La corretta contabilizzazione del costo sostenuto da parte di un’impresa per l’acquisto del diritto di superficie è direttamente connessa alle modalità di erogazione del compenso pattuito: le parti, infatti, possono alternativamente prevedere il versamento di quanto pattuito in un’unica soluzione o attraverso il pagamento di un canone mensile/annuale.
Nel caso in cui siano corrisposti dei canoni periodici per la concessione del diritto di superficie su immobili si determina un costo di esercizio da rilevare a conto economico in ossequio al principio di competenza.
Il costo sostenuto rientra tra i costi per godimento beni di terzi e va iscritto nella voce B 8) del Conto economico, come espressamente previsto dal principio contabile Oic 12 (par. 65).
La scrittura sarà la seguente:
Costi per godimento beni di terzi (acquisto diritto di superficie) a Debiti vs Fornitori
Fiscalmente il costo concorrerà alla formazione del risultato di esercizio ai sensi dell’articolo 109 Tuir.
Al contrario, nell’ipotesi in cui l’acquisto del diritto di superficie sia direttamente e imprescindibilmente connesso alla realizzazione di un immobile e la corresponsione di quanto dovuto avvenga in un’unica soluzione, ne è ammessa la capitalizzazione.
Le relative scritture contabili saranno le seguenti:
Costi per godimento beni di terzi (acquisto diritto di superficie) a Debiti vs Fornitori
Immobili a Costi per godimento beni di terzi (acquisto diritto di superficie)
In particolare all’atto della capitalizzazione si rende possibile una ulteriore scelta: capitalizzare la spesa ad incremento dell’immobile e quindi nella voce BII1 dello Stato patrimoniale o tra le immobilizzazioni immateriali e quindi in BI7.
In presenza, invece, di un versamento una tantum non connesso alla realizzazione di un fabbricato, il costo sostenuto dovrà essere iscritto distintamente nella voce BI7 dello Stato patrimoniale, tra le immobilizzazioni immateriali.
La capitalizzazione di un costo ne comporta la concorrenza al risultato di esercizio tramite la tecnica dell’ammortamento.
Premesso che l’acquisto del diritto di superficie a tempo indeterminato è fattispecie difficilmente riscontrabile nella realtà operativa, la nostra attenzione si sofferma sull’ipotesi più verosimile di acquisto a tempo determinato.
Detto ciò occorre evidenziare che sono riscontrabili due differenti modalità di ammortamento, a seconda che la capitalizzazione abbia comportato un’iscrizione del diritto ad incremento del fabbricato e quindi nella voce BII1 dello Stato patrimoniale o tra le immobilizzazioni immateriali e quindi in BI7.
Fiscalmente:
- nel primo caso, ai sensi dell’articolo 102 Tuir, l’ammortamento dovrà essere effettuato a partire dall’entrata in esercizio del fabbricato e in funzione della stimata vita utile dello stesso,
- nel secondo caso la norma di riferimento sarà l’articolo 103, comma 2, Tuir, con conseguente discrasia tra ammortamento del diritto di superficie e del fabbricato.
