La rettifica della detrazione IVA opera quando, dopo la detrazione iniziale, mutano gli elementi rilevanti per il relativo esercizio, in particolare per effetto dell’utilizzo del bene in operazioni esenti. Il Tribunale UE, nella causa T-397/25, chiarisce che la locazione esente di un fabbricato al cessionario dell’azienda non rientra nel trasferimento di un’universalità di beni quando il diritto di godimento nasce con un nuovo contratto stipulato in occasione della cessione.
L’ambito applicativo della disciplina della rettifica della detrazione dell’IVA è l’oggetto della sentenza resa dal Tribunale UE nella causa T‑397/25 del 2 settembre 2026.
Il caso trattato è relativo a una società belga che, nel 2013, ha ceduto un centro di giardinaggio, fatta eccezione per il fabbricato, che è stato però concesso in locazione alla società cessionaria, la quale ha proseguito l’attività del centro di giardinaggio.
Il fabbricato in questione è stato costruito tra il 2004 e il 2005 e sottoposto a interventi di trasformazione tra il 2008 e il 2011.
La società cedente ha esercitato la detrazione dell’IVA relativa ai lavori e, successivamente alla cessione, l’Amministrazione finanziaria ha rettificato la detrazione, in quanto la locazione del fabbricato è avvenuta in regime di esenzione da imposta.
La società ha contestato la pretesa erariale, sostenendo che il fabbricato ricadrebbe nel trasferimento del complesso aziendale a favore della società cessionaria, in forza del quale la società cessionaria subentra nella posizione della società cedente. La rettifica della detrazione dipenderebbe, pertanto, dall’utilizzo del fabbricato da parte della società cessionaria e, siccome quest’ultima ha destinato l’immobile all’esercizio della medesima attività imponibile, non sussisterebbero i presupposti per la rettifica.
Il meccanismo della rettifica della detrazione mira ad aumentare la precisione della detrazione, assicurando la neutralità dell’IVA; a tal fine, le operazioni “a monte” danno diritto alla detrazione nei limiti in cui sono dirette a effettuare, “a valle”, operazioni soggette a imposta, sicché il sistema della rettifica persegue l’obiettivo di stabilire una relazione stretta e diretta tra il diritto alla detrazione dell’IVA assolta “a monte” e l’utilizzo dei beni/servizi per operazioni soggette ad imposta “a valle”.
Dagli artt. 184-190, Direttiva n. 2006/112/CE, si desume che la rettifica è richiesta quando, successivamente alla detrazione iniziale, gli elementi presi in considerazione per la determinazione del diritto di detrazione sono stati modificati, in particolare quando il soggetto passivo non utilizza i beni/servizi acquistati per operazioni che danno diritto alla detrazione.
Nel caso di specie, la società ha concesso in locazione al cessionario dell’azienda un fabbricato in precedenza impiegato per effettuare operazioni soggette ad imposta.
La circostanza che l’immobile in esame non sia più utilizzato per effettuare operazioni imponibili, stante il regime di esenzione previsto per le prestazioni di locazione, comporta una modifica degli elementi da prendere in considerazione per determinare il diritto di detrazione, con il conseguente obbligo di rettificare la detrazione dell’IVA operata inizialmente.
Tale conclusione, secondo il Tribunale europeo, non cambia se, come nella fattispecie in oggetto, il fabbricato sia concesso in locazione, in regime di esenzione, al cessionario del complesso aziendale.
In altri termini, la locazione dell’immobile di cui trattasi, al fine di consentire la prosecuzione dell’attività economica trasferita, non fa parte del “trasferimento di un’universalità di beni” ai sensi degli artt. 19 e 29, Direttiva n. 2006/112/CE.
In primo luogo, è vero che il diritto di locazione può essere considerato parte del “trasferimento di un’universalità di beni”, ma solo se esso stesso sussisteva anteriormente al trasferimento del complesso aziendale e, quindi, se è stato ceduto in quanto elemento immateriale dell’azienda. Per contro, qualora il cedente, in qualità di proprietario del bene immobile, concluda con il cessionario un nuovo contratto di locazione in occasione del trasferimento dell’azienda, non si configura il trasferimento di un diritto preesistente, bensì la creazione di un diritto nuovo e limitato nel tempo, che non può considerarsi parte del trasferimento d’azienda.
In secondo luogo, è vero che i citati artt. 19 e 29, Direttiva n. 2006/112/CE, prevedono che il cessionario succeda al cedente, quale conseguenza del fatto che non si considera avvenuta alcuna cessione. Tuttavia, tale “finzione giuridica” è limitata ai beni/servizi che si considerano non oggetto di cessione o prestazione, con esclusione quindi, come sopra sottolineato, del trasferimento dei diritti concessi ex novo in occasione del trasferimento del complesso aziendale.
Da ultimo, il Tribunale ha messo in luce come la conclusione raggiunta sia confermata dall’esigenza di tutelare il principio di neutralità dell’IVA, a nulla rilevando la distinzione operata tra la locazione di un immobile contestuale al trasferimento di un’azienda e la vendita di un siffatto immobile nell’ambito del predetto trasferimento.
Infatti, nella prima ipotesi, il cedente-locatore esercita, dopo il trasferimento dell’azienda, un’attività di locazione esente da IVA ai sensi dell’art. 135, par. 1, lett. l), Direttiva n. 2006/112/CE, trovandosi, in tal caso, in una situazione analoga a quella di un terzo che, concedendo in locazione un immobile al beneficiario del trasferimento di un’universalità di beni, non può detrarre l’imposta pagata a monte sull’acquisto, la costruzione, la trasformazione o la ristrutturazione dell’immobile stesso, stante il carattere esente della prestazione di locazione.
