La disciplina fiscale relativa alle “locazioni brevi”, di cui all’articolo 4 D.L. 50/2017, si applica ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, situati in Italia, di durata non superiore a 30 giorni e stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa.
La condizione che il contratto non sia concluso nell’esercizio di un’attività commerciale riguarda entrambe le parti del contratto stesso.
Sono, quindi, esclusi dalla disciplina i contratti di locazione breve che il conduttore stipula nell’esercizio di tale attività, anche quando non viene esercitata in maniera abituale.
Sono interessati a queste regole anche i contratti che prevedono la prestazione di servizi accessori, quali, per esempio, la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, la concessione dell’utilizzo delle utenze telefoniche o del wi-fi.
Non vi rientrano, invece, i contratti con i quali il locatore, oltre a mettere a disposizione l’immobile, fornisce altre prestazioni aggiuntive, quali, per esempio, il servizio di colazione e la somministrazione di alimenti e bevande, la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti; in questi casi, infatti, sarebbero riconducibili a una prestazione qualificabile, sotto il profilo fiscale, come attività d’impresa, anche se svolta in maniera occasionale.
Gli immobili interessati dal regime delle locazioni brevi sono quelli ad uso abitativo, ossia le unità appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11, esclusa l’A10, locate a uso abitativo e le relative pertinenze.
Per l’applicazione delle norme relative alle locazioni brevi è irrilevante il fatto che il contratto sia concluso direttamente dal proprietario dell’immobile o tramite un soggetto che esercita attività di intermediazione immobiliare, o che gestisce un portale telematico, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
Tutti gli intermediari, residenti o non in Italia, quando intervengono nel pagamento o incassano i corrispettivi, hanno l’obbligo di operare e versare una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei canoni o dei corrispettivi lordi dovuti per la locazione e indicati nel contratto.
L’aliquota, pari a quella della cedolare secca, deve essere applicata sull’intero importo che il conduttore è tenuto a versare al locatore, inclusa, se prevista, la provvigione dovuta dallo stesso locatore all’intermediario e senza l’abbattimento forfettario del 5 per cento che si applica nel regime di tassazione ordinaria dei canoni di locazione.
In base alla tipologia di locatore cambia anche la tipologia di reddito.
Infatti, nell’ipotesi di soggetto locatore proprietario o possessore dell’immobile a fronte di diritti reali di godimento, la tipologia di reddito è quella fondiaria.
Tale tipologia di reddito deve essere indicata, all’interno del modello 730, nel quadro B, all’interno, invece, del modello Redditi PF, nel quadro RB.
Diversamente, nell’ipotesi di soggetto locatore non proprietario, la tipologia di reddito rientra tra i redditi diversi, da indicare, all’interno del modello 730, nel quadro D, all’interno, invece, del modello Redditi PF, nel quadro RL.
Nell’ipotesi di reddito fondiario, quindi in capo al proprietario o al soggetto che lo possiede a seguito di un diritto reale di godimento, l’imputazione deve avvenire in base al principio di competenza.
In modo opposto, nell’ipotesi di reddito diverso, quindi in capo al soggetto non proprietario (come è il comodatario), l’imputazione deve avvenire in base al principio di cassa.
