La definizione di fabbricati “Tupini”
di Sandro Cerato - Direttore Scientifico del Centro Studi TributariL’art. 13 della Legge 02.07.1949, n. 408, meglio conosciuta come “legge Tupini”, ed i successivi art. 1 della Legge 06.10.1962, n. 1493, e l’art. 1 della Legge 02.12.1967 n. 1212, definiscono nel loro complesso le caratteristiche dei fabbricati “Tupini”, i quali devono presentare le seguenti caratteristiche:
- case di abitazione, comprendenti anche uffici e negozi, che non presentino i requisiti di abitazioni “di lusso”;
- più del 50% della superficie totale dei piani sopra terra deve essere destinata ad abitazione;
- non più del 25% della superficie totale dei piani sopra terra può essere destinata a negozi.
Per l’individuazione degli immobili “di lusso”, è importante in questa sede analizzare due elementi:
- i criteri di determinazione della superficie, necessari per il rapporto di proporzionalità tra abitazioni ed uffici e negozi;
- la definizione di uffici e negozi.
L’Amministrazione finanziaria si è più volte pronunciata in merito ai criteri che devono essere seguiti per la determinazione della superficie. In particolare, si segnalano i seguenti documenti di prassi:
|
Circolare 28.03.1973, n. 250100 |
Relativamente alla superficie coperta dell’atrio, delle scale e delle altre parti comuni, ha precisato che si devono distinguere due casi:
|
|
Circolare 12.03.1968, n. 24 |
Per il computo della “superficie totale dei piani sopraterra”, sia per quanto riguarda la superficie totale, sia per la determinazione del quarto per i negozi, non rilevano i piano o i vani ubicati sotto il livello stradale. Tale irrilevanza, comunque, non significa che l’aliquota ridotta non possa essere concessa anche per i piani sottoterra, in quanto una volta accertato che il fabbricato ha le caratteristiche “Tupini”, il beneficio fiscale compete all’intero fabbricato. |
|
Risoluzione 09.02.1982, n. 370924 |
Nella superficie delle abitazioni non si deve tener conto dei balconi e delle terrazze. |
|
Risoluzione 02.08.1988, n. 460875 |
Se i portici adempiono alla funzione di “servitù di uso pubblico” non devono essere considerati nel computo della superficie, in quanto sono assimilati ad un marciapiede. |
Di converso, anche la giurisprudenza ha espresso alcuni orientamenti che meritano di essere ricordati. In particolare:
- Cassazione, sentenza del 14.07.1977, n. 3169: il computo della superficie totale dei piani sopraterra va effettuato comprendendo anche tutti i locali aventi natura e destinazione accessoria, ma comunque facenti parte integrante del fabbricato, quali le scale, gli androni, i locali per gli ascensori, ecc.);
- Cassazione, sentenza del 11.01.1982, n. 99: se l’edificio è costruito fra strade a livelli diversi, il computo della superficie deve partire dal livello d’ingresso della strada inferiore, anche se alcuni locali risultino interrati rispetto alla strada superiore;
- Cassazione, sentenze del 08.01.1974, n. 40, e del 18.05.1992, n. 5948: una volta accertata la potenzialità di un determinato locale ad un’abitazione (autorimessa, box auto, terrazze, ecc.), esso deve essere computato nella superficie dell’abitazione, a nulla rilevando il fatto che tale locale sia utilizzabile autonomamente;
- C.T.C. sentenza del 30.10.1975, n. 13344: i locali seminterrati cui si accede attraverso una strada comunale che si sviluppa all’altezza del piano di calpestio dei locali stessi, devono considerarsi superfici sopraterra;
- Cassazione 11.1.1982, n. 99: per la determinazione della superficie si deve tener conto di quella totale, e non di quella utile, e quindi rilevano anche i muri esterni dell’edificio e le aree occupate dalle parti comuni;
- C.T.C. sentenza del 21.5.1981, n. 412: sussiste la qualifica di fabbricato “Tupini” (in quanto almeno il 50% della superficie totale dei piani sopraterra è destinata ad abitazione, e non più del 25% della stessa superficie è destinata a negozi e uffici) qualora una percentuale non superiore al 24% venga destinata ad usi diversi, quali ad esempio per un albergo, nonché fino al 49% nella misura in cui i negozi non occupino la superficie consentita.
Come anticipato, uno dei requisiti affinché il fabbricato possa essere annoverato come “Tupini”, è che non più del 25% della superficie totale dei piano sopra terra sia destinata a negozi. Possono essere considerati “negozi” tutti i locali deputati allo svolgimento di attività imprenditoriali consistenti nell’offerta di beni e servizi al pubblico dei consumatori, mentre sono considerati “uffici” i locali destinati all’esplicazione dell’attività professionale, accessibile agli utenti in determinate ore del giorno (Cassazione sentenza del 04.05.1994, n. 4317). Nell’ambito dei negozi, sono inclusi i locali adibiti a laboratorio, bottega, officina di tipo artigianale ed a struttura alberghiera (R.M. 08.02.1983, n. 354135). Risulta pertanto determinate la distinzione tra “uffici” e “negozi”, atteso che solo quest’ultimi rilevano nel computo del 25% della superficie totale quale limite massimo, ragion per cui la giurisprudenza ha espresso alcune sentenze in cui tale distinzione è stata oggetto di accertamento. In particolare, si segnalano le seguenti sentenze:
- C.T.C. sentenza del 20.01.1977, n. 742: rientrano nell’ambito dei “negozi”, e non negli “uffici”, i laboratori di sartoria, in quanto normalmente destinati alla vendita di stoffe e confezioni ai clienti;
- Cassazione sentenza del 24.11.1978, n. 5520: ha assimilato ai “negozi” le sale cinematografiche;
- Cassazione sentenza del 30.01.1979, n. 659: i locali destinati a sala di ricevimento sono equiparate ai “negozi”;
- Cassazione sentenze del 13.03.1986, n. 1699, e del 08.01.1981, n. 141: la sede di un’agenzia bancaria deve considerarsi “negozio” e non “ufficio”, in quanto si svolgono attività bancarie direttamente rivolte al pubblico, mentre le sedi delle banche in cui si svolgono esclusivamente attività direzionali o tecniche, rientrano nella categoria degli “uffici”.
