L’ordinanza n. 3968/2026 chiarisce il regime IVA della cessione di fabbricati da demolire. La qualificazione dell’operazione dipende dagli elementi oggettivi esistenti al momento della vendita e non dalla sola intenzione delle parti, salvo che demolizione e cessione siano parte di un’unica operazione economica.
Con l’ordinanza n. 3968/2026, la Corte di Cassazione ha risolto una controversia relativa al regime IVA della cessione di fabbricati da demolire, dovendosi in concreto stabilire se tale operazione ha per oggetto il fabbricato che sarà successivamente demolito oppure il terreno sul quale verrà edificato un nuovo fabbricato.
Per “fabbricati da demolire” s’intendendo i fabbricati per i quali è già stato rilasciato un permesso urbanistico per la loro demolizione, ma non sono ancora iniziati i lavori.
Secondo l’Amministrazione finanziaria, il regime impositivo è strettamente correlato alla natura del bene ceduto, vale a dire allo stato di fatto e di diritto dello stesso all’atto della cessione, prescindendo quindi dalla destinazione del bene da parte del cessionario (circolare n. 28/E/2011).
Di conseguenza, la cessione del fabbricato da demolire deve essere considerata, ai fini IVA, come una cessione di fabbricato e non come una cessione di terreno edificabile (si veda anche la risposta all’interrogazione parlamentare 31 luglio 2014, n. 5-03220).
Nello stesso senso si è espressa la giurisprudenza comunitaria. In particolare:
- nella causa C-461/08 del 19 novembre 2009, la Corte ha statuito che, quando l’atto con cui il venditore cede un terreno sul quale sorge un fabbricato destinato alla demolizione prevede espressamente l’impegno a effettuare le prestazioni relative alle opere di demolizione, già iniziate all’atto della cessione, tale fattispecie integra un’operazione unica ai fini IVA, avente a oggetto non la cessione del fabbricato esistente, ma quella di un terreno non edificato. In tal caso, la Corte ha dato rilievo al fatto che la demolizione era iniziata, prima della cessione, dal venditore, che si era assunto contrattualmente l’onere del completamento;
- anche nella causa C-326/11 del 12 luglio 2012, la cessione riguardava un immobile i cui lavori di demolizione erano iniziati prima dell’acquisto. In tal caso, tuttavia, la Corte ha ritenuto che oggetto della cessione sia l’immobile e non il terreno, in quanto il venditore, pur avendo dato inizio ai lavori di demolizione, non li ha successivamente portati a termine;
- nella causa C-71/18 del 4 settembre 2019, coerentemente con le indicazioni di cui sopra, la Corte ha escluso che possa qualificarsi come cessione di un terreno edificabile la cessione di un terreno che incorpora un fabbricato, il quale, in base alle intenzioni delle parti, è destinato a essere parzialmente o totalmente demolito, laddove la cessione in esame sia economicamente indipendente da quella di demolizione e di successiva costruzione. Pertanto, la circostanza che la vendita del terreno unitamente al fabbricato sia subordinata alla condizione che l’acquirente assicuri la realizzazione del nuovo fabbricato sul terreno non è sufficiente a collegare le diverse operazioni in modo da poterle considerare come un’unica prestazione economica avente per oggetto la cessione di un terreno.
La posizione della giurisprudenza comunitaria è stata confermata anche dalla giurisprudenza di legittimità, che con l’ordinanza n. 3968/2026 in commento ha rilevato che l’individuazione del regime IVA deve tenere conto degli elementi oggettivi che caratterizzano la fattispecie, come lo stato di avanzamento dei lavori di demolizione alla data in cui il bene è ceduto, l’utilizzo del fabbricato alla stessa data, nonché l’impegno del venditore alla realizzazione dei lavori di demolizione al fine di permettere una costruzione futura.
In ogni caso, la sola intenzione delle parti non può assumere, di per sé, rilevanza prevalente rispetto alle risultanze oggettive dell’operazione immobiliare. Devono ricorrere, invece, elementi negoziali che consentano di ritenere che la demolizione non costituisce un’operazione indipendente dalla vendita, ma è “saldata” a questa in un’unitaria regolamentazione contrattuale (Cass., n. 6788/2023, e Id., n. 19953/2025).
A completamento della disamina che precede si ricorda che, in caso di cessione di fabbricati in corso di costruzione, la prassi amministrativa propende per l’esclusione dall’ambito di applicazione del regime impositivo di cui all’art. 10, comma 1, n. 8-bis) e 8-ter), D.P.R. n. 633/1972, applicandosi, in ogni caso, l’IVA trattandosi di beni che vanno considerati ancora come appartenenti al circuito produttivo (risposta a interpello n. 241/2020 dell’Agenzia delle Entrate; circolari n. 18/E/2013, par. 3.3 e 3.3.3, e n. 12/E/2010, risposta 3.9; risoluzione n. 91/E/2007; circolare n. 12/E/2007, par. 11).
Riguardo, in particolare, al concetto di “ultimazione” della costruzione, al quale si ricollega il regime impositivo in commento, l’Amministrazione finanziaria ha precisato che un fabbricato s’intende ultimato al momento in cui l’immobile sia idoneo a espletare la sua funzione, ovvero sia idoneo a essere destinato al consumo.
Una posizione parzialmente diversa è stata espressa dalla giurisprudenza, per la quale la cessione di fabbricati in corso di costruzione (Cass., n. 22138/2017, e Id., n. 23499/2016):
- è esclusa dall’ambito di applicazione del regime impositivo di cui all’art. 10, comma 1, n. 8-bis) e 8-ter), D.P.R. n. 633/1972, e si considera, in ogni caso, soggetta a IVA se il bene resta nel circuito produttivo;
- rientra nell’ambito applicativo dell’art. 10, comma 1, n. 8-bis) e 8-ter), D.P.R. n. 633/1972, se l’immobile non ultimato viene ceduto al consumatore finale, in quanto il bene può considerarsi già fuoriuscito dal circuito produttivo.
Riguardo, invece, alla cessione dell’immobile prima che siano ultimati gli interventi di ristrutturazione o di restauro e risanamento conservativo, l’Amministrazione finanziaria propende per un diverso orientamento.
Anzitutto, la cessione è equiparabile a quella avvenuta entro 5 anni dall’ultimazione ed è, quindi, imponibile IVA per obbligo, sempreché i lavori edili, ancorché non ultimati, siano stati quantomeno iniziati, a tal fine non essendo sufficiente la mera richiesta delle autorizzazioni amministrative per l’esecuzione degli interventi (risoluzione n. 91/E/2007, cit. e circolare n. 12/E/2007, par. 10, cit.).
In particolare, ai fini dell’imponibilità della cessione di fabbricati in corso di ristrutturazione, a prescindere dalla destinazione catastale degli immobili, deve essere:
- stato richiesto e rilasciato il permesso di costruire o presentata la denuncia di inizio attività; e
- dato inizio al cantiere e i lavori edili siano stati effettivamente realizzati, anche se in misura parziale.
