Con riferimento al comparto immobiliare, l’articolo 19-bis.2 del D.P.R. 633/1972 prevede che l’impiego di beni immobili, entro il periodo di osservazione fiscale – ossia entro il nono anno successivo a quello dell’acquisto o dell’ultimazione della costruzione -, nell’effettuazione di operazioni (cessioni o locazioni) che danno un diverso diritto alla detrazione, determina la rettifica dell’Iva assolta o non assolta a monte per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione.
L’obbligo di rettifica con periodo di tutela fiscale di 10 anni comprende, infatti, non solo l’imposta relativa all’acquisto dell’immobile o ai costi sostenuti per la sua costruzione, ma anche quella assolta per interventi di riparazione e di recupero edilizio qualora le stesse siano incrementative del valore dell’immobile.
Ai fini della rettifica, i fabbricati (o le porzioni di fabbricati) sono sempre considerati beni ammortizzabili e il periodo di osservazione decennale decorre dall’acquisto o dall’ultimazione.
Per quanto riguarda le aree edificabili oggetto di edificazione, il periodo di monitoraggio decorre dall’ultimazione del fabbricato ivi costruito.
Con la risposta n. 3, pubblicata in data 17 settembre 2018, l’Agenzia delle Entrate, confermando quanto già affermato nella circolare 26/E/2016, ha precisato che per gli immobili acquisiti alla fine del contratto di leasing, ai fini dell’individuazione del dies a quo per il computo del periodo di sorveglianza decennale per la rettifica della detrazione dell’Iva, si deve far riferimento, “di regola”, alla data di esercizio del diritto di acquisto (data del riscatto) del bene da parte della società utilizzatrice.
Tuttavia, occorre valutare se, in presenza di particolari circostanze, i beni immobili possano considerarsi sostanzialmente acquistati prima della data di esercizio del diritto di acquisto in sede di riscatto finale. Ad esempio, ciò potrebbe accadere nel caso in cui il maxi canone iniziale risulti di importo eccessivamente elevato rispetto all’ammontare totale della locazione finanziaria.
Tipicamente per gli immobili possono trovare applicazione due tipologie di rettifica contenute nella norma:
- la rettifica della detrazione specifica (articolo 19-bis.2, commi 2 e 3 D.P.R. 633/1972);
- la rettifica della detrazione da pro-rata (articolo 19-bis.2, comma 4, D.P.R. 633/1972).
| Rettifica specifica | È originata:
che dà diritto alla detrazione in misura diversa da quella inizialmente operata (nell’anno di acquisto ovvero nell’anno in cui l’imposta è stata detratta) |
| Rettifica da pro-rata |
Trova applicazione per i soggetti in pro-rata quando, nell’anno di effettuazione dell’operazione riguardante il bene immobile, il pro-rata di detrazione sia variato in misura superiore a 10 punti rispetto a quello applicato nell’anno di riferimento (anno di acquisto, ovvero anno in cui l’imposta è stata detratta inizialmente). Per variazioni del pro-rata inferiori a dieci punti percentuali, la rettifica della detrazione è facoltativa, a condizione, tuttavia, che il soggetto passivo adotti lo stesso criterio per almeno 5 anni consecutivi e ne dia comunicazione nella dichiarazione annuale Iva relativa al periodo d’imposta nel quale inizia ad avvalersi di detta facoltà. |
| Nella Scheda di studio pubblicata su EVOLUTION sono approfonditi, tra gli altri, i seguenti aspetti: |
