La CGT di II grado dell’Emilia-Romagna, con la recente sentenza n. 724/IX/2025, è tornata a occuparsi di piccola proprietà contadina e, nello specifico, del concetto di pertinenzialità dei fabbricati, ai fini della loro ricomprensione nell’agevolazione in oggetto.
L’art. 2, comma 4-bis, D.L. n. 194/2009, convertito con modifiche in Legge n. 25/2010, ha introdotto, a regime, l’agevolazione consistente nell’applicazione delle imposte di registro e ipotecarie in misura fissa e di quella catastale nella misura dell’1% per l’acquisto di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti.
Soggetti beneficiari sono i coltivatori diretti e gli IAP (imprenditore agricolo professionale) e i soggetti a essi equiparati, quali le società agricole, di cui all’art. 2, D.Lgs. n. 99/2004.
Oltre che i terreni, quindi, sono agevolate anche le pertinenze degli stessi. Il Codice civile, all’art. 817, definisce tali «le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa», precisando che «La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima». Ne deriva che ai fini civilisitici, la pertinenza si caratterizza per essere un bene funzionale a un altro “dominante” che, per effetto della destinazione datane dal proprietario, ne beneficia.
Recentemente, la Corte di cassazione, con l’ord. n. 719/2025, ha avuto modo di richiamare precedenti arresti giurisprudenziali, con i quali è stato precisato che tale nozione civilistica di pertinenza si discosta da quella fiscale; infatti, in questo caso, «un fabbricato posseduto ed utilizzato da chi coltiva i terreni è sempre fiscalmente rurale (anche se oggettivamente non è pertinenza del terreno)» (Cass., sent. n. 31840/2024 e n. 3597/2021). Ne deriva, proseguono i giudici, che nel caso di pertinenza di un terreno agricolo, si deve aver riguardo a una visione economica-funzionale da cui ne deriva una definizione di pertinenzialità, come anticipato, che si distacca da quella civilistica; infatti, in questo caso, «il rapporto di pertinenzialità viene a configurarsi in funzione dell’attività di impresa e quindi vi rientrano tutti i fabbricati funzionali all’attività agricola ed alle costruzioni strumentali destinate ad uso ufficio dell’azienda agricola e agrituristica ed i fabbricati abitativi rurali».
In conseguenza di ciò, si devono considerare pertinenze del terreno e, quindi, agevolabili in caso di acquisto congiunto con lo stesso, sia i fabbricati rurali abitativi che quelli strumentali.
Infatti, prosegue la Cassazione, si considerano quali «fabbricati rurali di servizio quelli strumentali alle attività agricole e connesse ex art. 2135 c.c., incluse quelle adibite ad uffici dell’azienda agricola – agriturismo, nonché i fabbricati ad uso abitativo, tali essendo quelli utilizzati quale abitazione dell’imprenditore agricolo».
Sulla falsariga di tale principio, in ragione del quale sono sempre da considerarsi quali pertinenze del terreno agricolo e, conseguentemente, oggetto anch’esse di un regime agevolato in sede di compravendita, i beni che sono destinati alle attività agricole di cui all’art. 2135, c.c., i giudici emiliani hanno riformato la sentenza di I° grado con cui era stato ripreso a tassazione ordinaria un fabbricato destinato ad attività agrituristica.
Precisano i giudici come, nel caso di azienda che svolga, oltre all’attività agricola ex se, un’attività connessa di agriturismo, diretta conseguenza è che i beni destinati a tale attività “secondaria” devono considerarsi agricoli, poiché l’attività connessa è per definizione un’attività diretta al completamento del ciclo economico dell’attività principale.
A supporto di tale impostazione, del resto, depone la stessa definizione di fabbricato rurale strumentale, offerta dall’art. 9, comma 3-bis, D.L. n. 557/1993, che considera tali le costruzioni strumentali necessarie allo svolgimento dell’attività agricola, di cui all’art. 2135, c.c., tra cui, a titolo esemplificativo e non esaustivo, le costruzioni destinate all’agriturismo, in conformità a quanto previsto dalla Legge n. 96/2006 (c.d. Legge quadro sull’agriturismo).
