L’agevolazione prima casa spetta anche in relazione ai fabbricati collabenti censiti in categoria F/2

Il caso

Mario Rossi intende acquistare un casolare in campagna in stato di avanzato degrado; tale immobile è censito nella categoria catastale F/2, privo di rendita.

È possibile applicare l’agevolazione prima casa per ottenere la riduzione dell’imposta di registro in sede di acquisto?

La soluzione

Le persone fisiche hanno la possibilità di richiedere l’applicazione dell’IVA o dell’imposta di registro ridotte in sede di acquisto dell’abitazione che intendono destinare ad abitazione principale, secondo le indicazioni della Nota II-bis, all’art. 1, Tariffa, Parte I, D.P.R. n. 131/1986. Il regime di favore può trovare applicazione solo ove oggetto del trasferimento sia una casa di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9; le misure ridotte si applicano anche al trasferimento di pertinenze, limitatamente agli immobili accatastati come C/2, C/6 o C/7, nel numero massimo di una unità per ciascuna di queste 3 categorie.

I requisiti previsti per applicare il beneficio sono i seguenti:

1. prima di tutto, è necessario che l’immobile per il quale si invoca l’agevolazione sia ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e ha risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno 5 anni, se l’immobile è ubicato nel Comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto;
2. l’acquirente deve inoltre dichiarare nell’atto di acquisto il fatto di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
3. infine, l’acquirente deve attestare nell’atto di acquisto di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con tale agevolazione. Esiste comunque la possibilità di cedere tale precedente abitazione entro 2 anni dall’acquisto del nuovo immobile sul quale il contribuente intende chiedere nuovamente l’agevolazione.

Nella risposta a interpello n. 108/2026 viene analizzato il caso dell’applicazione di tale agevolazione ai fabbricati collabenti.

In tale documento l’Agenzia delle Entrate afferma che l’agevolazione prima casa può trovare applicazione «per l’acquisto dell’immobile collabente, censito in categoria catastale F/2, in presenza dei requisiti oggettivi e soggettivi richiesti dalla norma agevolativa».

Secondo l’Agenzia, non rileva la condizione catastale attuale (ossia che all’atto della compravendita si tratti di un fabbricato non censibile nella categoria A), rilevando, al contrario, la suscettibilità dell’immobile acquistato a essere destinato, con i dovuti interventi edilizi, all’uso abitativo. Questo per evitare di discriminare chi acquista un immobile diroccato da recuperare, per destinarlo a propria abitazione.

Evidentemente l’acquirente di tale immobile deve rendere nell’atto di acquisto le necessarie dichiarazioni contemplate nella Nota II-bis, all’art. 1, Tariffa, Parte I, D.P.R. n. 131/1986.

Con tale pronuncia, l’Agenzia ha superato esplicitamente il proprio precedente parere contrario, espresso con la risposta a interpello n. 357/2019.

Per la verità, si tratta di una nuova posizione, che è stata stimolata dalla giurisprudenza di legittimità. In particolare dall’ordinanza n. 3913/2025, nella quale si legge che lo scopo della norma è incentivare anche il recupero per finalità abitative di immobili in stato di degrado: «Ed allora, se il termine “destinato” di per sé indica l’obiettiva funzionalizzazione del bene acquistato al soddisfacimento dell’esigenza perseguita dal Legislatore di incoraggiare sia lo sviluppo dell’edilizia abitativa mediante l’incremento quantitativo delle costruzioni sia interventi di restauro e risanamento conservativo volti a preservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità – il che porterebbe ulteriormente a ritenere che l’oggetto di tale attività conservativa possa consistere in un fabbricato degradato – nonché la commercializzazione degli immobili da recuperare, se ne inferisce che il beneficio dell’agevolazione fiscale non può essere riservato ai soli alloggi già ultimati o in corso di ultimazione».

Occorre comunque precisare, come evidenziato dall’Agenzia delle Entrate nel documento di prassi richiamato, che l’agevolazione resta, però, condizionata all’effettiva destinazione ad abitazione da parte dell’acquirente dell’immobile oggetto del trasferimento, entro il termine triennale di decadenza per l’esercizio dell’attività accertativa. Pertanto, l’agevolazione prima casa può trovare applicazione all’acquisto dei fabbricati diroccati, purché l’acquirente, entro 3 anni, dimostri di aver effettivamente realizzato i lavori di ristrutturazione e di aver trasformato in abitazione i fabbricati precedentemente diroccati.

Si segnala che l’articolo è tratto da “La circolare tributaria”.