L’Agenzia delle Entrate, con risposta a interpello n. 201/2026, chiarisce il trattamento fiscale della cessione di partecipazioni in società estere il cui patrimonio è costituito prevalentemente da immobili situati in Italia. Nel caso esaminato, riguardante una società delle Isole Vergini Britanniche partecipata da un trust estero, l’Amministrazione esclude che l’interposizione fiscale possa trasformare la cessione delle quote in una vendita diretta dell’immobile. La plusvalenza realizzata dal trust costituisce pertanto un reddito di natura finanziaria imponibile in Italia ai sensi dell’art. 23, comma 1-bis, TUIR, senza possibilità di applicare l’esenzione quinquennale prevista per le plusvalenze immobiliari.
La recente risposta a interpello n. 201 del 5 novembre 2026 affronta il caso di una società estera, costituita nelle Isole Vergini Britanniche (BVI), proprietaria di un immobile situato in Italia. Il socio della società era un trust, anch’esso localizzato nelle BVI. Invero, quest’ultimo aspetto non appare particolarmente rilevante ai fini dell’analisi.
Nel caso di specie, si presenta l’opportunità di procedere alla vendita dell’immobile situato in Italia. Le soluzioni astrattamente percorribili sono essenzialmente due: la società delle BVI, proprietaria dell’immobile, potrebbe procedere alla sua cessione a terzi; in alternativa, potrebbe essere ceduta la partecipazione nella società estera.
Probabilmente, questa seconda soluzione risulta più interessante, in quanto maggiormente agevole sotto il profilo operativo, soprattutto con riferimento agli adempimenti connessi alle formalità di trascrizione immobiliare.
Il contribuente chiede, tuttavia, all’Agenzia delle Entrate se la società estera possa essere considerata interposta. La questione assume particolare rilevanza sotto il profilo fiscale: qualora fosse configurabile un’interposizione, secondo il contribuente, la cessione dell’immobile dovrebbe essere ricondotta sostanzialmente al trust, con la conseguenza che l’eventuale plusvalenza potrebbe non risultare imponibile in Italia, in ragione del decorso del termine quinquennale previsto dalla normativa.
Diversamente, qualora la società estera non fosse considerata interposta, la cessione delle relative partecipazioni ricadrebbe nell’ambito di applicazione dell’art. 23, comma 1-bis, TUIR, ai sensi del quale le plusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni in società, anche non residenti, sono imponibili in Italia qualora il valore della società sia rappresentato prevalentemente da beni immobili situati nel territorio dello Stato.
Si deve ricordare che in tema di interposizione fiscale, l’art. 37, comma 3, D.P.R. n. 600/1973, stabilisce che «In sede di rettifica o di accertamento d’ufficio sono imputati al contribuente i redditi di cui appaiono titolari altri soggetti quando sia dimostrato, anche sulla base di presunzioni gravi, precise e concordanti, che egli ne è l’effettivo possessore per interposta persona».
Il successivo comma 4 prevede che «Il contribuente può comunque richiedere un parere all’amministrazione in ordine all’applicazione delle disposizioni di cui al comma 3 al caso concreto, ai sensi dell’articolo 11, comma 1, lettera a), della legge 27 luglio 2000, n. 212, recante lo Statuto dei diritti del contribuente».
Definire quando una società risulta interposta non appare sempre agevole. Al riguardo, la circolare n. 10/E/2015 dell’Agenzia delle Entrate ha osservato che «Come già precisato nella circolare n. 99/E del 4 dicembre 2001 relativamente alla nozione di “interposta persona”, la questione non può essere risolta in modo generalizzato, essendo direttamente connessa alle caratteristiche e alle modalità organizzative del soggetto interposto. In tale sede, a titolo esemplificativo, è stato chiarito che si deve considerare soggetto fittiziamente interposto “una società localizzata in un Paese avente fiscalità privilegiata, non soggetta ad alcun obbligo di tenuta delle scritture contabili, in relazione alla quale lo schermo societario appare meramente formale e ben si può sostenere che la titolarità dei beni intestati alla società spetti in realtà al socio che effettua il rimpatrio”».
Durante la lettura dell’interpello ci saremmo aspettati di concludere nel senso dell’interposizione. L’ufficio, tuttavia, non entra nel merito della questione in quanto osserva che l’interpello in discorso «può essere utilizzato solo al fine di dimostrare che un reddito sia imputabile ad un soggetto diverso rispetto a quello che appare formalmente il titolare. Tale istituto, dunque, non può applicarsi al caso di specie».
Infatti, «Dal punto di vista civilistico oggetto della cessione è la partecipazione societaria e non l’immobile che rimane di proprietà della Società Alfa. Ne deriva, dunque, che, dal punto di vista fiscale, il Trust non residente realizza un reddito diverso di natura finanziaria che è imponibile in Italia ai sensi dell’articolo 23, comma 1bis, del TUIR».
Non entriamo in questa sede nel merito di valutare se le conclusioni dell’Ufficio siano condivisibili o meno.
La recente risposta, a ogni buon conto, dovrebbe risolvere i dubbi in caso di alienazione di una SCI francese. Spesso in questo caso taluni si chiedono se la società sia interposta. Ebbene, trattandosi di una plusvalenza, la questione della interposizione diviene irrilevante. Infatti, si deve concludere nel senso di affermare che «Dal punto di vista civilistico oggetto della cessione è la partecipazione societaria e non l’immobile che rimane di proprietà della» SCI Francese.
