Le disposizioni normative relative al reddito d’impresa suddividono gli immobili in tre categorie:
- gli immobili strumentali;
- gli immobili merce;
- gli immobili patrimonio.
La prima categoria, ossia gli immobili strumentali, concorrono alla formazione del reddito d’impresa in base alle risultanze contabili e possono essere, a loro volta, suddivisi in:
- immobili strumentali per natura, classificati nelle categorie catastali A/10, B, C, D ed E e che mantengono la strumentalità, nonostante la modalità di utilizzo;
- immobili strumentali per destinazione, utilizzati direttamente ed esclusivamente per l’attività d’impresa, a prescindere dalla categoria catastale di appartenenza.
La seconda categoria, ossia gli immobili merce, costituiscono l’oggetto dell’attività d’impresa e concorrono alla formazione del reddito d’impresa quali rimanenze finali, in base alle disposizioni di cui agli articoli 92 e 93, Tuir.
Infine, la terza categoria, ossia gli immobili patrimonio, possono essere individuati per esclusione rispetto alle due categorie precedenti.
Ne discende che, rientrano in questa ultima categoria, gli immobili di natura abitativa, e quindi non strumentali per natura, non utilizzati direttamente per lo svolgimento dell’attività d’impresa e non rientranti nell’oggetto proprio dell’attività dell’impresa stessa.
Ai fini della determinazione del reddito, per gli immobili patrimonio siti nel territorio dello Stato occorre applicare l’articolo 90, Tuir, il quale, schematizzando, distingue le seguenti casistiche:
- gli immobili non locati;
- gli immobili locati;
- gli immobili di interesse storico e artistico non locati;
- gli immobili di interesse storico e artistico locati.
Per gli immobili non locati occorre applicare l’articolo 37, Tuir, il quale prevede che, per la determinazione del reddito d’impresa, deve confluire la rendita catastale dell’immobile rivalutata del 5% e successivamente maggiorata di un terzo, a norma dell’articolo 41, Tuir.
Per gli immobili locati, concorre alla formazione del reddito d’impresa, come indicato dall’articolo 90, comma 1, Tuir, l’importo maggiore che emerge dal confronto tra canone di locazione da contratto, ridotto di un importo massimo del 15% in presenza di spese di manutenzione ordinaria, e la rendita catastale rivalutata del 5 %.
L’Amministrazione finanziaria, con la circolare n. 57/E/1998, ha fornito una elencazione degli interventi che devono essere tenuti in considerazione, se effettivamente effettuati e documentati:
- sostituzione integrale o parziale di pavimenti e relative opere di finitura e conservazione;
- riparazione di impianti per servizi accessori;
- rivestimenti e tinteggiature di prospetti esterni senza modifiche dei preesistenti;
- rifacimento di intonaci interni e tinteggiatura;
- rifacimento di pavimentazione esterne e manti di copertura senza modifiche di materiali;
- sostituzione di tegole e altri parti accessorie deteriorate per smaltimento delle acque;
- rinnovo delle impermeabilizzazioni;
- riparazioni di balconi, terrazze e relative pavimentazioni;
- riparazione di recinzioni;
- sostituzione di elementi di impianti tecnologici;
- sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, senza modifica della tipologia di infisso.
Se gli immobili sono locati a canone concordato, occorre considerare l’importo maggiore che emerge dal confronto tra il canone di locazione da contratto, ridotto di un importo massimo del 15%, in presenza di spese di manutenzione ordinaria, ulteriormente ridotto del 30%, e la rendita catastale rivalutata del 5%.
Per gli immobili di interesse storico e artistico non locati, ubicati all’interno del territorio dello Stato, occorre ridurre la rendita catastale, dapprima rivalutata del 50%, del 50%.
Per gli immobili di interesse storico e artistico locati, concorre alla formazione del reddito d’impresa, come indicato dall’articolo 90, comma 1, Tuir, l’importo maggiore che emerge dal confronto tra il canone di locazione da contratto, ridotto del 35%, e la rendita catastale rivalutata ridotta del 50% (come indicato dalla risoluzione n. 114/E/2012).
Per gli immobili di interesse storico e artistico locati a canone concordato, concorre alla formazione del reddito d’impresa l’importo maggiore che emerge dal confronto tra il canone di locazione da contratto, ridotto del 35% e successivamente ulteriormente ridotto del 30%, e la rendita catastale rivalutata ridotta del 50% (come indicato dalla risoluzione n. 114/E/2012).
