Da un punto di vista oggettivo il D.Lgs. n. 23/211 prevede che possono essere assoggettati a cedolare secca i contratti di locazione relativi ad immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate “congiuntamente all’abitazione”. In altri termini, quindi, ai fini dell’imposta sostitutiva si ricorda che devono essere soddisfatte congiuntamente le seguenti condizioni:
- l’unità immobiliare deve essere accatastata in una delle categorie catastali della categoria A, ad esclusione degli uffici classificati nella categoria A/10;
- la locazione deve essere ad uso abitativo.
Pertanto, la cedolare non può trovare applicazione in presenza di immobili appartenenti alla categoria catastale A, ad esempio A/2 – abitazione civile, locati ad uso ufficio. Specularmente è altresì esclusa la locazione di un ufficio – A/10 locato ad uso abitativo.
Con riferimento ai contratti aventi ad oggetto una pluralità di immobili, l’Agenzia delle Entrate, con la C.M. n. 26/E/11, ha precisato che, qualora un contratto di locazione abbia ad oggetto sia un immobile abitativo che un immobile strumentale per il quale non è possibile avvalersi della cedolare secca (ad esempio perchè non si tratta di una pertinenza dell’abitazione), il locatore può esercitare l’opzione per l’imposizione sostitutiva solo sulla quota di canone che si riferisce alla locazione dell’immobile abitativo.
Da un punto di vista normativo, non sono previsti limiti rispetto al numero di pertinenze locate insieme all’abitazione il cui canone può essere cumulato a quello pattuito per la locazione di quest’ultima e costituire base imponibile per l’imposta sostitutiva della cedolare secca. È così possibile, ad esempio, fruire della cedolare secca anche sul canone pattuito per la contemporanea locazione di un’abitazione e di due autorimesse ad essa pertinenziali.
La C.M. n. 26/E/11 ammette l’applicabilità della cedolare alle pertinenze non solo nel caso in cui la locazione avvenga congiuntamente all’immobile abitativo, ma anche se le pertinenze sono concesse in locazione con un contratto successivo e separato, alla duplice condizione che tale contratto:
- sia stipulato tra gli stessi soggetti (stesso locatore e conduttore) che sono stati parte del contratto di locazione dell’abitazione;
- si riferisca al contratto di locazione dell’abitazione (bene principale) ed evidenzi l’esistenza del vincolo di pertinenzialità rispetto all’abitazione già locata con esso.
La stessa C.M. n. 26/E/11 esclude dal regime della cedolare secca “i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo”. L’Agenzia delle Entrate, escludendo anche le abitazioni locate per uso promiscuo, connota ulteriormente – in senso restrittivo – l’uso abitativo dell’immobile, che deve risultare esclusivo.
Pertanto, la cedolare secca non può estendersi alle unità immobiliari abitative locate a professionisti o imprenditori per essere da questi ultimi destinate – promiscuamente – ad abitazione/ufficio.
Si ricorda che la normativa in tema di opzione per il sistema della cedolare secca impone l’obbligo, a pena di inefficacia dell’opzione stessa, di comunicare preventivamente all’inquilino:
- la scelta da parte del locatore per la cedolare secca;
- la contestuale rinuncia, per il periodo di durata dell’opzione, alla facoltà di aggiornare il canone di locazione anche in base all’indice ISTAT.
Secondo quanto stabilito dall’art. 3 co. 2 del D.Lgs. n.23/11, l’imposta sostitutiva si commisura al canone di locazione annuo stabilito dalle parti.
Da tale base imponibile non è ammessa alcuna deduzione, né forfetaria, né analitica, in ragione delle spese sostenute dal locatore. Allo stesso modo, non è prevista alcuna riduzione della base imponibile in funzione della tipologia contrattuale adottata. A rilevare è dunque il canone pattuito in contratto, a prescindere dalla sua effettiva percezione. Da un punto di vista numerico, inoltre, il canone pattuito in contratto deve essere:
- ragguagliato, pro rata temporis, alla durata della locazione nell’anno solare per cui si liquida l’imposta sostitutiva;
- nonché, per gli immobili in regime di comproprietà (contitolarità), imputato a ciascun locatore per la quota di possesso da questi vantata sull’immobile locato.
L’Agenzia delle Entrate, con la C.M. 26/E/11, rileva come la medesima abitazione, in uno stesso periodo d’imposta, ben possa generare sia reddito fondiario assoggettato ad IRPEF, sia base imponibile assoggettata a cedolare secca, in dipendenza del fatto che in corso d’anno:
- “venga stipulato un contratto di locazione con opzione per l’imposizione sostitutiva”;
- “vada a scadenza o venga risolto anticipatamente un tale contratto”;
- “venga revocata l’opzione”.
