilevano titolo di provenienza, data di acquisto e costi effettivamente sostenuti.
Con 2 risposte pubblicate nel costo dell’estate, l’Agenzia delle Entrate torna sul regime dei redditi diversi di natura immobiliare, disciplinato dagli artt. 67 e 68, TUIR. La risposta n. 157/2026 riguarda la cessione uno actu di un fabbricato abitativo e delle relative pertinenze acquistate in tempi diversi; la risposta n. 158/2026 concerne la cessione fra comproprietari di quote di un immobile oggetto di interventi agevolati con il Superbonus al 110%. Entrambe muovono da una lettura rigorosamente atomistica del presupposto impositivo: la verifica dei requisiti temporali e delle cause di esclusione va condotta separatamente per ciascun bene e per ciascuna quota, e non con riguardo all’operazione negoziale nel suo complesso.
Nella risposta n. 157/2026, la fattispecie riguarda 2 coniugi fiscalmente residenti all’estero, proprietari di un’abitazione acquistata il 10 settembre 2021, di un campo da tennis acquistato il 15 settembre 2021 e di un campo da padel acquistato il 17 gennaio 2025; le 2 aree sportive costituiscono pertinenze dell’unità abitativa. Nel luglio 2025, gli istanti hanno sottoscritto un preliminare di compravendita dell’intero compendio, con rogito previsto entro il 30 novembre 2026, cioè dopo il decorso del quinquennio per l’abitazione e per il campo da tennis, ma non per il campo da padel. A giudizio dei contribuenti nessuna plusvalenza sarebbe emersa, essendo il trasferimento definitivo successivo al quinquennio dall’acquisto originario.
L’Agenzia accoglie solo in parte tale impostazione. Richiamata la ratio dell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR – colpire le cessioni immobiliari a finalità speculativa, presunta nel quinquennio dall’acquisto o dalla costruzione – l’ufficio esclude anzitutto la causa di esclusione dell’abitazione principale, non configurabile per soggetti residenti all’estero, in coerenza con la risoluzione n. 136/E/2008. Conferma poi che gli interventi di ristrutturazione e ampliamento non spostano il dies a quo, rilevando unicamente la data di acquisto.
Il passaggio di maggiore interesse sistematico attiene, però, al vincolo pertinenziale. Riprendendo la risposta a interpello n. 83/2018, l’Agenzia osserva che la pertinenzialità rende il bene servente una proiezione del bene principale sul piano «qualitativo» – consentendo, ove ne ricorrano i presupposti, di estendere alla pertinenza la qualifica di abitazione principale – ma non può modificare gli elementi «oggettivi» del rapporto fra possessore e bene, fra i quali la data di acquisto o di costruzione. Poiché la norma fa generico riferimento alla cessione a titolo oneroso di “beni immobili”, il termine quinquennale va verificato per ciascun cespite autonomamente.
Ne discende che, anche in presenza di un’unica cessione dell’immobile principale e delle pertinenze, la plusvalenza imponibile emerge limitatamente alla quota parte di corrispettivo riferibile alla pertinenza acquistata o costruita da meno di 5 anni – nella specie, il campo da padel – pur essendo ormai maturato il quinquennio per l’immobile principale. Da ultimo, l’Agenzia ribadisce che il contratto preliminare, privo di effetti traslativi, non rileva ai fini del computo, così come non rileva la caparra versata: il momento impositivo resta ancorato al rogito definitivo.
La seconda pronuncia (risposta n. 158/2026) si colloca nel perimetro della lett. b-bis) dell’art. 67, comma 1, TUIR, introdotta dalla Legge di bilancio 2024, che assoggetta a tassazione le plusvalenze da cessione onerosa di immobili oggetto degli interventi di cui all’art. 119, D.L. n. 34/2020, conclusi da non più di 10 anni, con effetto per le cessioni poste in essere dal 1° gennaio 2024. Le istanti intendono cedere all’altro comproprietario le proprie quote di un immobile ristrutturato fra il 2021 e il 2023 con Superbonus 110%: quote pervenute in parte per successione nel 2009, in parte per acquisto a titolo oneroso e in parte per permuta nel 2015. I lavori sono stati integralmente sostenuti e pagati dall’altro comproprietario, che ne ha fruito in detrazione e mediante cessione del credito; gli originari costi di acquisto del terreno e di costruzione non sono documentabili.
L’Agenzia risolve il caso scomponendo la posizione delle cedenti per titolo di provenienza. L’esclusione prevista dalla lett. b-bis) per gli immobili acquisiti per successione opera esclusivamente in relazione alla plusvalenza riferibile alla quota successoria; le quote pervenute a titolo diverso restano imponibili pro quota. Non è dunque sufficiente considerare la percentuale complessiva di proprietà risultante dall’atto: per ogni quota occorre individuare titolo, data di acquisizione e costo fiscalmente riconosciuto.
Quanto alla determinazione della base imponibile ex art. 68, TUIR, l’ufficio conferma che, in assenza di elementi documentali sul prezzo di acquisto o sul costo di costruzione, può assumersi il valore risultante da apposita perizia giurata redatta da professionista abilitato, ferma la rivalutazione secondo l’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati per gli immobili acquisiti o costruiti da oltre 5 anni.
Sul trattamento delle spese agevolate, la risposta applica la regola secondo cui non si tiene conto dei costi degli interventi qualora sia stato fruito il Superbonus nella misura del 110% con esercizio delle opzioni di cui all’art. 121, comma 1, lett. a) e b), D.L. n. 34/2020, e siano trascorsi non più di 5 anni dalla conclusione dei lavori, mentre oltre tale soglia temporale rileva il 50% delle spese. Nel caso concreto, tuttavia, la conclusione è più netta e prescinde dal calcolo: non avendo le istanti sostenuto alcuna spesa né fruito delle relative detrazioni, il costo fiscalmente riconosciuto delle quote cedute non può in alcun modo essere incrementato degli oneri pagati dall’altro comproprietario. Resta ferma la facoltà di optare per l’imposta sostitutiva del 26% in luogo della tassazione ordinaria.
