La legge n. 182 del 2 dicembre 2025 è intervenuta in modo incisivo sulla disciplina delle donazioni e, più in generale, sui meccanismi di tutela dei legittimari nell’ambito della circolazione dei beni provenienti da liberalità. L’intervento normativo si colloca nel solco di una revisione dell’equilibrio tra protezione successoria e certezza dei traffici giuridici, incidendo in particolare sulla stabilità degli acquisti a titolo oneroso e delle garanzie reali costituite su beni di provenienza donativa.
La riforma opera una significativa rideterminazione degli effetti dell’azione di riduzione, rafforzando la tutela dei terzi acquirenti e dei creditori garantiti, attraverso la limitazione della tutela reale del legittimario e la sua tendenziale conversione in tutela obbligatoria nei confronti del donatario, nonché mediante la disciplina dei rapporti tra iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli. In tale prospettiva, il sistema viene rimodulato secondo criteri di priorità temporale e di certezza delle formalità, con un impatto diretto sulla finanziabilità degli immobili di provenienza donativa e sulla gestione del rischio giuridico nelle operazioni di credito garantito.
Per le successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025, la disciplina delle donazioni determina un assetto profondamente innovativo, in base al quale i pesi e le ipoteche costituiti dal donatario o dal mutuatario restano efficaci anche in caso di accoglimento dell’azione di riduzione, e il legittimario non può ottenere la restituzione dell’immobile nei confronti del terzo acquirente o del creditore ipotecario che abbia trascritto il proprio titolo o iscritto la propria garanzia prima della domanda di riduzione (artt. 561 e 563 c.c.).
In tale contesto, l’ipoteca conserva stabilità ed opponibilità qualora la relativa iscrizione preceda la trascrizione della domanda di riduzione. Il possibile conflitto tra legittimari lesi ed eredi, unitamente ai rispettivi aventi causa, viene così traslato dal bene al patrimonio del donatario, il quale può essere chiamato a corrispondere al legittimario leso un conguaglio in denaro, con la conseguenza che il legittimario non dispone più, nei confronti dei terzi aventi causa dal donatario, di una tutela reale recuperatoria, ma vanta prevalentemente un diritto di credito nei confronti del donatario.
Nel quadro così delineato, l’immobile donato torna, in via generale, ad assumere la natura di bene “finanziabile”, senza la necessità di polizze “donazione” o di presidi automatici, purché sia certa l’applicazione del nuovo regime e sia verificata l’assenza di domande di riduzione già trascritte. Ne deriva che, per l’intermediario bancario, il presidio si sposta sul piano del controllo delle formalità, imponendo, prima dell’iscrizione ipotecaria, la verifica dell’assenza di trascrizioni pregiudizievoli, con obbligo di darne atto e documentare l’esito di tale verifica nella delibera.
Per i beni acquistati da erede o legatario, la disciplina dell’art. 561 c.c. continua a prevedere che, in caso di riduzione delle disposizioni testamentarie, l’immobile debba essere restituito libero da pesi e ipoteche, salvo il meccanismo di priorità disciplinato dall’art. 2652, n. 8, c.c. La riforma di cui alla legge n. 182 del 2 dicembre 2025 ha inciso esclusivamente sulla riduzione da dieci a tre anni del termine rilevante ai fini dell’opponibilità ai terzi, senza tuttavia eliminare il rischio strutturale connesso all’acquisizione di ipoteche a garanzia di immobili di provenienza successoria (non donativi). Ne deriva che, se la domanda di riduzione è trascritta entro tre anni dall’apertura della successione, la banca può subire la restituzione del bene libero da ipoteca; se invece la trascrizione interviene oltre il termine triennale, la tutela dipende dal rapporto temporale tra iscrizione ipotecaria e trascrizione della domanda, prevalendo la priorità della formalità anteriormente eseguita.
La legge prevede inoltre un regime transitorio per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025, data di entrata in vigore della nuova normativa. Qualora, entro il 18 giugno 2026, sia notificata e trascritta una domanda di riduzione ovvero un atto di opposizione alla donazione, continua ad applicarsi la disciplina previgente, con la conseguente possibilità di azione restitutoria anche nei confronti dei terzi acquirenti e la potenziale inefficacia dell’ipoteca iscritta dalla banca. Decorso tale termine, trova applicazione il nuovo regime (ferma restando la presenza di alcuni profili interpretativi ancora oggetto di discussione in dottrina e nella prassi notarile con riferimento all’ambito applicativo della disciplina transitoria).
Ne discende che la policy creditizia deve distinguere con precisione tra successioni anteriori e successioni successive al 18 dicembre 2025, atteso che da tale discrimine temporale dipende il regime giuridico applicabile, mentre la data di apertura della successione deve essere accertata con rigore documentale e considerata informazione istruttoria essenziale, con la conseguenza che, in caso di incertezza, l’operazione deve essere gestita quale fattispecie ad elevato rischio legale, senza presupporre alcuna automatica applicabilità della protezione normativa.
In estrema sintesi, la riforma delinea un quadro nel quale, per i beni di provenienza donativa, la stabilità delle ipoteche risulta pressoché immediata e tendenzialmente piena, fatta salva l’ipotesi eccezionale di una domanda di riduzione già trascritta. Per i beni di provenienza successoria, invece, la stabilità appare differita ma temporalmente definita, poiché, decorso il termine triennale previsto dall’art. 2652, n. 8, c.c., le iscrizioni ipotecarie dell’erede o del legatario diventano insensibili alle azioni del legittimario.
