13 Settembre 2019

Niente agevolazione prima casa per l’acquisto di un collabente

di Fabio Garrini Scarica in PDF La scheda di EVOLUTION

Le agevolazioni previste per l’acquisto dell’abitazione principale non operano nel caso di acquisto di un fabbricato collabente, da ristrutturare e poi destinare ad abitazione principale del contribuente: questa la posizione assunta dall’Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello n. 357/2019.

Il motivo del diniego è legato alla categoria catastale nella quale vengono censiti gli immobili collabenti: si tratta infatti della categoria catastale F/2 che, secondo l’Agenzia delle entrate, non individuerebbe un fabbricato.

L’agevolazione “prima casa”

Per gli acquisti di abitazioni, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni di cui alla Nota II-bis, articolo 1, Tariffa parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986 trova applicazione l’aliquota agevolata del 2% ai fini dell’imposta di registro (ovvero il 4% se l’operazione è soggetta ad Iva). I requisiti per fruire del beneficio sono i seguenti:

  • l’immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha stabilito, ovvero intenda stabilire entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza o, se diverso, in quello in cui egli svolge la propria attività;
  • l’acquirente deve dichiarare in atto (ovvero anche nel preliminare se l’atto è soggetto ad Iva) di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare (deve trattarsi di un immobile oggettivamente e soggettivamente idoneo ad essere utilizzato ai fini abitativi);
  • l’acquirente deve dichiarare in atto (ovvero anche nel preliminare, se l’operazione è soggetta ad Iva) di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale del diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”, ovvero deve dichiarare che l’immobile agevolato sarà ceduto entro il termine di un anno dall’acquisto del nuovo immobile.

 

Il fabbricato collabente

Il caso di specie riguarda l’acquisto di un immobile collabente, censito nella categoria F/2, composto da quattro trulli diroccati con annesso pollaio e deposito, immobili che l’acquirente intende ristrutturare entro 18 mesi dall’acquisto, al fine di adibire il complesso ad abitazione principale.

L’acquirente che ha presentato istanza di interpello intende beneficiare dell’aliquota ridotta al 2% ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro su tale acquisto, nella considerazione che tali immobili sono destinati addivenire la sua abitazione principale.

La particolarità del caso consiste nel fatto che il complesso acquistato è censito nella categoria catastale F2, dedicata ad unità collabenti.

L’articolo 3, comma 2, lettera b), D.M. 28/1998 prevede per le costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell’accentuato livello di degrado, la possibilità di iscrizione in catasto ai soli fini dell’identificazione.

Ai sensi del successivo articolo 6, comma 1, lettera c), D.M. 28/1998, tra le unità di scarsa rilevanza cartografica o censuaria, ai fini della applicazione delle modalità semplificate di denuncia, ricadono le costruzioni non abitabili o agibili e comunque di fatto non utilizzabili, a causa di dissesti statici, di fatiscenza o inesistenza di elementi strutturali e impiantistici, ovvero delle principali finiture ordinariamente presenti nella categoria catastale, cui l’immobile è censito o censibile e in tutti i casi nei quali la concreta utilizzabilità non è conseguibile con soli interventi edilizi di manutenzione ordinaria o straordinaria.

A tal proposito, l’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 27/E/2016 (punto 1.1) ha chiarito, a titolo esemplificativo, che soddisfano i presupposti di individuazione e/o perimetrazione del cespite le seguenti due fattispecie:

  • un’abitazione con muri perimetrali e interni sostanzialmente integri, ma totalmente priva della copertura,
  • un fabbricato produttivo con pilastri, travi e muri perimetrali integri, ma privo della copertura.

Quando lo stato di fatto di tali immobili non consenta comunque l’iscrizione in altra categoria catastale, risulta attribuibile la destinazione F/2.

In tema di applicazione dell’agevolazione “prima casa”, l’Agenzia richiama le posizioni della Cassazione che ammettono l’applicazione del beneficio tanto ai fabbricati in corso di costruzione (categoria catastale F/3) destinati ad abitazione, ossia strutturalmente concepiti per uso abitativo, anche se non già idonei a detto uso al momento dell’acquisto, quanto agli immobili, seppur assoggettati a uso diverso da quello abitativo, acquistati allo scopo di farne, da parte dell’acquirente, la propria abitazione.

Nel caso di specie, l’Agenzia delle entrate osserva che l’immobile acquistato presenta una inidoneità assoluta ed oggettiva all’utilizzo abitativo, quindi si deve ritenere impossibile applicare le agevolazioni “prima casa”, poiché l’immobile in questione non può essere equiparato ad un immobile in corso di costruzione.

Richiamando la sentenza della Corte di Cassazione n. 7635/2018, l’Agenzia nega l’agevolazione “prima casa” in quanto le unità collabenti/F2 non rientrerebbero nella definizione di fabbricato.

Tale posizione pare decisamente criticabile. La Corte di cassazione, al contrario di quanto asserito dall’Agenzia, nella sentenza n. 17815/2017 afferma invece che “il fabbricato iscritto in categoria catastale F/2 non cessa di essere tale sol perché collabente e privo di rendita; lo stato di collabenza ed improduttività di reddito, in altri termini, non fa venir meno in capo all’immobile – fino all’eventuale sua completa demolizione – la tipologia normativa dì “fabbricato””.

Questa posizione, peraltro, è stata confermata nelle successive sentenze n. 23801/2017 e n. 7635/2018.

Pertanto, se il problema dell’applicazione dell’agevolazione “prima casa” all’immobile censito in categoria F/2 è quello di essere considerato o meno un fabbricato, la questione deve considerarsi risolta a favore del contribuente.

Si auspica che questa posizione possa essere riconsiderata dall’Agenzia.

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