La creazione di una holding immobiliare mediante conferimento d’azienda o scissione mediante scorporo può risultare fiscalmente neutrale, ma presenta rilevanti criticità gestionali legate al trasferimento dell’attività operativa su una nuova società. Una soluzione alternativa è rappresentata dallo spin off immobiliare tramite scissione ordinaria, seguito dal conferimento delle partecipazioni della società operativa alla beneficiaria immobiliare, così da lasciare invariata la gestione dell’impresa.
La creazione della holding immobiliare può essere utilmente implementata attraverso un’operazione di conferimento di azienda o di scissione mediante scorporo con assegnazione alla beneficiaria partecipata del ramo aziendale. Si tratta di operazioni ormai collaudate nella prassi professionale. Peraltro, il conferimento di azienda permette, altresì, una emersione di maggiori valori contabili rispetto a quelli fiscali.
Un elemento di forte criticità, tuttavia, sia nel conferimento d’azienda sia nella scissione mediante scorporo, è rappresentato da una questione di tipo amministrativo gestionale, e non fiscale. L’operazione, infatti, risulta particolarmente impattante nella gestione dell’azienda, in quanto l’attività operativa deve essere svolta attraverso una nuova società, con un nuovo codice fiscale e una nuova partita IVA. Si rende necessario il trasferimento di tutti i dipendenti, la trascrizione di licenze e brevetti e la reintestazione dei fidi alle banche. Questa ingombrante attività gestionale spesso scoraggia, se non addirittura impedisce, questo tipo di operazione.
A mero titolo di esempio, la risoluzione n. 360030/1977 ha chiarito che, in ipotesi di conferimento di azienda, se i fornitori, come inevitabilmente accadrà, anche dopo le ripetute mail, continuano a mandare le fatture intestate alla conferente, queste fatture dovranno essere registrate dalla conferitaria (anche se non a suo nome).
La conferitaria, pertanto, dovrà registrare le fatture di acquisto relative al ramo di azienda che dovessero essere trasmesse alla conferente. L’Agenzia vedrà delle fatture elettroniche arrivare a un soggetto che non le registrerà e vedrà un altro soggetto contabilizzare delle fatture non intestate a lui.
Per prevenire queste criticità, si può ipotizzare una soluzione alternativa. Possiamo immaginare di implementare una scissione classica ex art. 2506, c.c., mediante la quale la società Alfa, detentrice sia dell’azienda che del compendio immobiliare, implementa uno spin off immobiliare a favore di una beneficiaria Beta. Appare di tutta evidenza come in questo caso vengano meno tutte quelle ritrosie di carattere gestionale volte a frenare l’operazione, in quanto la società Alfa continuerà a svolgere la propria attività operativa.
Lo step successivo consiste nell’implementare un conferimento di partecipazioni che vede la società operativa Alfa come conferita e la società immobiliare Beta come conferitaria.
Ci si deve chiedere, a questo punto, se l’operazione proposta presenti dei profili di abuso.
In linea generale, la risposta deve essere assolutamente negativa, in quanto l’operazione alternativa più immediata e diretta che avremmo potuto implementare sarebbe stata quella del conferimento di azienda o della scissione mediante scorporo. Si potrebbe obiettare che il contribuente, con questa sequenza di operazioni ha aumentato il numero di atti. Si deve, tuttavia, ricordare come l’operazione debba essere valutata ai fini dell’abuso solamente se presenta un risparmio fiscale. In assenza di un risparmio fiscale, l’operazione non può mai essere considerata abusiva.
Ebbene, se fosse stato implementato il conferimento di azienda o la scissione mediante scorporo con l’assegnazione alla beneficiaria del compendio aziendale, avremo beneficiato di una piena neutralità fiscale. Nel nostro caso, invece, abbiamo implementato 2 operazioni di cui la prima, la scissione, è fiscalmente neutra, mentre la seconda, il conferimento, ragionevolmente a realizzo controllato, è a neutralità indotta.
Ciò significa che, nella migliore delle ipotesi, l’operazione a più fasi che abbiamo proposto determinerà l’assenza di un presupposto impositivo, come nei casi delle operazioni singolarmente implementabili come il conferimento di azienda o la scissione mediante scorporo.
L’assenza del risparmio di imposta disinnesca la norma antiabuso e non si rende più necessario valutare se il risparmio è indebito, se l’operazione è priva di sostanza economica e se vi sono ragioni extrafiscali non marginali.
Peraltro, è interessante osservare come un’operazione sostanzialmente analoga a quella proposta sia stata affrontata dall’Agenzia delle Entrate nella risposta a interpello n. 256/2022.
