Tra le novità presenti nella bozza della Legge di Bilancio 2019 – versione A.C. 1334 del 31 ottobre 2018 – di particolare rilevanza è quella che estende il regime della cedolare secca ai canoni di locazione relativi ai contratti aventi ad oggetto unità immobiliari destinate all’attività commerciale e relative pertinenze locate congiuntamente.
La modifica riguarderà i contratti stipulati nell’anno 2019, sempreché al 15 ottobre 2018 non risulti già in essere un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile.
Si ricorda che in base alla disciplina attuale possono accedere al regime della cedolare secca le persone fisiche per la tassazione dei redditi fondiari derivanti dalla locazione di fabbricati abitativi destinati dal locatario a essere utilizzati come abitazione (circolare AdE 26/E/2011).
Peraltro, a seguito dell’entrata in vigore del cosiddetto regime delle locazioni brevi (articolo 4 D.L. 50/2017), il regime opzionale riguarda altresì i redditi diversi derivanti dai contratti brevi di sublocazione e dai contratti brevi stipulati dal comodatario per la concessione a terzi del godimento dell’unità abitativa (circolare AdE 24/E/2017).
Se la disposizione contenuta nel disegno della Legge di Bilancio 2019 verrà confermata nel testo definitivo, si allargherà ulteriormente l’ambito operativo del regime opzionale della cedolare secca sugli affitti di immobili destinati all’uso abitativo, con applicazione dell’imposta sostitutiva del 21%, anche:
- ai canoni di locazione derivanti dai nuovi contratti che saranno stipulati nell’anno 2019,
- dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni,
- aventi ad oggetto immobili destinati all’uso commerciale di vendita di prodotti e prestazioni di servizi classificati nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) e
- relative pertinenze, che sono quelle classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (stalle scuderie e rimesse) e C/7 (tettoie chiuse e aperte), se congiuntamente locate.
Inoltre, per usufruire del regime opzionale in questione, l’unità immobiliare commerciale oggetto della locazione deve avere una superficie complessiva, al netto delle pertinenze, non superiore a 600 metri quadri.
Sotto il profilo temporale, al fine di evitare che i soggetti con contratti già in corso stipulino un nuovo contratto per avvalersi del regime opzionale, si prevede che la cedolare secca non si applica ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora al 15 ottobre 2018 risulti già in essere un contratto stipulato tra i medesimi soggetti e avente ad oggetto lo stesso immobile.
Infine, è appena il caso di precisare che la cedolare secca, oltre a rappresentare una modalità alternativa di tassazione rispetto al regime ordinario dell’Irpef, più gravoso soprattutto per chi dichiara redditi elevati, consente di evitare il pagamento delle imposte indirette a cui sono soggetti i contratti di locazione, ossia l’imposta di registro e l’imposta di bollo. D’altro canto optando per l’imposta sostitutiva il contribuente rinuncia all’aggiornamento Istat del canone annuo di locazione.
