In caso di affitto dell’azienda esercitata presso un fabbricato commerciale detenuto in locazione, l’affittuario dell’azienda subentra nel contratto di locazione dell’immobile senza che vi sia la necessità della stipula di un nuovo contratto di locazione. Pertanto, il proprietario “privato consumatore” del fabbricato non può usufruire della cedolare secca se il contratto originario non scadente nel 2019 era già esistente alla data del 15 ottobre 2018.
Lo ha chiarito l’Agenzia delle entrate con la risposta all’interpello n. 364 del 30 agosto 2019.
La vicenda oggetto di intervento riguarda un immobile accatastato come C/1 e concesso in locazione dal proprietario persona fisica – colui che ha proposto l’interpello – a una società in accomandita semplice, con la stipula di un contratto della durata di 6 anni con decorrenza 1.4.2014 e scadenza 31.3.2020, rinnovabile per altri 6 anni, salvo disdetta.
Siccome la Sas conduttrice, con decorrenza 10 gennaio 2019, ha concesso in affitto l’azienda a una Srl unipersonale, si è verificato il subentro della società di capitali nel contratto di locazione già in essere. Peraltro, l’unico socio e amministratore della Srl è la stessa persona fisica che riveste la figura di socio accomandatario della società in accomandita semplice, originaria titolare del contratto di locazione.
Atteso il cambiamento del locatario, il proprietario dell’immobile ha chiesto un parere all’Agenzia delle entrate sulla possibilità di applicare la cedolare secca in forza di quanto disposto dall’articolo 1, comma 59, L. 145/2018, che ha sì ampliato la portata applicativa del regime sostitutivo alle locazioni stipulate nel 2019 aventi ad oggetto fabbricati classificati nella categoria C/1 e relative pertinenze, ma a condizione che alla data del 15 ottobre 2018 non vi fosse un precedente contratto di locazione tra i medesimi soggetti la cui scadenza non cada nell’anno in corso.
In effetti, la ratio alla base di tale ultima disposizione di natura antielusiva è quella di evitare che, al fine di poter fruire del regime della cedolare secca, le parti concordino la risoluzione anticipata del vecchio contratto per poi stipularne uno nuovo, decorrente dal 2019.
Ebbene, a parere dell’Agenzia nel caso prospettato assume rilevanza il primo comma dell’articolo 36 L. 392/1978, secondo cui “Il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento”.
Al riguardo, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9486 del 20 aprile 2007, sulla scorta della disposizione richiamata, ha stabilito che la cessione del contratto di locazione, contestuale alla cessione dell’azienda, è qualificabile come un’ipotesi di cessione “ex lege” del medesimo contratto di locazione.
Nelle ipotesi di subentro ex lege, e di conseguente modifica delle parti del contratto, l’originario contratto di locazione, ossia, per quanto riguarda il caso in analisi, quello stipulato in data 1.4.2014, continua a svolgere i suoi effetti anche in relazione al nuovo conduttore, senza quindi necessità di risoluzione e di stipula di un nuovo contratto di locazione. Ciò, peraltro, trova applicazione anche nella eventuale ipotesi in cui le parti modifichino il canone di locazione.
Alla luce delle suesposte argomentazione, l’Agenzia delle entrate, nella risposta all’interpello in commento, ha fornito parere negativo alla richiesta del contribuente, ritenendo che il proprietario del fabbricato non possa usufruire del regime della cedolare secca, atteso che il contratto già esistente alla data del 15 ottobre 2018 scadrà il 31.3.2020.
