Non è raro che il contribuente conceda in locazione alcuni locali della propria abitazione principale, anche solo per una parte dell’anno.
Atteso che le abitazioni principali – sempreché non classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 – sono esentate dall’assoggettamento all’Imu e alla Tasi, viene da chiedersi se l’esclusione dai tributi locali continua a trovare applicazione anche quando una parte dell’immobile venga concessa in affitto.
La circolare AdE 5/E/2013 aveva fornito chiarimenti sulla questione; tuttavia, all’epoca l’abitazione principale non godeva del regime esentativo oggi in vigore.
Ad ogni modo, siccome l’effetto sostitutivo dell’Imu sull’Irpef trova applicazione solo per gli immobili non locati, il documento di prassi aveva precisato che sul fabbricato:
- si doveva applicare la sola Imu nel caso in cui l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risultava maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato al 100% nel caso di opzione per la cedolare secca);
- si doveva applicare sia l’Imu che l’Irpef (o la cedolare secca) nel caso in cui l’importo del canone di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato al 100% nel caso di opzione per la cedolare secca) risultava maggiore rispetto alla rendita catastale rivalutata del 5%, quindi nella stragrande maggioranza delle circostanze.
Qualora la locazione di parte dell’abitazione principale si fosse estesa solo per una parte del periodo d’imposta, il confronto tra rendita rivalutata e canone di locazione doveva essere applicato limitatamente alla parte del periodo d’imposta in cui sussisteva il rapporto di locazione, ossia limitatamente al periodo d’imposta in cui l’effetto sostitutivo veniva meno.
Infatti, per la parte dell’anno in cui l’abitazione principale non era locata il relativo reddito non concorreva al reddito complessivo del proprietario e la deduzione Irpef per l’abitazione principale non spettava.
Con decorrenza 1° gennaio 2014, per effetto della “naturale” esenzione dall’Imu prevista per l’abitazione principale (articolo 1, comma 707, L. 147/2013), l’effetto sostitutivo dovrebbe aver perso valenza, con la conseguenza che il tributo non dovrebbe essere dovuto anche qualora l’abitazione principale venga in parte locata.
In tal senso si è espresso il Mef, il quale, alla seguente domanda “Il proprietario di un’abitazione principale che ne concede alcune stanze in locazione a studenti, usufruisce della esenzione Imu …?”, ha risposto che “Anche se parzialmente locata, l’abitazione principale non perde tale destinazione e, pertanto, a partire dal 1° gennaio 2014, beneficia dell’esenzione dall’Imu prevista per tale fattispecie” (Faq n. 12 del 20.01.2016).
Peraltro, lo stesso dovrebbe valere per ai fini Tasi, atteso che la definizione di abitazione principale è analoga per entrambi i tributi.
Sebbene la linea interpretativa fornita a livello centrale dal Ministero sia limpida, molti comuni non sembrano averla recepita, non essendo menzionata nei relativi regolamenti, con la conseguenza che il contribuente che volesse allinearsi rischia di subire una contestazione da parte dei funzionari dell’ente locale.
Per tale ragione è auspicabile che l’indirizzo del Mef espresso nella Faq venga ripreso in un documento ufficiale avente maggiore “forza persuasiva”.
