1.Introduzione.
All’interno di un più ampio disegno di semplificazione e digitalizzazione dei procedimenti amministrativi perseguito dalla legge 2 dicembre 2025 n. 182, il legislatore è intervenuto anche sulla disciplina della pubblicità immobiliare, introducendo, mediante modifica dell’art. 2648 c.c., una significativa innovazione in tema di trascrizione dell’accettazione di eredità.
Di seguito si riporta il testo del nuovo terzo comma dell’art. 2648 c.c., come risultante dall’art. 41 della novella in esame:
“Se il chiamato ha compiuto uno degli atti che importano accettazione tacita dell’eredità, si può richiedere la trascrizione sulla base di quell’atto, qualora esso risulti da sentenza, da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. La trascrizione può essere richiesta anche sulla base di un atto pubblico o di una scrittura privata con sottoscrizione autenticata contenente la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, resa dall’erede o da un suo successore a titolo universale, attestante l’accettazione tacita dell’eredità ai sensi dell’articolo 476 o l’avvenuto acquisto della qualità di erede ai sensi dell’articolo 485”.
2. La pubblicità degli acquisti mortis causa: profili generali.
In discontinuità rispetto all’impostazione del codice del 1865, il legislatore del 1942 ha definito il sistema successorio attuale sulla base di nuovi principi sistemici e di carattere pubblicitario, incidenti sia sul meccanismo di acquisto dell’eredità che sulla disciplina della pubblicità degli acquisti mortis causa.
Sotto il primo profilo, abbandonando il modello di matrice napoleonica accolto nel codice previgente, il legislatore ha escluso l’automatismo dell’acquisto ereditario, stabilendo che esso si realizza solo mediante accettazione. Al momento dell’apertura della successione, pertanto, il chiamato non acquista immediatamente la qualità di erede, ma è titolare del solo diritto potestativo di accettare; solo con l’accettazione – espressa o tacita ai sensi dell’art. 459 c.c. – si produce l’acquisto dell’eredità che, per effetto della previsione del secondo comma del medesimo articolo, retroagisce al momento dell’apertura della successione, assicurando la continuità nella titolarità dei rapporti giuridici facenti capo al de cuius.
Sotto il secondo profilo, il codice del 1942 ha introdotto una disciplina della pubblicità degli acquisti mortis causa, del tutto assente nel precedente sistema. In particolare, l’art. 2648 c.c. prevede la trascrizione dell’accettazione dell’eredità quando essa comporti l’acquisto o la liberazione di diritti immobiliari rientranti nelle categorie indicate dall’art. 2643 c.c., nonché dell’acquisto conseguente al legato avente il medesimo oggetto.
Soffermandoci sul profilo pubblicitario, occorre precisare che la funzione della trascrizione in materia successoria si differenzia da quella prevista per gli atti tra vivi dall’art. 2644 c.c.: in ambito mortis causa, infatti, la trascrizione non ha primariamente lo scopo di rendere opponibile ai terzi l’acquisto, bensì quello di consentire l’efficacia delle successive trascrizioni o iscrizioni relative ai beni ereditari poste a carico dell’erede. In questo senso si colloca l’art. 2650 c.c. (che sancisce il principio della continuità delle trascrizioni), a norma del quale le formalità successive restano inefficaci se non risulta previamente trascritto il titolo di acquisto anteriore. La mancata trascrizione del titolo precedente comporta, dunque, conseguenze rilevanti, dal momento che viene meno l’efficacia dichiarativa delle trascrizioni successive e, nei casi in cui la pubblicità abbia natura costitutiva, non si produce neppure l’effetto tipico dell’atto.
Poiché l’acquisto dell’eredità si realizza solo con l’accettazione, l’art. 2648 c.c. individua proprio in quest’ultima il fatto oggetto di pubblicità quando si tratti di acquisto a titolo universale. A ben vedere nessuna difficoltà si pone nel caso di accettazione risultante da atto pubblico – sia essa espressa o tacita -, come avviene ad esempio quando il chiamato alieni un bene ereditario. Più problematico si rivela, invece, il quadro per le ipotesi di accettazione tacita derivanti da comportamenti non formalizzati in atti soggetti a trascrizione: si pensi, tra gli altri casi, alla riscossione di somme spettanti al de cuius, all’incasso di crediti o ratei di pensione, al pagamento di debiti ereditari con denaro dell’asse ovvero all’accettazione di somme offerte in ragione della qualità di chiamato. Analoghe criticità emergono (rectius, emergevano) anche in relazione alle ipotesi di acquisto dell’eredità senza accettazione formale (ossia di acquisto senza accettazione, cd. accettazione legale), come nel caso della sottrazione di beni ereditari ex art. 527 c.c. o del possesso protratto per oltre tre mesi senza redazione dell’inventario né dichiarazione di accettazione, ai sensi dell’art. 485 c.c..
3. Aspetti problematici della disciplina ante riforma e soluzioni operative di prassi.
Particolarmente problematica, nel sistema anteriore alla riforma, è risultata la circolazione di beni provenienti da una catena di successioni nella quale uno dei chiamati “intermedi” fosse deceduto senza aver formalizzato l’accettazione dell’eredità mediante un atto idoneo alla pubblicità immobiliare. La questione si è rivelata spinosa tanto sul piano operativo – in sede di redazione della nota di trascrizione – quanto su quello sistematico, in ragione del principio di continuità delle trascrizioni di cui all’art. 2650 c.c., che impone la necessaria corrispondenza tra i soggetti risultanti dai vari passaggi di proprietà.
Per ovviare all’impasse, la prassi ha progressivamente elaborato diverse soluzioni interpretative, le quali, tuttavia, hanno mostrato alcune criticità.
Una prima impostazione, accolta da alcune conservatorie, ha ammesso la possibilità di procedere con un’unica trascrizione contro il primo de cuius e a favore degli eredi attuali, omettendo quindi il passaggio intermedio. Tale ricostruzione, però, ha sollevato rilevanti perplessità: da un lato, infatti, non risulta pubblicizzato l’acquisto ereditario in capo al soggetto intermedio; dall’altro, sul piano giuridico, essa appare in contrasto con il principio secondo cui la trascrizione diretta a favore degli aventi causa dal primo defunto è ammessa solo in ipotesi specifiche, quale quella della trasmissione del diritto di accettare ex art. 479 c.c. Si tratta, tuttavia, di una fattispecie ontologicamente distinta: nella trasmissione del diritto di accettare, infatti, il chiamato muore senza aver acquistato la qualità di erede e trasferisce ai propri eredi il diritto di accettare; nel caso in esame, invece, il soggetto intermedio potrebbe aver già acquisito tale qualità per effetto di comportamenti integranti accettazione tacita, pur in assenza di un titolo formalmente trascrivibile. Ne deriva l’inadeguatezza di una sovrapposizione tra le due situazioni.
Una seconda soluzione, seguita da altra parte della prassi, ha tentato di superare la difficoltà valorizzando l’atto dispositivo posto in essere dagli eredi attuali. Si è sostenuto, in particolare, che, nel momento in cui questi alienano il bene, essi dispongono anche della quota spettante al soggetto intermedio, realizzando implicitamente – quali suoi eredi – quell’atto che, se compiuto da quest’ultimo, avrebbe integrato accettazione tacita dell’eredità del primo de cuius.
Anche tale impostazione, tuttavia, non è andata esente da rilievi critici: da un lato si è arrivati a ricostruire le successioni intermedie come se tutti i chiamati originari fossero rimasti in vita; dall’altro si è attribuita ai chiamati successivi la possibilità di accettare un’eredità in luogo di soggetti già deceduti, in virtù di una successione nella medesima posizione giuridica, con evidenti forzature sul piano concettuale.
Più convincente è parsa, invece, una terza ricostruzione, poi sostanzialmente recepita dal legislatore nella modifica dell’art. 2648 c.c.. Essa muove dall’esigenza di evitare che gli ultimi chiamati si sostituiscano indebitamente al soggetto intermedio nell’accettazione, suggerendo di inserire nell’atto dispositivo una dichiarazione volta a chiarire che quest’ultimo, quando era in vita, aveva già posto in essere un comportamento idoneo a integrare accettazione tacita – ancorché non trascrivibile – ovvero aveva acquistato l’eredità in via legale, ad esempio per effetto del possesso dei beni ereditari protratto oltre tre mesi senza inventario ai sensi dell’art. 485 c.c.. Tale dichiarazione, avente funzione sostitutiva, opera come elemento di raccordo tra le diverse vicende successorie, consentendo di ricostruire la continuità dei trasferimenti e di rendere coerente il sistema della pubblicità immobiliare nel rispetto del principio di continuità delle trascrizioni.
4. La novità normativa introdotta dalla legge n. 182/2025.
Di recente, il legislatore – con la legge 2 dicembre 2025, n. 182, in vigore dal 18 dicembre dello stesso anno – è intervenuto sull’art. 2648 c.c., integrandone il terzo comma con una previsione di rilevante impatto operativo. È stato infatti stabilito che la trascrizione dell’acquisto ereditario possa essere eseguita anche sulla base di un atto pubblico o di una scrittura privata autenticata contenente una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, resa dall’erede o da un suo successore a titolo universale, attestante l’avvenuta accettazione tacita ai sensi dell’art. 476 c.c. ovvero l’acquisto della qualità di erede ai sensi dell’art. 485 c.c.
Viene così riconosciuta, al fine di superare le difficoltà connesse alla pubblicità delle accettazioni non formalizzate in atti trascrivibili, la possibilità di fondare la trascrizione su una dichiarazione ricognitiva, purché resa nelle forme qualificate dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata e avente ad oggetto situazioni già perfezionate: l’accettazione tacita o l’acquisto dell’eredità in assenza di accettazione formale. L’innovazione consente, in concreto, di semplificare la gestione delle cosiddette successioni “a cascata”, giacché, attraverso la dichiarazione resa dall’erede vivente, diviene possibile procedere alla trascrizione anche in favore di un soggetto ormai deceduto, ricostruendo la continuità delle vicende successorie e colmando i vuoti che in precedenza ostacolavano la regolarità delle formalità nei registri immobiliari.
La disciplina richiede, in particolare, che la dichiarazione attesti la già acquisita qualità di erede – propria del dichiarante o del soggetto da cui egli deriva a titolo universale – e indichi la modalità di acquisto dell’eredità mediante il richiamo agli artt. 476 o 485 c.c.; non è invece necessario descrivere puntualmente gli atti dai quali sia derivata l’accettazione tacita, essendo sufficiente il riferimento alla fattispecie legale.
Significativa è, inoltre, la scelta della dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà (ai sensi del d.P.R. 445/2000): tale strumento è destinato a comprovare fatti e qualità conosciuti direttamente dal dichiarante ed è assistito da un regime di responsabilità particolarmente rigoroso, anche sul piano penale. Proprio in considerazione degli effetti prodotti – ossia la dimostrazione della qualità di erede ai fini della pubblicità immobiliare – il legislatore ha imposto che essa sia inserita in un atto formalmente qualificato.
Nella prassi, la dichiarazione è normalmente contenuta nello stesso atto con cui l’erede dispone del bene ereditario (quale una compravendita, una donazione, una divisione o la costituzione di garanzie reali); tuttavia, nulla esclude che possa essere resa anche in un atto autonomo, destinato esclusivamente a consentire la trascrizione.
Quanto ai soggetti legittimati, la norma attribuisce espressamente tale facoltà all’erede o al suo successore universale, in quanto titolari di un interesse diretto alla continuità delle trascrizioni e alla completezza della pubblicità immobiliare. In tale prospettiva, la dichiarazione può essere resa anche da soggetti che agiscono in rappresentanza – quali procuratori, amministratori di sostegno (nei limiti delle rispettive attribuzioni) o rappresentanti di enti – purché sussista il necessario collegamento con la posizione ereditaria.
Sotto il profilo strutturale, la dichiarazione ha natura meramente ricognitiva: essa non realizza l’acquisto dell’eredità, ma si limita ad attestarne l’avvenuto perfezionamento, distinguendosi così dall’accettazione espressa, che ha natura negoziale. Da ciò discende un’importante conseguenza sul piano della pubblicità: quando più eredi dispongono congiuntamente di un bene ereditario, la trascrizione deve rimanere unica, contro il de cuius e a favore di tutti gli eredi. La delazione è infatti unica e ciò che viene pubblicizzato è l’effetto dell’acquisto ereditario, non le modalità del suo accertamento; una moltiplicazione delle formalità determinerebbe soltanto una frammentazione artificiosa della pubblicità, in contrasto con le esigenze di chiarezza e coerenza del sistema.
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Bibliografia
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FOLLADORI, La trascrizione di accettazione di eredità semplificata “a cascata”, in Federnotizie, 12/12/25
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TORRONI, Dieci domande sulle modalità applicative della nuova trascrizione dell’accettazione tacita di eredità ex art. 2648 c.c., Il Quotidiano Giuridico, su One legale, 9/2/26
