Cass. civ., sez. I, 18 dicembre 2025, n. 33149 – Pres. Pazzi – Rel. Dongiacomo
Ipoteca iscritta a garanzia di mutuo fondiario – Vendita dell’immobile – Fallimento del venditore – Legittimazione del creditore fondiario a espropriare l’immobile ipotecato – Azione revocatoria del curatore fallimentare – Ammissibilità – Condizioni
Massima: “La legittimazione dell’istituto di credito che abbia concesso un mutuo fondiario ad avviare o proseguire l’espropriazione forzata individuale dell’immobile su cui è stata iscritta ipoteca a garanzia del finanziamento anche dopo che sia stato dichiarato il fallimento del debitore non impedisce al curatore di chiedere la revoca dell’atto di vendita con cui, prima della dichiarazione di fallimento, l’immobile ipotecato sia stato alienato, senza fare luogo a vendita forzata, a seguito dell’espropriazione promossa e ritualmente coltivata dal creditore fondiario, ai sensi dell’art. 41 TUB“.
CASO
Il Tribunale di Grosseto respingeva l’azione promossa dalla curatela fallimentare per ottenere, ai sensi dell’art. 67 l.fall., la revoca dell’atto con il quale, prima della dichiarazione di fallimento, era stato venduto un immobile gravato da ipoteca concessa a garanzia di un mutuo fondiario, che gli acquirenti si erano parzialmente accollati.
Riformando la sentenza di primo grado, la Corte d’appello di Firenze accoglieva la domanda del curatore, revocando l’atto di compravendita e condannando gli acquirenti a restituirlo alla procedura fallimentare.
Gli acquirenti proponevano ricorso per cassazione, sostenendo che l’ipoteca iscritta a garanzia del mutuo fondiario legittimava la banca a espropriare l’immobile nonostante l’intervenuto fallimento della società venditrice, in virtù di quanto stabilito dall’art. 41 d.lgs. 385/1993, sicché l’azione revocatoria promossa dalla curatela non era sorretta da un interesse giuridicamente rilevante, visto che il creditore ipotecario aveva diritto di incamerare le somme ricavate dalla vendita del bene senza che fosse, a tal fine, necessaria la preventiva declaratoria di inefficacia dell’atto di compravendita e la successiva liquidazione dell’immobile in sede concorsuale.
SOLUZIONE
[1] La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso, affermando che il curatore fallimentare è legittimato ad avviare e coltivare l’azione revocatoria avente per oggetto l’atto con cui il fallito ha alienato l’immobile gravato da ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo fondiario, salvo che il bene sia stato venduto nell’ambito dell’espropriazione individuale che il creditore fondiario abbia promosso, avvalendosi del privilegio previsto dall’art. 41 d.lgs. 385/1993.
QUESTIONI
[1] Il privilegio fondiario e le sue interferenze rispetto all’espropriazione immobiliare e al fallimento (ovvero alla liquidazione giudiziale) tornano sotto la lente della Corte di cassazione, che, con l’ordinanza che si annota, ha esaminato i riflessi delle facoltà attribuite al creditore fondiario sull’azione revocatoria promossa dal curatore.
L’art. 41 d.lgs. 385/1993 consente all’istituto di credito che abbia concesso un finanziamento fondiario garantito da ipoteca di primo grado di pignorare l’immobile su cui è stata iscritta la garanzia reale o proseguire l’azione esecutiva già avviata nonostante il fallimento (ovvero l’apertura della liquidazione giudiziale) del debitore, in deroga al divieto sancito dall’art. 51 l.fall. (e, corrispondentemente, dall’art. 150 CCII); il creditore fondiario ha, altresì, diritto di vedersi attribuita la somma ricavata dalla vendita coattiva e di farsi versare dal custode le rendite prodotte dagli immobili ipotecati.
A fronte di una norma, qual è l’art. 52 l.fall. (oggi l’art. 151 CCII), che individua nella sede concorsuale quella in cui debbono essere effettuati l’accertamento e la graduazione dei crediti nei confronti del fallito, la giurisprudenza ne ha coordinato la portata precettiva con il disposto dell’art. 41 d.lgs. 385/1993, affermando che la dimostrazione al giudice dell’esecuzione di avere sottoposto la propria pretesa al procedimento di verifica del passivo e di avere ottenuto un provvedimento favorevole – anche se non necessariamente definitivo – dagli organi della procedura costituisce il fondamento del diritto del creditore fondiario di ottenere l’attribuzione, in via provvisoria, del ricavato dalla vendita, mentre l’esistenza di altri crediti che debbono essere soddisfatti con precedenza rappresenta un fatto impeditivo dell’attribuzione provvisoria in questione, che, come tale, va dedotto e documentato dal curatore fallimentare (Cass. civ., sez. III, 28 settembre 2018, n. 23482).
Si tratta, dunque, di un privilegio avente carattere processuale, che consiste essenzialmente nella facoltà di avvalersi dell’esecuzione individuale in deroga alla regola che vuole la concentrazione in ambito concorsuale delle iniziative dirette a procurare la soddisfazione del ceto creditorio, senza che ciò incida sulla portata sostanziale del diritto del creditore fondiario (non potendo, cioè, questi ottenere dall’esecuzione individuale più di quanto gli è consentito conseguire attraverso il concorso fallimentare).
A differenza di quanto è a dirsi per le altre esecuzioni (che debbono essere dichiarate improcedibili, salvo che il curatore decida di subentrarvi, sostituendosi al creditore che le aveva promosse e andando, quindi, soggetto, ai medesimi obblighi e oneri), quella avviata dal creditore fondiario viene proseguita dallo stesso, nella misura in cui vi abbia interesse, mentre il curatore potrà intervenirvi (come previsto dal comma 2 dell’art. 41 d.lgs. 385/1993) per fare valere le ragioni della procedura concorsuale e, in particolare, per chiedere l’attribuzione delle somme ricavate dalla vendita dell’immobile che eccedono la quota spettante, in fase di riparto, alla banca.
La pendenza della procedura esecutiva individuale promossa dal creditore fondiario o nella quale questi è intervenuto, peraltro, non esclude che la vendita venga disposta in sede concorsuale: ciò può accadere quando, rinunciando al proprio privilegio processuale, il creditore fondiario dichiari di non volere coltivare l’esecuzione, nel quale caso la stessa verrà chiusa anticipatamente (sempre che il curatore non decida di subentrarvi, in virtù di quanto disposto, rispettivamente, dall’art. 107, comma 6, l.fall. e dall’art. 216, comma 10, CCII) e la liquidazione dell’immobile verrà effettuata dalla curatela secondo le modalità previste dal programma all’uopo predisposto.
D’altra parte, la facoltà attribuita al creditore fondiario dall’art. 41 d.lgs. 385/1993 non impedisce al giudice fallimentare di disporre la liquidazione dell’immobile ipotecato in sede concorsuale, quando il giudice dell’esecuzione non abbia ancora disposto la vendita: tra le due procedure, infatti, non è ravvisabile un rapporto di incompatibilità, ma di reciproco coordinamento, che, da questo punto di vista, va operato sulla base del criterio temporale, dovendosi accordare la prevalenza al provvedimento che per primo ha disposto la vendita (così, tra le altre, Cass. civ., sez. I, 20 aprile 2022, n. 12673).
In questo quadro di riferimento, si inserisce la pronuncia che si annota, intervenuta in una fattispecie in cui gli acquirenti dell’immobile gravato da ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo fondiario avevano contestato l’ammissibilità dell’azione revocatoria (dell’atto di compravendita con cui la società fallita aveva alienato loro l’immobile) promossa dal curatore: secondo i ricorrenti, infatti, la possibilità per il creditore fondiario di promuovere l’esecuzione individuale determinava la carenza d’interesse all’ottenimento della declaratoria d’inefficacia della compravendita, giacché, quand’anche la relativa domanda avesse trovato accoglimento, il curatore non avrebbe comunque potuto conseguire la restituzione del bene per porlo in vendita.
A questo proposito, vale la pena sottolineare che il vittorioso esperimento dell’azione revocatoria non determina mai l’invalidazione dell’atto traslativo impugnato e, con essa, il riacquisto della proprietà del bene in capo all’alienante, ma la reintegrazione della generica garanzia patrimoniale dei creditori, mediante l’assoggettabilità a esecuzione del medesimo bene di cui il debitore ha disposto, anche se divenuto di proprietà di terzi; l’effetto lato sensu restitutorio associato alla sentenza di accoglimento dell’azione revocatoria (ordinaria o fallimentare) promossa dal curatore si spiega in ragione del fatto che questi – quale organo cui compete l’amministrazione del patrimonio del fallito, comprensivo dei beni sopravvenuti – può assoggettare direttamente a esecuzione forzata (quella già pendente in conseguenza della dichiarazione di fallimento, ovvero dell’apertura della liquidazione giudiziale, assimilabili a un pignoramento generale dei beni del fallito) quanto trasferito in forza di un negozio dichiarato inefficace, attraverso una semplificazione esecutiva che lo esonera dall’instaurazione di un pignoramento verso i terzi acquirenti ai sensi dell’art. 2902 c.c., essendo la sanzione dell’inefficacia collegata all’accoglimento dell’azione revocatoria strettamente funzionale a un’attività liquidatoria diretta sul bene (Cass. civ., sez. I, 26 agosto 2021, n. 23485).
Svolta questa precisazione, si comprende la decisione assunta dalla Corte di cassazione: non è l’astratta possibilità che venga promossa un’esecuzione individuale ai sensi dell’art. 41 d.lgs. 385/1993 a determinare l’inammissibilità della revocatoria fallimentare, ma, al limite, l’effettiva instaurazione dell’espropriazione immobiliare e la vendita del bene disposta nell’ambito della stessa.
Pertanto, quando l’esecuzione individuale non sia iniziata o non sia comunque proseguita per inerzia del creditore fondiario, il curatore è senz’altro legittimato a coltivare l’azione volta alla declaratoria di inefficacia dell’atto, per potere conseguentemente procedere alla liquidazione del bene fuoriuscito dal patrimonio del fallito.
A maggior ragione se, come avvenuto nel caso di specie, l’azione esecutiva del creditore fondiario non era nemmeno prospettabile, avendo gli acquirenti dell’immobile estinto il debito derivante dal contratto di finanziamento ipotecario con il versamento di tutti gli importi che si erano accollati.
D’altra parte, come pure rilevato dai giudici di legittimità, in assenza della revoca dell’atto impugnato, l’esecuzione individuale promossa dal creditore fondiario nei confronti dell’acquirente dell’immobile ipotecato nelle forme previste dagli artt. 602 e seguenti c.p.c. riguarderebbe un bene su cui la curatela non potrebbe fare valere alcun diritto, in quanto non compreso tra quelli acquisiti dalla procedura a norma dell’art. 42, comma 1, l.fall., sicché gli sarebbe precluso svolgere l’intervento previsto dall’art. 41 d.lgs. 385/1993 – ammissibile solo quando l’esecuzione riguardi beni che, in assenza dell’esecuzione individuale, sarebbero stati liquidati in sede concorsuale – per chiedere tanto l’attribuzione del ricavato dalla vendita (qualora il creditore fondiario non avesse proposto rituale domanda di ammissione al passivo), quanto dell’importo eventualmente residuato una volta provvisoriamente assegnata al creditore fondiario la quota spettantegli.
