Corte cost., 24 luglio 2026, n. 151 – Pres. Amoroso – Rel. Sandulli
Espropriazione immobiliare – Decreto di trasferimento – Ordine di cancellazione – Formalità cancellabili – Diritto d’uso – Estinzione ex art. 2812 c.c. – Annotazione o cancellazione della trascrizione – Inammissibilità – Questione di legittimità costituzionale dell’art. 586 c.p.c. – Infondatezza
Non sono fondate le questioni di legittimità costituzionale dell’art. 586 c.p.c. (per asserito contrasto con gli artt. 3, 24 e 42 Cost.), nella parte in cui non prevede che, con il decreto di trasferimento emesso all’esito della vendita forzata, il giudice dell’esecuzione ordiani l’annotazione dell’intervenuta estinzione, ai sensi dell’art. 2812, comma 2, c.c., del diritto d’uso gravante sul bene oggetto di aggiudicazione o, in subordine, la cancellazione della trascrizione del relativo atto di costituzione.
CASO
Avanti al Tribunale di Varese veniva radicata una procedura esecutiva avente per oggetto due unità immobiliari ipotecate, che, successivamente all’iscrizione dell’ipoteca, erano state vendute a due coniugi, con contestuale costituzione del diritto d’uso a favore di un soggetto terzo.
Il cessionario del credito ipotecario, dopo avere promosso il pignoramento e notificato al titolare del diritto d’uso l’avviso prescritto dall’art. 498 c.p.c., chiedeva sia che gli immobili fossero posti in vendita come liberi, in virtù di quanto stabilito dall’art. 2812 c.c., sia che nell’avviso di vendita fosse evidenziato che la trascrizione della costituzione del diritto d’uso sarebbe stata oggetto di un ordine di cancellazione contenuto nel decreto di trasferimento.
Il giudice dell’esecuzione sollevava, quindi, questione di legittimità costituzionale dell’art. 586 c.p.c., nella parte in cui non consente di ordinare, con il decreto di trasferimento, l’annotazione dell’intervenuta estinzione, ai sensi dell’art. 2812 c.c., del diritto d’uso gravante sul bene aggiudicato a margine della trascrizione del relativo atto di costituzione o, in subordine, la cancellazione di quest’ultima, quando sia successiva all’iscrizione dell’ipoteca della quale beneficia il creditore procedente o intervenuto che abbia chiesto di fare subastare la cosa pignorata come libera e l’usuario abbia ricevuto un avviso contenente le indicazioni previste dall’art. 498 c.p.c.
SOLUZIONE
[1] La Corte costituzionale ha dichiarato l’infondatezza delle questioni sollevate, ritenendo non irragionevole la scelta di escludere dal novero delle formalità pubblicitarie cancellabili con il decreto di trasferimento quelle diverse dalle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni di ipoteche, quantunque inefficaci e inopponibili all’aggiudicatario, ma, nel contempo, ha esortato il legislatore a predisporre un meccanismo più semplice e coerente con gli effetti dell’espropriazione forzata, così da prevenire incertezze applicative, ritardi nella circolazione dei beni e aggravio dell’attività giurisdizionale.
QUESTIONI
[1] L’art. 2812 c.c. stabilisce che i diritti reali minori (servitù, usufrutto, uso e abitazione) costituiti con atto trascritto successivamente all’iscrizione dell’ipoteca non sono opponibili al creditore ipotecario, il quale, dunque, può chiedere che l’immobile sia venduto come libero, giacché, per effetto di quanto stabilito dal comma 2, tali diritti si estinguono con l’espropriazione del bene ipotecato.
Per compensare la perdita del diritto subita dal terzo, questi è legittimato a partecipare alla distribuzione del ricavato dalla vendita del bene per fare valere le sue ragioni, con preferenza rispetto alle ipoteche iscritte successivamente alla trascrizione del titolo d’acquisto del diritto medesimo.
Per tale ragione, è prassi notificare l’avviso prescritto dall’art. 498 c.p.c. – che fa letteralmente riferimento a coloro che hanno sul bene pignorato un diritto di prelazione risultante da pubblici registri – anche al titolare di uno dei diritti considerati dall’art. 2812 c.c., visto che la ratio della norma è comunemente individuata nel mettere nelle condizioni di partecipare all’espropriazione chi vanta un diritto che non potrà più essere fatto valere una volta aggiudicato l’immobile, distribuito il ricavato e concluso il processo esecutivo, in virtù dell’effetto purgativo associato alla vendita esecutiva.
La questione di legittimità costituzionale sollevata dal giudice dell’esecuzione del Tribunale di Varese intercettava proprio questo aspetto: secondo il tenore dell’art. 586 c.p.c., infatti, l’ordine di cancellazione ivi previsto non può investire anche la formalità pubblicitaria avente per oggetto il diritto d’uso costituito su immobile ipotecato e successivamente pignorato, essendo espressamente limitato alle trascrizioni dei pignoramenti e alle iscrizioni ipotecarie (salvo che queste ultime si riferiscano a obbligazioni assunte dall’aggiudicatario a norma dell’art. 508 c.p.c.), anche se successive alla trascrizione del pignoramento che ha dato vita all’espropriazione forzata nell’ambito della quale l’immobile è stato trasferito all’aggiudicatario o all’assegnatario.
Pur non mancando tesi dottrinali che sostengono l’applicabilità analogica o estensiva della disposizione recata dall’art. 586 c.p.c. (assumendo che essa ha riguardo alle formalità che, esaurita la loro funzione sul bene pignorato con il suo trasferimento in ragione dell’effetto purgativo ricollegato alla pronuncia del decreto previsto dal medesimo art. 586 c.p.c., continuano a esplicare i loro effetti nella successiva fase processuale, situazione che accomuna pure i diritti di servitù, di usufrutto, di uso e di abitazione costituiti con atto trascritto dopo l’iscrizione ipotecaria, che si estinguono con l’espropriazione coattiva del bene per trasferirsi sul ricavato dalla vendita forzata, ai sensi dell’art. 2812 c.c.), l’orientamento prevalente da sempre la nega, affermando la natura rigorosamente tassativa delle norme che disciplinano la pubblicità immobiliare.
Un tanto esclude anche che, in alternativa alla cancellazione, il giudice dell’esecuzione possa inserire nel decreto di trasferimento l’ordine di annotare a margine della trascrizione dell’atto costitutivo del diritto reale minore considerato dall’art. 2812 c.c. la sua estinzione (potendo l’annotazione essere disposta solo in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente).
La Corte costituzionale ha dichiarato infondata la questione di legittimità sollevata, con riguardo a tutti i parametri invocati.
È stata, infatti, esclusa la violazione degli artt. 24 e 42 Cost. (invocati sul presupposto che la permanenza di trascrizioni non opponibili all’aggiudicatario ma che appaiono comunque formalmente pregiudizievoli potrebbe indurre in errore gli operatori immobiliari, ostacolando la massima fruttuosità della vendita forzata e così compromettendo, da un lato, l’effettività della tutela giurisdizionale nel processo esecutivo per il creditore e, dall’altro lato, il diritto di proprietà dell’esecutato, deprivato del massimo effetto esdebitativo all’esito dell’espropriazione forzata), giacché il rischio paventato non è causato dalla norma censurata, ma rappresenta un mero inconveniente di fatto.
Poiché, a termini dell’art. 2812 c.c., il bene può essere venduto come libero anche quando dopo l’iscrizione dell’ipoteca sia stato trascritto un diritto reale minore, la tutela del creditore ipotecario è assicurata dalla cristallizzazione della consistenza del bene al momento di detta iscrizione (che impedisce ad atti successivamente trascritti di pregiudicare la posizione del titolare della garanzia reale), mentre eventuali riflessi negativi sul risultato della vendita esecutiva (ossia sulla massimizzazione del ricavato dalla stessa) sarebbero il frutto di una lettura sommaria e approssimativa delle risultanze dei registri immobiliari, effettuata senza tenere conto degli effetti sanciti dall’art. 2812 c.c. sull’espropriazione del bene ipotecato (nei confronti tanto del creditore ipotecario, quanto dell’aggiudicatario, al quale, giusta quanto stabilito dall’art. 2919 c.c., non risulta opponibile ciò che non lo è al creditore pignorante e a quelli intervenuti nell’esecuzione, acquistando egli gli stessi diritti che facevano capo all’esecutato al momento del pignoramento, ma beneficiando della medesima tutela nei confronti degli atti dispostivi eventualmente posti in essere nella identica misura in cui se ne giova il ceto creditorio).
È interessante sottolineare, a questo proposito, la precisazione della Corte costituzionale in merito alla necessità di stimare il bene come libero, ossia senza tenere conto della diminuzione di valore eventualmente derivante dalla presenza di un diritto reale minore, proprio perché destinato a estinguersi ex lege con l’espropriazione, ovvero a seguito della vendita forzata. Questo elemento, che deve risultare da un atto – la perizia di stima – destinato a essere pubblicato insieme all’avviso di vendita dell’immobile, può contribuire in misura determinante alla corretta informazione dei potenziali acquirenti e del futuro aggiudicatario, consentendo di avere piena consapevolezza in ordine alla effettiva e concreta situazione giuridica del bene: è oltremodo opportuno, pertanto, che la relazione dell’esperto stimatore contenga le informazioni e i dati necessari per avere evidenza della sussistenza o meno delle condizioni previste dall’art. 2812 c.c., proprio al fine di fornire gli elementi utili per ovviare a un’eventuale lettura sommaria delle risultanze dei registri immobiliari.
Allo stesso modo, è stata esclusa la violazione dell’art. 3 Cost. (addotta prospettando un’irragionevole disparità di trattamento tra la possibilità di disporre la cancellazione di formalità – le trascrizioni di pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento che ha dato vita al processo esecutivo – semplicemente inefficaci e l’impossibilità di ordinarla relativamente a formalità aventi per oggetto diritti estintisi), stante la non manifesta arbitrarietà della scelta operata dal legislatore, che, al fine di contemperare i plurimi interessi coinvolti (tra i quali assumono particolare rilievo la sicurezza dei traffici giuridici e l’affidamento incolpevole dei terzi acquirenti), gode di ampia discrezionalità nella materia della pubblicità immobiliare, caratterizzata dall’inscindibile connessione tra aspetti di carattere processuale e molteplici e delicati profili di carattere sostanziale.
Tale contemperamento, a fronte di una norma – l’art. 2812 c.c. – che sancisce l’inefficacia e l’inopponibilità ex lege dei diritti costituiti dopo l’iscrizione dell’ipoteca, va individuato nella possibilità per l’acquirente dell’immobile in sede esecutiva di fare valere tali inefficacia e inopponibilità nei suoi confronti e di chiedere la cancellazione delle relative formalità, vuoi acquisendo il consenso del titolare del diritto trascritto, vuoi facendo accertare con sentenza, in un ordinario giudizio di cognizione, il proprio diritto alla cancellazione.
Ciononostante, la Corte costituzionale non ha mancato di invitare il legislatore a individuare un meccanismo che consenta di ovviare alla permanenza nei registri immobiliari di formalità solo apparentemente pregiudizievoli e in realtà insussistenti ovvero inopponibili, onde evitare incertezze suscettibili di comportare difficoltà nella circolazione dell’immobile o nell’accesso al credito e, di conseguenza, dispendio di tempo e di risorse e aggravio dell’attività giurisdizionale.
