L’area edificabile, come indicato dall’articolo 36, comma 2, D.L. 223/2006, è da considerare tale se il terreno è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi dello stesso.
Ne deriva che, ai fini fiscali, la qualificazione discende da criteri meramente formali, come l’inclusione del terreno nel piano regolatore.
Ai fini Imu, la base imponibile delle aree edificabili è costituita, ai sensi dell’articolo 1, comma 746, L. 160/2019, dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, o a far data dall’adozione degli strumenti urbanistici.
Per la determinazione del valore delle aree edificabili occorre essenzialmente fare riferimento al valore venale in comune commercio, il quale deve essere individuato sulla base di una moltitudine di parametri, quali, ad esempio:
- la zona territoriale di ubicazione;
- l’indice di edificabilità;
- la destinazione d’uso consentita;
- gli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione;
- i prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.
In buona sostanza, come precisato nella risoluzione n. 209/E/1997, il valore di mercato dell’area è via via decrescente, a seconda che si tratti di area per la quale è stata rilasciata la concessione edilizia o permesso di costruire, di area privata di concessione compresa in un piano particolareggiato, di area compresa soltanto nello strumento urbanistico generale adottato dal comune.
I singoli comuni, con proprio regolamento, possono determinare, periodicamente e per zone omogenee, i valori venali in comune commercio delle aree edificabili, al fine della limitazione del potere di accertamento, qualora l’Imu sia versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato.
Infatti, alla luce delle numerose variabili, sussiste una notevole difficoltà, da parte del contribuente, nell’individuare un valore dell’area edificabile che risulti congruo.
In quest’ottica risulta, di conseguenza, consigliabile, da parte del contribuente che intenda discostarsi dalle stime comunali, dotarsi di una perizia estimativa giurata o, almeno, asseverata.
Infine, si evidenzia che, ai sensi dell’articolo 2, comma 1, lett. a), D.Lgs. 504/1992, è considerata parte del fabbricato, e quindi è esentata dal pagamento dell’Imu in via autonoma, la pertinenza asservita al fabbricato stesso, in virtù del fatto che essa risulta essere parte integrante del fabbricato e, quindi, la correlata redditività non sia espressa tramite una rendita propria, ma grazie alla rendita dell’immobile.
