Il caso
Gamma S.r.l. ha acquisito un ampio podere sulle colline toscane.
Intende trattenere i terreni per valutare se sia più opportuno una cessione complessiva o procedere a frazionamenti in lotti più piccoli, mentre intende cedere immediatamente le 2 cascine a un’impresa che andrà a realizzare immobili di pregio.
Tali cascine sono catastalmente censite nella categoria F/2, prevista per i fabbricati collabenti.
Per tale cessione è possibile applicare l’esenzione oppure la cessione deve essere obbligatoriamente imponibile?
La soluzione
La disciplina IVA che regolamenta la cessione dei fabbricati è contenuta nella nell’art. 10, D.P.R. n. 633/1972; come evidente, la base di partenza è l’utilizzo dell’esenzione IVA, ma tale trattamento può spesso essere derogato, applicando l’imponibilità.
Più precisamente, il punto 8-bis) prevede che, entro 5 anni dalla fine dei lavori, da parte di imprese che li hanno costruiti o hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, interventi di recupero, si debba applicare l’IVA in luogo dell’esenzione; oltre i 5 anni, la cessione da parte del costruttore/ristrutturatore può avvenire con applicazione dell’IVA per opzione. Può essere imponibile per opzione la cessione di fabbricati destinati ad alloggi sociali ai sensi del D.M. 22 aprile 2008.
In tutti gli altri casi, la cessione di un fabbricato abitativo richiede l’applicazione dell’esenzione.
Come noto, la definizione di fabbricato abitativo ai fini IVA è ancorato alla categoria catastale di appartenenza: sono fabbricati abitativi quelli censiti nelle categorie catastali A, con esclusione della categoria A/10.
Anche con riferimento ai fabbricati strumentali, ai sensi del successivo punto 8-ter), il regime naturale è l’esenzione, ricordando comunque che la cessione entro i 5 anni da parte di imprese che li hanno costruiti o hanno eseguito radicali interventi di recupero comporta l’obbligo di applicazione dell’IVA.
Diversamente dai fabbricati abitativi, la cessione di un fabbricato strumentale, da chiunque effettuata (diverso dal costruttore nei primi 5 anni), può avvenire con applicazione dell’IVA per opzione da parte del cedente.
Va inoltre ricordato che l’esercizio dell’opzione per l’imponibilità, sia con riferimento alla cessione di fabbricati abitativi che strumentali, nei confronti di soggetti passivi IVA, determina l’applicazione del reverse charge in base all’art. 17, comma 6, lett. a-bis), D.P.R. n. 633/1972, con la conseguenza che l’IVA non andrà esposta in fattura, ma sarà assolta da parte del cessionario tramite integrazione del documento. Quando la cessione prevede l’applicazione dell’IVA per obbligo, l’assolvimento dell’imposta è invece caratterizzata dalla rivalsa e quindi l’IVA andrà evidenziata sulla fattura.
Con questa premessa, deve essere analizzato il trattamento previsto per i fabbricati collabenti: si tratta di fabbricati caratterizzati da un significativo stato di degrado che ne determina una incapacità reddituale temporalmente rilevante (D.M. n. 28/1998). Si ricorda che non è censibile nella categoria F/2 (ma, al contrario, va censita al Catasto dei terreni) la costruzione che non è individuabile, né perimetrabile, e cioè quell’unità priva totalmente di copertura e della relativa struttura portante o di tutti i solai e delimitata da muri che non abbiano almeno altezza di un metro.
Tra i fabbricati collabenti possono essere ricompresi sia beni che in origine avevano natura abitativa che fabbricati che prima del degrado erano classificati come strumentali (non solo abitazioni abbandonate, fabbricati rurali, vecchie stalle, ma anche opifici industriali in degrado nonché alberghi dismessi aventi destinazioni miste).
Sul punto, consta una posizione espressa dall’Agenzia delle Entrate nel 2022, attraverso la risposta a interpello n. 554 (che conferma una posizione precedentemente espressa nella circolare n. 22/E/2013): la classificazione catastale del fabbricato al momento della cessione resta, in generale, il criterio di riferimento principale per applicare il regime di esenzione IVA previsto dai n. 8-bis) e 8-ter) dell’art. 10, D.P.R. n. 633/1972. Pertanto, se all’atto della cessione l’immobile è effettivamente inquadrabile nella categoria catastale F/2, in base a elementi oggettivi che ne certifichino lo stato di fatto, tale operazione non rientra nel perimetro di applicazione dei richiamati punti 8-bis) e 8-ter) dell’art. 10, D.P.R. n. 633/1972, con la conseguenza che non risulta mai applicabile l’esenzione, ma l’imponibilità IVA con aliquota d’imposta del 22%. Si deve aggiungere che, di conseguenza, non risulta neppure applicabile l’inversione contabile.
Su tale aspetto consta un diverso parere del Notariato, espresso tramite lo Studio n. 36-2026/T, con il quale si preferisce la diversa tesi secondo la quale il fabbricato collabente è comunque da considerarsi fabbricato; pertanto, nel caso di cessione di tale immobile occorre seguire le regole previste dall’art. 10 richiamato.
Pertanto, trattandosi di fabbricato abitativo ceduto da un soggetto diverso dal costruttore, l’operazione dovrebbe essere assoggettata al trattamento esente, senza alcuna possibilità di scegliere la soluzione alternativa dell’imponibilità. L’inquadramento nel regime naturale di esenzione comporterà di norma l’applicazione dell’imposta di registro in misura proporzionale e delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa di 50 euro ognuna.
Si segnala che l’articolo è tratto da “La circolare tributaria”.
