Quando, nel 2019, è stato prorogato un contratto di locazione avente per oggetto un fabbricato di categoria C1, a tale immobile è possibile applicare la cedolare secca, anche solo con riferimento alle annualità successive; questa è quanto affermato dall’Agenzia delle Entrate con la risposta all’istanza di interpello n. 388, pubblicata ieri, 22 settembre 2020, confermando analoga posizione già espressa nella risposta ad interpello n. 190 del 22 giugno 2020.
Nel presente documento viene inoltre concesso il beneficio della cedolare anche se il fabbricato risultava, alla stipula del contratto originario, classato in categoria C3, mentre l’immobile C1 è sorto a seguito di una variazione di destinazione castale di tale immobile.
Opzione per la cedolare secca
La L. 145/2018 ha esteso, per i soli contratti stipulati nel corso del 2019, il regime opzionale della cedolare secca con l’aliquota del 21%, previsto a regime per i fabbricati a destinazione abitativa, a favore dei fabbricati C1 (negozi e botteghe) e relative pertinenze, se congiuntamente locate.
Tale opzione è esercitabile esclusivamente dalle persone fisiche che agiscono al di fuori del regime d’impresa, solo con riferimento ai negozi che abbiano una superficie complessiva, al netto delle pertinenze, non superiore a 600 metri quadrati.
Onde evitare artificiose risoluzioni di contratti in corso e nuove stipule nel 2019, al solo fine di beneficiare della cedolare, la tassazione al 21% non poteva essere applicata se alla data del 15 ottobre 2018 risultava in essere, tra i medesimi soggetti, un contratto di locazione per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.
Proprio su tale aspetto l’Agenzia delle entrate si era espressa ripetutamente. In particolare vale la pena ricordare quando affermato in due documenti:
- risposta all’istanza di interpello n. 297 del 22.07.2019: l’Agenzia afferma che, qualora il contratto fosse scaduto nel 2019, terminando la scadenza naturale, il locatore poteva optare per il regime sostitutivo in sede di eventuale proroga del medesimo contratto di locazione,
- risposta all’istanza di interpello n. 190 del 22.06.2020: l’Agenzia osserva che, qualora non sia stata esercitata l’opzione in sede di registrazione del contratto, è possibile accedere al regime per le annualità successive.
Quest’ultima posizione, come detto, viene confermata anche all’interno della risposta all’istanza di interpello n. 388/2020; si tratta di una posizione del tutto condivisibile, in quanto, qualora non sia stata esercitata l’opzione in sede di registrazione del contratto (o in sede di proroga), è possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno (30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità).
Pertanto, conclude l’Agenzia, il contribuente che non ha esercitato l’opzione per il regime della cedolare secca nel corso del 2019 (al momento della stipula, ovvero, come in questo caso, della proroga), potrà manifestare l’opzione per tale regime, con riferimento alle annualità successive a quella di stipula del contratto di locazione, nei termini e con le modalità richiamate, ossia presentando il relativo modello RLI entro trenta giorni dalla scadenza di ciascuna annualità.
Come anticipato, nell’interpello in commento è possibile scorgere una ulteriore indicazione, relativa alla categoria catastale dell’immobile.
Il caso di specie riguardava un fabbricato che, in sede di stipula del contratto, nel 2013, era censito in categoria C3 e, solo nel 2018, a seguito di variazione catastale, è stato censito in categoria C1: questo aspetto non ha pregiudicato al contribuente di accedere alla cedolare, in quanto, al momento della proroga, l’immobile oggetto del contratto risultava in possesso dei requisiti per beneficiare della tassazione cedolare.
