Il comma 76, dell’articolo 1, della Legge di Bilancio 2023, ha reintrodotto la possibilità, da parte dei soggetti passivi Irpef, di fruire di una detrazione d’imposta pari al 50% dell’Iva corrisposta per gli acquisti, effettuati entro lo scorso 31.12.2023, di immobili a destinazione residenziale di classe energetica A o B ceduti dalle imprese costruttrici o da organismi di investimento collettivo del risparmio (OICR) immobiliari.
In passato, tale disposizione era stata introdotta dall’articolo 1, comma 56, L. 208/2015, al fine di agevolare gli acquisti effettuati fino al 31.12.2016 (termine successivamente prorogato al 31.12.2017 dal comma 9-octies dell’articolo 9, D.L. 244/2016).
Le due formulazioni sono molto simili, l’unica differenza è rappresentata dal fatto che, nella versione introdotta dalla legge di bilancio 2023, le cessioni agevolate possono essere effettuate anche dagli organismi di investimento collettivo del risparmio (OICR) immobiliari, oltre che dalle imprese costruttrici.
Sotto il profilo soggettivo, i soggetti ammessi alla fruizione dell’agevolazione in commento sono i soli soggetti passivi Irpef; pertanto, non rientrano nell’ambito applicativo della norma, le società di capitali e gli enti non commerciali.
Il Consiglio Nazionale del Notariato (Studio del Consiglio Nazionale del Notariato del 12 febbraio 2016, n. 7-2016/T), commentando la precedente versione della norma, aveva affermato che, anche i soci di società di persone (comprese le società semplici), avrebbero potuto fruire della detrazione dell’Iva, fermo restando la presenza di tutti i requisiti previsti dalla norma.
Tali soggetti possono godere dell’agevolazione, solo se l’acquisto viene effettuato:
- da organismi di investimento collettivo del risparmio (OICR) immobiliari;
- dalle imprese costruttrici.
Ad avviso dell’Amministrazione finanziaria “per impresa costruttrice si intende, ai fini della detrazione, l’impresa che applica l’IVA all’atto del trasferimento, considerando tale non solo l’impresa che ha realizzato l’immobile ma anche le imprese di ripristino o c.d. ristrutturatrici che hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lettere c), d), ed f) del DPR n. 380 del 2001 [trattasi degli interventi di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia e di ristrutturazione urbanistica]” (circolare n. 20/E/2016).
Per quanto attiene al requisito oggettivo, si osserva che gli immobili, per i quali è possibile fruire della detrazione del 50% dell’Iva corrisposta, sono quelli:
- acquistati mediante contratto di compravendita (la circolare n. 7/E/2017 ha chiarito che “la detrazione non spetta nel caso in cui l’immobile venga acquistato per effetto di un contratto di appalto di costruzione dello stesso e non un contratto di compravendita”);
- nuovi. In merito al requisito della novità: (i) per nuovo, si intende l’immobile venduto dall’impresa costruttrice senza passaggi intermedi (circolare n. 7/E/2017), (ii) la detrazione spetta anche nel caso in cui l’impresa cedente aveva precedentemente locato il fabbricato oggetto di cessione (circolare n. 12/E/2016);
- a destinazione residenziale. L’unico requisito di carattere oggettivo che riguarda l’immobile oggetto di cessione riguarda la destinazione che deve essere abitativa, “infatti la norma non limita il beneficio all’acquisto dell’abitazione principale, né sono previste esclusioni per gli immobili c.d. di lusso” (circolare n. 20/E/2016);
- di classe energetica A o B. La classe energetica dell’immobile è desumibile dall’attestato di prestazione energetica che è obbligatorio per tutti gli immobili oggetto di locazione e/o vendita.
La norma nulla dispone in merito all’estensione dell’agevolazione relativamente all’acquisto della pertinenza (cantina, posto auto etc).
Al riguardo, l’Amministrazione finanziaria, con la circolare n. 20/E/2016, sulla base di precedenti e consolidati orientamenti di prassi, ha esteso il beneficio fiscale spettante all’unità abitativa anche alla pertinenza a condizione che:
- l’acquisto della pertinenza avvenga contestualmente all’acquisto dell’unità abitativa;
- vi sia evidenza nell’atto di acquisto del vincolo di pertinenziale.
Si segnala, inoltre, che la detrazione spetta anche se l’immobile è costruito da più di cinque anni, purché l’impresa abbia manifestato espressamente l’opzione per la relativa imposizione, indipendentemente dalla data di fine lavori (circolare n. 8/E/2016).
Per quanto riguarda, invece, la fruizione del beneficio, si sottolinea che la detrazione è:
- pari al 50% dell’Iva dovuta sul corrispettivo d’acquisto dell’unità immobiliare;
- ripartita in dieci quote costanti nell’anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d’imposta successivi.
La norma, infine, non prevede limiti di importo e, ai fini della concreta fruizione dell’agevolazione, non è prevista dalla norma nessuna manifestazione di volontà neanche nell’atto di acquisto; pertanto, è sufficiente la sussistenza dei requisiti previsti dalla legge.
